2012年房估師考試案例分析練習(xí)題75
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
致委托方函（略）
估價(jià)師聲明（略）
估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）
估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、委托方
××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)。
二、估價(jià)方
××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估
價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：×級(jí)。
三、估價(jià)對(duì)象
××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào)，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有。
××××商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得ⅹⅹ商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積6611m2，總用地面積2560m2.自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。
估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述（略）
四、估價(jià)目的
評(píng)估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。
五、估價(jià)時(shí)間
2003年4月1日
六、價(jià)值定義
本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
七、估價(jià)依據(jù)（略）
八、估價(jià)方法
根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及對(duì)所搜集資料的分析，首先采用收益法對(duì)其進(jìn)行整體估價(jià)，然后采用成本法進(jìn)行評(píng)估，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。
九、估價(jià)結(jié)果
估價(jià)對(duì)象在2003年4月1日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣1682萬元（大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整），單價(jià)為人民幣2544元/m2（大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整）。
十、估價(jià)人員（略）
十一、估價(jià)作業(yè)期
2003年3月10日～3月20日。
十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）
估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、個(gè)別因素分析（略）
二、區(qū)域因素分析（略）
三、市場(chǎng)背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估價(jià)方法選用（略）
六、估價(jià)測(cè)算過程
（一）收益法估價(jià)測(cè)算過程
1.估算年有效毛收入
根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價(jià)對(duì)象總建筑面積6611m2，其中：1～6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2，8層建筑面積201m2.1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是1∶0.80、1∶0.75、1∶0.70.
估價(jià)人員通過對(duì)估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7～8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7～8層20%.根據(jù)上述資料，估價(jià)對(duì)象有效毛收入的計(jì)算如下：
①1層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00（萬元）
②2層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%=69.12（萬元）
③3層年有效毛收入：C=1000×60×0.75×12=63.00（萬元）
④4層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90（萬元）
⑤5層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60（萬元）
⑥6層年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=36.00（萬元）
⑦7、8層年有效毛收入：G=（410+201）×20×0.7×12×85%=8.21（萬元）
年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G
=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=3443.43（萬元）
