第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的產(chǎn)生與發(fā)展（了解）

    一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的產(chǎn)生與歷史沿革

    （一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物

    從經(jīng)紀(jì)產(chǎn)生的歷史看，經(jīng)紀(jì)是商品生產(chǎn)和商品交換發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。最初的商品交換是分散進(jìn)行的，沒有固定的場(chǎng)所和時(shí)間。

    隨著商品生產(chǎn)的發(fā)展，商品交換越來(lái)越頻繁，出現(xiàn)了把眾多的買者和賣者集中到一起進(jìn)行交易的集市。但是在集市上，每一個(gè)人市者并非都對(duì)市場(chǎng)的情況了如指掌，熟諳交易技巧。

    這就需要那些經(jīng)常出入于市場(chǎng)、了解市場(chǎng)情況、熟悉市場(chǎng)行情和交易技巧的人，在市場(chǎng)上充當(dāng)交易的中介，公正、誠(chéng)實(shí)地為交易雙方牽線搭橋，提供服務(wù)，從而使交易快速實(shí)現(xiàn)。

    到了近代和現(xiàn)代，社會(huì)分工日益發(fā)展，生產(chǎn)社會(huì)化程度日益提高，市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，商品市場(chǎng)內(nèi)在的信息不對(duì)稱問題日益突出。

    一方面，眾多的生產(chǎn)者不能及時(shí)找到消費(fèi)者；另一方面，眾多的消費(fèi)者找不到合適的商品。傳統(tǒng)的商業(yè)形式并不能解決這一矛盾，新的商業(yè)組織形式和經(jīng)營(yíng)方式不斷革新涌現(xiàn)。

    一部分掌握各種信息和購(gòu)銷渠道的人為交易雙方提供信息介紹和牽線服務(wù)，促成交易的實(shí)現(xiàn)，由此產(chǎn)生了人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的全新行業(yè)——經(jīng)紀(jì)業(yè)。

    尤其是隨著市場(chǎng)細(xì)化和專業(yè)化程度的提高，交易的難度和費(fèi)用提高，在一些專業(yè)市場(chǎng)上更需要那些具有專門知識(shí)和交易技巧的人為客戶提供服務(wù)或代客戶進(jìn)行交易。

    （4）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的興起可以追溯到唐宋時(shí)期，隨著商品經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，商品交易范圍和品種擴(kuò)大，牙人之間的分工和專業(yè)化也進(jìn)一步發(fā)展起來(lái)。當(dāng)時(shí)，專事田宅交易的經(jīng)紀(jì)人被人稱為“莊宅牙人”。

    北宋初年的《宋刑統(tǒng)》是根據(jù)唐前期的《唐律》并選取唐中后期、五代有關(guān)敕令編纂而成的，它在關(guān)于“典賣指當(dāng)論競(jìng)物業(yè)”的刑律規(guī)定中，轉(zhuǎn)引了唐元和六年（公元811年）以后的一段敕文，稱“應(yīng)典賣倚當(dāng)物業(yè)，先問房親。房親不要，次問四鄰。四鄰不要，他人并得交易。房親著價(jià)不盡，亦任就得價(jià)高處交易。雖然這份敕文的確切時(shí)間不詳，但據(jù)此可推斷，從事田宅買賣的牙人在唐代已出現(xiàn)。從敕文內(nèi)容可以看出，當(dāng)時(shí)的牙人在確認(rèn)典賣物業(yè)的所有權(quán)與合法性之后，還必須評(píng)議出典賣田宅的價(jià)格，而后遵照一定的習(xí)俗依次尋求買主，但也遵守”得價(jià)高處交易“的商業(yè)原則。

    宋代有“典賣田宅增牙稅錢”的記載（《宋史》一七九卷第一三二志），表明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)開始與稅收聯(lián)系起來(lái)。元代大量存在從事房屋買賣說(shuō)合的中介，他們被稱為“房牙”。這一稱謂一直沿用到清代。

    1840年鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)以后，我國(guó)上海等一些通商口岸城市，出現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，房地產(chǎn)掮客也應(yīng)運(yùn)而生。到這一時(shí)期，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)主要是由個(gè)人化的經(jīng)紀(jì)人員來(lái)實(shí)施的，尚未形成獨(dú)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。

    西方各國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的起源相對(duì)較早。以美國(guó)為例，在早期的房地產(chǎn)交易中，主要由律師和公證人為買賣雙方作見證，并處理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等具體事宜。后來(lái)，介紹房地產(chǎn)買賣的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人逐步熟悉了房地產(chǎn)方面的法律以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓程序，除了買賣居間，還能代交易雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

    這樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)的交易中，漸漸取代了律師和公證人，成為房地產(chǎn)交易的中介環(huán)節(jié)。這種真正意義上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的出現(xiàn)，大大促進(jìn)了美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。到了近代，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，較為規(guī)范、完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)開始形成。

    （二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的歷史進(jìn)程

    1.中國(guó)大陸房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展（1949年以后）

    （1）1949～1978年內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展

    解放初期，民間的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)仍較為活躍。當(dāng)時(shí)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)比較混亂，一部分不法房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員用欺騙、威脅等手段，對(duì)房東、房客或房屋的買主、賣主進(jìn)行敲詐，索取高額費(fèi)用，并哄抬房?jī)r(jià)。在20世紀(jì)50年代初，政府加強(qiáng)了對(duì)經(jīng)紀(jì)人員的管理，采取淘汰、取締、改造、利用以及懲辦投機(jī)等手段，整治了當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)。隨后直到（3）1978年改革開放這段時(shí)期，由于住房作為“福利品”由國(guó)家投資建設(shè)和分配，整個(gè)社會(huì)的房地產(chǎn)資源配置并不是通過市場(chǎng)交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)基本上消失了。

