五、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)管理

　　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)管理主要包括承辦業(yè)務(wù)管理、中介服務(wù)行為的管理及財(cái)務(wù)管理。

　　例題：房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)管理不包括( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

　　A.承辦業(yè)務(wù)管理 B.中介服務(wù)行為管理

　　C.財(cái)務(wù)的管理 D.薪酬管理

　　答案：D

　　解析：房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)管理主要包括承辦業(yè)務(wù)管理、中介服務(wù)行為的管理及財(cái)務(wù)管理。

　　(一)承辦業(yè)務(wù)管理

　　房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由其所在房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂書(shū)面合同。中介服務(wù)人員不得以個(gè)人名義承攬業(yè)務(wù)，也不得以個(gè)人名義與委托人簽訂委托合同。房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)包括以下主要事項(xiàng)：當(dāng)事人姓名或名稱(chēng)、住所;中介服務(wù)項(xiàng)目名稱(chēng)、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn);合同履行期限;收費(fèi)金額和支付方式、時(shí)間;違約責(zé)任和糾紛解決方式;當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。

　　在承辦業(yè)務(wù)時(shí)，中介服務(wù)人員若與委托人、相關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系時(shí)，中介服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)實(shí)行回避制度并主動(dòng)告知委托人及所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。委托人有權(quán)要求其回避。

　　(二)中介服務(wù)行為管理

　　房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書(shū)面合同。房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查勘業(yè)務(wù)現(xiàn)場(chǎng)和設(shè)施，委托人應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)作。對(duì)委托人提供的資料、文件，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和中介服務(wù)人員有為委托人保密的義務(wù)，未經(jīng)委托人同意不得轉(zhuǎn)借相關(guān)資料、文件。由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由其所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)可以對(duì)有關(guān)人員追索。

　　此外，《中華人民共和國(guó)刑法》對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員違法應(yīng)受到的刑事處罰也作出了具體的規(guī)定。《中華人民共和國(guó)刑法》第229條規(guī)定：承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處5年以下的有期徒刑或者拘役，并處罰金。中介服務(wù)人員，索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，犯前款罪的，處5年以上10年以下的有期徒刑，并處罰金;嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。

　　例題1：下列關(guān)于房地產(chǎn)中介的表述中，錯(cuò)誤的是( )。(2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

　　A.房地產(chǎn)中介服務(wù)人員不得以個(gè)人名義承攬業(yè)務(wù)

　　B.房地產(chǎn)中介服務(wù)人員不得以個(gè)人名義與委托人簽訂委托合同

　　C.房地產(chǎn)中介委托合同的主要事項(xiàng)包括違約責(zé)任和糾紛處理方式

　　D.因房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的過(guò)失給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以免責(zé)

　　答案：D

　　解析：由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由其所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)可以對(duì)有關(guān)人員追索。

　　例題2：《刑法》規(guī)定，承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估等職責(zé)的中介組織的人員雖未索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，但故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的可處( )，并處罰金。(2006年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題)

　　A.三年以下有期徒刑或者拘役 B.五年以下有期徒刑或者拘役

　　C.五年以下有期徒刑或者管制 D.五年以上，十年以下有期徒刑

　　答案：B

　　解析：《刑法》第二百二十九條規(guī)定：承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處5年以下的有期徒刑或者拘役，并處罰金。中介服務(wù)人員，索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，犯前款罪的，處5年以上10年以下的有期徒刑，并處罰金;嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。

　　(三)財(cái)務(wù)的管理

　　房地產(chǎn)中介服務(wù)實(shí)行有償服務(wù)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)為企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其他社會(huì)組織、公民及外國(guó)當(dāng)事人提供有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、經(jīng)營(yíng)管理、消費(fèi)等方面中介服務(wù)的應(yīng)向委托人收取中介服務(wù)費(fèi)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在接受委托時(shí)應(yīng)主動(dòng)向當(dāng)事人介紹有關(guān)中介服務(wù)的價(jià)格及服務(wù)的內(nèi)容，出示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。中介服務(wù)費(fèi)必須由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取，并給繳費(fèi)人開(kāi)發(fā)票。在房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)中嚴(yán)禁只收費(fèi)不服務(wù)，多收費(fèi)少服務(wù)。

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與房地產(chǎn)估價(jià)師同屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的重要組成部分。針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在的問(wèn)題，原建設(shè)部、原人事部從建立市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試、認(rèn)證入手，制定了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》，以加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，提高我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)道德修養(yǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開(kāi)統(tǒng)-的健康發(fā)展軌道。

