1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以收取傭金為目的，為促進(jìn)他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)行為。在上述定義中，應(yīng)把握3個(gè)核心概念。

    （1）居間，是指向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。

    （2）代理，是指以委托人的名義，在授權(quán)范圍內(nèi)，為促成委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。

    （3）傭金，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成受委托事項(xiàng)后，由委托人向其支付的報(bào)酬。

    2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性

    由于經(jīng)紀(jì)活動(dòng)具有傳播經(jīng)濟(jì)信息、加速商品流通、優(yōu)化資源配置等一系列獨(dú)特作用，因此，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)已成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中一個(gè)必不可少的組成部分。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，由于房地產(chǎn)商品及其交易的特殊性，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)更是其不可或缺的重要組成部分。

    首先，由于房地產(chǎn)的價(jià)格昂貴，維持房地產(chǎn)這類存貨的費(fèi)用太高，在絕大多數(shù)情況下，經(jīng)銷商難以承受，因此房地產(chǎn)不宜通過(guò)經(jīng)銷商出售。

    其次，房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的獨(dú)特商品，其交易過(guò)程是要把消費(fèi)者往產(chǎn)品處集中，以達(dá)到認(rèn)識(shí)和購(gòu)買的目的。這對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)往往并不經(jīng)濟(jì)，直接銷售力量不強(qiáng)會(huì)積壓資金。在通常情況下，產(chǎn)銷分離是一種合理的選擇，經(jīng)紀(jì)人員能以合理的費(fèi)用提供專業(yè)化銷售服務(wù)。

    第三，由于房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性，使得每一筆交易都需要耗費(fèi)時(shí)日，并且還要懂得有關(guān)的法律、財(cái)務(wù)或估價(jià)知識(shí)。訓(xùn)練有素的經(jīng)紀(jì)人員能為買賣雙方提供各種專業(yè)幫助。而且房地產(chǎn)買方大都需要融資，經(jīng)紀(jì)人員熟悉抵押貸款的各種規(guī)定，能幫助買主向金融機(jī)構(gòu)籌措購(gòu)房貸款。因此，在一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家，絕大部分房地產(chǎn)交易均經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的努力。如在美國(guó)，成交的存量房買賣總量當(dāng)中，約有80%的房地產(chǎn)交易是通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的經(jīng)紀(jì)服務(wù)而成交的。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展

    中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的興起可以追溯到很早以前。據(jù)元《通制條格》卷十八《關(guān)市》記載的內(nèi)容，早在元代就大量存在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人，當(dāng)時(shí)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)即房屋買賣說(shuō)合的中介被稱為“房牙”。

    1840年鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)之后，隨著通商口岸的設(shè)立以及租界的設(shè)立，許多外商紛紛在中國(guó)投資房地產(chǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)隨之產(chǎn)生。最早出現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員歷史舞臺(tái)的是“二房東”。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特性

    1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)性

    與其他經(jīng)紀(jì)活動(dòng)一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是一種服務(wù)性的活動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是服務(wù)性行業(yè)。

    所謂服務(wù)是指行為主體通過(guò)該項(xiàng)活動(dòng)使另一個(gè)主體即服務(wù)對(duì)象獲得某種利益。

    依據(jù)中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的總體分類，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)。與房地產(chǎn)業(yè)中的開(kāi)發(fā)業(yè)相比，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、價(jià)格評(píng)估、咨詢、物業(yè)管理等更具有服務(wù)業(yè)的性質(zhì)。

    目前中國(guó)的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)有廣義和狹義之分。狹義的是《城市房地產(chǎn)管理法》中所稱的房地產(chǎn)中介，它包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)、咨詢。廣義的包括為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供信息咨詢服務(wù)和事務(wù)代理服務(wù)的各類服務(wù)性機(jī)構(gòu)，如經(jīng)紀(jì)、估價(jià)、咨詢、研究、培訓(xùn)、軟件和網(wǎng)絡(luò)等。

    2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專業(yè)性

    在經(jīng)濟(jì)生活的商品體系中，房地產(chǎn)是一種極為特殊的商品。首先，它直接以土地為基本物質(zhì)構(gòu)成要素，不僅造成了其空間位置的固定性，還使得它成為一種不完全的勞動(dòng)產(chǎn)品，因而在價(jià)格影響因素和價(jià)格形成、運(yùn)動(dòng)機(jī)制上具有不同于一般完全勞動(dòng)產(chǎn)品的商品特性。所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要把握交易中最敏感、最關(guān)鍵的因素——價(jià)格，就必須具備一定的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的專業(yè)知識(shí)以及豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。

    其次，房地產(chǎn)作為價(jià)值量很大的單項(xiàng)商品，人們?cè)谫?gòu)買房地產(chǎn)商品時(shí)，常常不可缺少信貸的支持。

    第三，房地產(chǎn)是人們生活、生產(chǎn)必不可少的基本物質(zhì)資料，這就要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不僅要把握房地產(chǎn)交易作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一般規(guī)律，還要洞悉和把握其所涉及的社會(huì)、情感等因素，盡力促使每一筆交易能產(chǎn)生最大的社會(huì)效益。

    第四，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其交易須通過(guò)一系列法律程序才能完成，這要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員須熟悉與房地產(chǎn)交易相關(guān)的法律、法規(guī)和具體手續(xù)。

    3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的地域性

    房地產(chǎn)的空間固定性使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)具有很強(qiáng)的地域性。 *