三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展展望

　(一)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)

　　服務(wù)是指行為主體通過(guò)該項(xiàng)活動(dòng)使另一個(gè)主體即服務(wù)對(duì)象獲得某種利益。從20世紀(jì)開(kāi)始，特別是第二次世界大戰(zhàn)后，服務(wù)業(yè)的發(fā)展日趨明顯。在發(fā)達(dá)國(guó)家中，隨著服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了深刻變化：第一產(chǎn)業(yè)比重下降，第二產(chǎn)業(yè)比重下降或保持穩(wěn)定，作為第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)比重則急劇上升。

　　服務(wù)業(yè)的迅猛發(fā)展首先是工業(yè)生產(chǎn)自動(dòng)化不斷提高和社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相應(yīng)變革的結(jié)果。因?yàn)楝F(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，使得實(shí)際物質(zhì)產(chǎn)品的生產(chǎn)更多地由各種自動(dòng)化的機(jī)械去完成，人類(lèi)勞動(dòng)就比以往更多集中于為驅(qū)動(dòng)機(jī)械而必需的“信息”的生產(chǎn)，如對(duì)新產(chǎn)品、新技術(shù)的研究、設(shè)計(jì)、管理等。同時(shí)，專(zhuān)業(yè)化分工的發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的效率至上原則，迫使工業(yè)制造業(yè)中的各種非直接物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)部門(mén)逐漸從制造業(yè)中分離出來(lái)，便形成了日益龐大的服務(wù)業(yè)。

　　其次，專(zhuān)業(yè)化分工越細(xì)，生產(chǎn)過(guò)程越迂回，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益網(wǎng)絡(luò)化，因而溝通各類(lèi)經(jīng)濟(jì)主體之間“物”的流通和信息流通的部門(mén)也就越多。第三，隨著生活水平的提高，人們不再僅僅滿足于商品的消費(fèi)，需要各種適應(yīng)個(gè)性化需求的服務(wù)來(lái)不斷提高生活質(zhì)量，這也推動(dòng)了服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

　　隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、信息技術(shù)的發(fā)展，信息集成技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)也被引入服務(wù)業(yè)，在一些服務(wù)行業(yè)中產(chǎn)生了巨大的變化，出現(xiàn)了新的特征。

　　2002年11月，中共第十六次代表大會(huì)的報(bào)告中提出“加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重”。其中的“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”就是針對(duì)服務(wù)業(yè)發(fā)展的新特點(diǎn)而提的，它相當(dāng)于美國(guó)等西方國(guó)家所稱(chēng)的“知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)”。

　　區(qū)別于“傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)”，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是為了滿足企業(yè)和其他社會(huì)組織商務(wù)活動(dòng)(公務(wù)活動(dòng))的功能強(qiáng)化與職能外化的需要而發(fā)展起來(lái)的，主要是為企業(yè)和其他社會(huì)組織的商務(wù)活動(dòng)(公務(wù)活動(dòng))降低成本、擴(kuò)展功能、提升效率而捉供服務(wù)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門(mén)。

　　其主要特征是知識(shí)密集、基于網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，以及現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)理念與經(jīng)營(yíng)模式。“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”是隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)的發(fā)展才會(huì)產(chǎn)生，具有十分明顯的時(shí)代特征，故可稱(chēng)其為“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”。

　　具體來(lái)說(shuō)“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”主要指依托電子信息等高技術(shù)或現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式和組織形式而發(fā)展起來(lái)的服務(wù)業(yè)。

　　既包括新興服務(wù)業(yè)，如以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、移動(dòng)通信、信息服務(wù)、現(xiàn)代物流等;也包括對(duì)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的技術(shù)改造和升級(jí)，如電信、金融、中介服務(wù)、房地產(chǎn)等。其本質(zhì)是實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)的現(xiàn)代化。

