3.中國臺灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展(1949年以后)

　　第一階段：傳統(tǒng)時期(1970年以前)。20世紀70年代以前，臺灣民間出售房屋的傳統(tǒng)做法是由業(yè)主自行張貼“吉屋出售”的紅紙條，或通過親朋好友、左鄰右舍提供資訊，尋找買主。當時的房地產(chǎn)買賣介紹人多以個人“跑單幫”方式操作，沒有固定的營業(yè)場所和交易制度，也無傭金的收取比例，成交后的酬勞主要是賺取差價或收受紅包。這一時期，以介紹地產(chǎn)買賣居多，由于土地交易的金額龐大，一般由“土地登記代理人”或是當?shù)氐闹�名人士或民意代��，利用其人際關系撮合買賣。此時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人多為兼職性質(zhì)的土地掮客，房屋買賣掮客并不多見。

　　第二階段：中介雛型時期(1971～1980年)。1971年左右，臺灣開始出現(xiàn)房地產(chǎn)介紹人的行業(yè)，從事代客買賣、租賃業(yè)務。隨著成屋交易的增加，介紹零星戶買賣的掮客大量出現(xiàn)。當時由于缺乏有效法令的規(guī)范，房地產(chǎn)交易糾紛四起，臺灣地區(qū)政府于1974年明令禁止以介紹房地產(chǎn)買賣為業(yè)務的公司設立登記。直到1977年，勵行建設公司成立，成為首家以“建設公司”為名義，從事房屋中介買賣的企業(yè)，雖有中介之實，但無中介之名。然而這種中介雛型實際上已由個人跑單幫逐漸發(fā)展為有組織的中介機構。

　　第三階段：零星戶時期(1980～1985年)。隨著經(jīng)濟發(fā)展及房屋投資建造能力的提高，房產(chǎn)交易趨于活躍。在此期間，零星住戶(中古屋)的成交量約占整體房產(chǎn)市場交易的64%，促使零星戶銷售業(yè)迅速發(fā)展，“零星屋代銷公司”應運而生。

　　這類公司可分為普專、高專兩種型態(tài)：①普專型態(tài)：指公司經(jīng)紀人員的職稱為普通專員。普專公司的人員較多，流動率高，員工雖有底薪保障，獎金較低，并有固定上班時間和業(yè)績要求。②高專型態(tài)：指高級專員公司，其員工沒有底薪，但獎金較高，他們沒有固定上班時間和業(yè)績要求，以單打獨斗型的中介為主，個人與公司雙方可對分傭金收人。

　　這個階段的從業(yè)人員大多具有房地產(chǎn)中介經(jīng)驗，促使交易效率顯著提升，為日后的專業(yè)經(jīng)營打下了基礎。

　　第四階段：中介公司建立時期(1985～1991年)。(1)1984年底，臺灣“經(jīng)濟部”正式開放“房屋介紹公司”辦理登記，為創(chuàng)辦房地產(chǎn)中介企業(yè)提供了有力保障。1985年7月，以店面型態(tài)營運的太平洋房屋成立，并引進日本三井的中介制度，推行房屋中介直營體制，引發(fā)了臺灣房地產(chǎn)中介業(yè)的首次革新。(2)同年10月，中信房屋中介股份有限公司成立，成為第一家以中介為公司名稱的企業(yè)。1990年以來，臺灣房地產(chǎn)中介業(yè)的經(jīng)營模式，由樓面式營業(yè)轉向店面經(jīng)營，由直營連鎖發(fā)展到加盟連鎖經(jīng)營。

　　第五階段：中介發(fā)展時期(1991～1996年)。這個時期，行業(yè)發(fā)展有以下幾個特點：

　　①拓展項目，全面服務。1991～1993年期間，臺灣房地產(chǎn)中介業(yè)大幅擴張經(jīng)營范圍，開拓全面服務，包括成屋預售、，商業(yè)中介、租賃、投資管理等項目。此間加盟式的中介業(yè)者不斷壯大，市場上逐漸形成直營與加盟兩大模式，并重視提高服務質(zhì)量。

　�、谡{(diào)整薪獎，注重品牌。1990年因受市場不景氣的影響，部分中介企業(yè)縮小編制，減少據(jù)點以作應變。薪獎結構一般采用無薪高獎或高薪低獎，通過調(diào)整薪獎制度來構筑業(yè)務動力。

　�、弁瑯I(yè)聯(lián)盟、交易安全。1995年起，臺灣房屋中介業(yè)進入同業(yè)聯(lián)盟時期，即由同業(yè)發(fā)起聯(lián)賣制度，行業(yè)公會推動不動產(chǎn)資訊的流通化，編印出版不動產(chǎn)成交行情公報，藉以交流信息，促進流通，推動行業(yè)發(fā)展。

　　4.西方國家房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展概況

　　西方國家房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)在其早期階段，大都也曾出現(xiàn)過各種各樣的問題。

　　(1)以美國為例，早期房地產(chǎn)經(jīng)紀人在開展活動時，主要靠個人資信擔保，各州政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的資格及執(zhí)業(yè)行為都沒有相關的法律加以管理。

　　因此，美國各州政府開始考慮利用法律進行監(jiān)管，到1917年，加里福尼亞州首先在這方面立下管理法案，后來各州政府也陸續(xù)立法，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)。

　　隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展，西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)普遍建立了較為完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀制度。西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)經(jīng)紀制度，一般都以一定的法律形式，對職業(yè)人員資格、執(zhí)業(yè)保證金、傭金、契約等方面的內(nèi)容進行規(guī)定，并由有關政府主管機關進行監(jiān)管。

　　美國的市場機制非常完善，行業(yè)協(xié)會在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)中的作用顯著，政府和法律對中介機構的限制較少，整個中介市場比較活躍。英國和法國的特點是法律詳盡、執(zhí)法嚴厲，政府對房地產(chǎn)交易活動管理嚴格。

　　(2)在英國，房地產(chǎn)的買賣、租賃等合同關系都必須由當事人雙方委托的律師來完成的。履行過程中發(fā)生的糾紛及爭議，也是通過雙方的律師來解決。

　　(3)在法國，律師在房地產(chǎn)交易活動中也起重要作用，不同的是，半官方的公證處卻起關鍵作用，任何房地產(chǎn)交易都必須依法經(jīng)過公證處公證，并由公證處依法提供有關土地房屋法定規(guī)劃文件，購買者必須熟知該規(guī)劃文件才能做出是否購買的決定。

　　(4)日本的房地產(chǎn)經(jīng)紀制度沿襲了美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀制度，它的特點是政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)起著重要的規(guī)劃、引導作用。此外，西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，大多形成了較為科學的經(jīng)營運作和企業(yè)管理模式。