　　一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格考試

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格考試分為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試。

　　(一)考試組織與考試內(nèi)容

　　(1)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度。原則上每年舉辦1次。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)編制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試大綱和組織命題等工作，組織或授權(quán)組織房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格的考前培訓(xùn)等有關(guān)工作。人力資源和社會(huì)保障部負(fù)責(zé)審定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試科目、考試大綱和考試試題，組織實(shí)施考務(wù)工作，并會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試進(jìn)行檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)和確定合格標(biāo)準(zhǔn)。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試。重點(diǎn)考察房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)基礎(chǔ)理論知識(shí)及相關(guān)知識(shí)的掌握程度、經(jīng)紀(jì)技術(shù)與技巧的熟練程度、綜合而靈活地應(yīng)用基礎(chǔ)理論和估價(jià)技術(shù)解決實(shí)際問(wèn)題的能力�？荚嚳颇颗c內(nèi)容為：

　　《房地產(chǎn)基本制度與政策》主要包括房地產(chǎn)管理制度與法規(guī)，其中以《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章為重點(diǎn);

　　《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論》主要包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)道德，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)分類(lèi)及管理，國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)介紹等;

　　《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合策略、房地產(chǎn)代理、居間業(yè)務(wù)的知識(shí)及運(yùn)用所學(xué)知識(shí)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)案例進(jìn)行分析等，主要考察其實(shí)際工作能力與業(yè)務(wù)水平;

　　《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)》主要包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)了解的建筑、房地產(chǎn)測(cè)繪、環(huán)境等相關(guān)學(xué)科的基礎(chǔ)知識(shí)。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試，時(shí)間定于每年的第三季度�？荚嚦煽�(jī)實(shí)行兩年為一個(gè)周期的滾動(dòng)管理。參加全部4個(gè)科目考試的人員必須在連續(xù)兩個(gè)考試年度內(nèi)通過(guò)應(yīng)試科目;申請(qǐng)免試部分科目的人員必須在一個(gè)考試年度內(nèi)通過(guò)應(yīng)試科目。

　　例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試通過(guò)的標(biāo)準(zhǔn)是，參加全部4個(gè)科目考試的人員必須在( )內(nèi)通過(guò)應(yīng)試科目。(2008年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

　　A.一個(gè)考試年度 B.任意兩個(gè)考試年度

　　C.報(bào)考約定的兩個(gè)考試年度 D.連續(xù)兩個(gè)考試年度

　　答案：D

　　解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試，考試成績(jī)實(shí)行兩年為一個(gè)周期的滾動(dòng)管理。參加全部4個(gè)科目考試的人員必須在連續(xù)兩個(gè)考試年度內(nèi)通過(guò)應(yīng)試科目。

　　(2)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱，各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試的制度。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)擬定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試大綱。人力資源和社會(huì)保障部負(fù)責(zé)審定考試大綱。

　　各省、自治區(qū)、直轄市人事廳(局)、房地產(chǎn)管理局，按照國(guó)家確定的考試大綱和有關(guān)規(guī)定，在本地區(qū)組織實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試。

　　例題：下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試，說(shuō)法正確的是( )。

　　A.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試，原則上每年舉行1次

　　B.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試，原則上每?jī)赡昱e行1次

　　C.考試時(shí)間定于每年的第二季度

　　D.考試時(shí)間定于每年的第三季度

　　E.考試成績(jī)實(shí)行兩年為一個(gè)周期的滾動(dòng)管理

　　答案：ADE

　　解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試，原則上每年舉行1次;考試時(shí)間定于每年的第三季度。

　　(二)資格考試報(bào)名條件

　　1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試報(bào)名條件

　　凡中華人民共和國(guó)公民，遵守國(guó)家法律、法規(guī)，已取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格并具備以下條件之一者，可以申請(qǐng)參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試：

　　(1)取得大專(zhuān)學(xué)歷，工作滿6年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿3年;

　　(2)取得大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿2年;

　　(3)取得雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年;

　　(4)取得碩士學(xué)位，工作滿2年，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年;

　　(5)取得博士學(xué)位，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年。

　　凡已經(jīng)取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的可免試《房地產(chǎn)基本制度與政策》科目。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試合格者，由各省、自治區(qū)、直轄市人事部門(mén)頒發(fā)人力資源和社會(huì)保障部統(tǒng)一印制，人力資源和社會(huì)保障部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部用印的《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》。該證書(shū)全國(guó)范圍有效。