　　現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展實(shí)質(zhì)上反映了在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境和現(xiàn)代信息技術(shù)推動(dòng)下服務(wù)業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)雖然是歷史悠久的傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，但在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代信息技術(shù)迅猛發(fā)展的推動(dòng)下，已經(jīng)開(kāi)始向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，主要會(huì)在三個(gè)方面表現(xiàn)出來(lái)：

　　(1)以先進(jìn)的信息技術(shù)為主要依托，信息整合、開(kāi)發(fā)與利用能級(jí)大大提高

　　在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中，有相當(dāng)大一部分產(chǎn)業(yè)的功能就是深度利用信息技術(shù)對(duì)有關(guān)信息資源進(jìn)行高強(qiáng)度的開(kāi)發(fā)整合。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也是如此。然而，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在信息利用的廣度、信息開(kāi)發(fā)的深度、信息整合的范圍、信息技術(shù)的等級(jí)等方面都與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)有著較大的差距。

　　傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)主要利用其所掌握的房源信息和客源信息，通過(guò)供需配對(duì)促成交易，其信息整合的范圍僅限于同一經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部，其所利用的信息技術(shù)也無(wú)非是計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫(kù)、局域網(wǎng)等普通信息技術(shù)，

　　而從發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，依托于快速發(fā)展的信息技術(shù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)可以通過(guò)建立全新的行業(yè)運(yùn)行模式，采用最先進(jìn)的信息技術(shù)，在更大范圍內(nèi)整合房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)信息，進(jìn)一步提高其促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的功能，并通過(guò)各類(lèi)信息的深度加工，圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)流通提供專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)、顧問(wèn)等高附加值服務(wù)。例如，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)很早就建立了多重房源上市服務(wù)(MlS)系統(tǒng)，該系統(tǒng)整合了全行業(yè)的房源信息，大大提高了全行業(yè)促進(jìn)房地產(chǎn)交易的社會(huì)經(jīng)濟(jì)功能。

　　(2)行業(yè)知識(shí)和技術(shù)密集程度提高，專(zhuān)業(yè)化分工向縱深發(fā)展

　　傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)主要集中于住宅的租售居間、代理等，住宅市場(chǎng)以買(mǎi)賣(mài)為主的流通方式使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)并不太關(guān)注房地產(chǎn)使用過(guò)程中的問(wèn)題，因此，從業(yè)人員主要需要掌握房地產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)登記的法律和實(shí)務(wù)操作知識(shí)與技能，以及相關(guān)的建筑、金融、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)等。而作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)更多地拓展到了種類(lèi)繁多的商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，大量涉獵寫(xiě)字樓、商鋪、購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)和工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，為金融、商業(yè)、物流、制造業(yè)等企業(yè)提供房地產(chǎn)租賃、購(gòu)置的咨詢(xún)、代理服務(wù)。從事這類(lèi)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，不僅要掌握房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，還要掌握相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)行、業(yè)務(wù)流程、商品特征等專(zhuān)業(yè)知識(shí)，掌握為具體的對(duì)象產(chǎn)業(yè)服務(wù)所需要的房地產(chǎn)使用成本測(cè)算、房地產(chǎn)使用方案籌劃等技能。

　　這就要求大大提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的知識(shí)和技術(shù)密集程度。

　　(3)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，現(xiàn)代企業(yè)制度成為龍頭企業(yè)的發(fā)展根本

　　傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)通常以單純的知識(shí)、智力、勞務(wù)輸出為主，企業(yè)規(guī)模以中小型為主，家族企業(yè)、小型合伙企業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)常見(jiàn)的企業(yè)類(lèi)型。但是房地產(chǎn)流通形式的演進(jìn)，房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的變化，以及技術(shù)、知識(shí)密集程度的提高，都要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)具有更雄厚的資金以及與之相稱(chēng)的現(xiàn)代企業(yè)制度。

　　從發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的龍頭企業(yè)大多通過(guò)在資本市場(chǎng)上市，來(lái)形成雄厚的資金實(shí)力和上市公司所必須具備的現(xiàn)代企業(yè)制度。