    （2）1978年到現(xiàn)在的中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)

    改革開放為中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)提供了孕育、生長(zhǎng)的土壤。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)、活躍和發(fā)展壯大，以及境外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的植入，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也開始復(fù)興，并取得了快速發(fā)展。

    這一時(shí)期中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展可以分為以下五個(gè)階段：

    時(shí)間階段內(nèi)容

    20世紀(jì)80年代到90年代初萌芽階段（1）零星出現(xiàn)了致力于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的企業(yè)

    （2）1988年12月，全國(guó)第一家專業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)——深圳國(guó)際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司成立

    1992～1996年起步階段（1）1996年1月原建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（原建設(shè)部令第97號(hào)），使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的地位逐步得到了法律的承認(rèn)

    1997～1999年崛起階段（1）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（即二手房市場(chǎng)）興起，這為中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)帶來(lái)了第二次大發(fā)展的機(jī)遇

    （2）1996年12月，中國(guó)內(nèi)地首個(gè)地方性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織——上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)成立，標(biāo)志著中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理完全的行政管理模式開始松動(dòng)。

    2000～2004年擴(kuò)張階段（1）政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的全面管理職能逐步向監(jiān)管職能轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織開始走向一線管理。

    （2）2004年7月，經(jīng)批準(zhǔn)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)更名為中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)。

    2005～2008年盤整階段（1）地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也相應(yīng)出現(xiàn)了“洗牌”的局面

    （2）一些規(guī)模較大的品牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在信息化建設(shè)、研發(fā)投入、員工培訓(xùn)上有了長(zhǎng)足的發(fā)展。

    第一階段：萌芽階段（20世紀(jì)80年代到90年代初）。20世紀(jì)80年代到90年代初，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于復(fù)蘇、萌動(dòng)階段，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)隨之重新出現(xiàn)。

    這一階段，在改革開放的前沿地區(qū)和沿海大城市，零星出現(xiàn)了致力于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的企業(yè)，1988年12月，全國(guó)第一家專業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)——深圳國(guó)際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司成立。

    第二階段：起步階段（1992—1996年）。1992年鄧小平同志南巡講話之后，商品房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展。

    1992年、1993年一些沿海地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱，1993年下半年國(guó)家開始宏觀調(diào)控。1994年7月出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》和1996年1月原建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（原建設(shè)部令第97號(hào)），使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的地位逐步得到了法律的承認(rèn)。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到1996年底，全國(guó)注冊(cè)登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已近萬(wàn)家，同時(shí)從事中介、代理、咨詢服務(wù)的專職、兼職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有幾十萬(wàn)人，而且房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)人員的數(shù)量還在迅速增加。

    當(dāng)然，從全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展是不均衡的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在一些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)發(fā)展得較早、較快，而在一些經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的地區(qū)則發(fā)展較晚、較慢。深圳僅1993年一年就批準(zhǔn)成立了近70家房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。這個(gè)時(shí)期，政府部門依然承擔(dān)著房地產(chǎn)交易管理及部分中介服務(wù)，但隨著對(duì)改革認(rèn)識(shí)的深化和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的成長(zhǎng)，一些地方政府已開始著手搞活房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的制度建設(shè)工作。

    如1996年上海市政府從盤活存量，消化增量，拉動(dòng)有效需求的目的出發(fā)，先后出臺(tái)了一系列加速存量房流轉(zhuǎn)的政策，為上海房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展以及之后以存量房經(jīng)紀(jì)為主要業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的崛起奠定了基礎(chǔ)。

    第三階段：崛起階段（1997—1999年）。

    隨著住房制度改革的推進(jìn)和住房商品化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（即二手房市場(chǎng)）興起，這為中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)帶來(lái)了第二次大發(fā)展的機(jī)遇。上海從1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房貨幣化分配，同時(shí)開創(chuàng)了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。這些政策措施，在促進(jìn)增量房銷售的同時(shí)，使巨大的存量房有了流通渠道，強(qiáng)有力地推動(dòng)了三級(jí)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。存量房交易也從私房交易擴(kuò)展到了售后公房、次新房交易，以及購(gòu)房、租房、置換等多種方式的交易。

    自1997年末注冊(cè)資金500萬(wàn)元人民幣的上海房屋置換股份有限公司成立之后，一批規(guī)�；�、以存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)陸續(xù)誕生。1999年上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)展到2 771家，比1996年增長(zhǎng)了40.2%.（5）自1998年開始，全國(guó)各地許多城市的房地產(chǎn)行政主管部門和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士主動(dòng)到上海，學(xué)習(xí)房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的經(jīng)驗(yàn)，和代表這一階段新興的規(guī)�；�房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)——上海房屋置換股份有限公司的經(jīng)營(yíng)管理模式。

    這一階段，一些城市的市級(jí)、區(qū)（縣）級(jí)房產(chǎn)交易所和房產(chǎn)交易市場(chǎng)陸續(xù)轉(zhuǎn)制，由直接參與房地產(chǎn)中介服務(wù)轉(zhuǎn)為主要履行相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理職能。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的崛起，行業(yè)的管理問題日趨緊迫，政府開始考慮由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織來(lái)協(xié)助行業(yè)行政主管部門進(jìn)行行業(yè)管理。

    1996年12月，中國(guó)內(nèi)地首個(gè)地方性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織——上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)成立，標(biāo)志著中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理完全的行政管理模式開始松動(dòng)。

    第四階段：擴(kuò)張階段（2000～2004年）。

    2000年，原建設(shè)部開始正式在全國(guó)推廣上海房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的經(jīng)驗(yàn)和模式。全國(guó)二、三級(jí)市場(chǎng)均快速發(fā)展，供需兩旺，各大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)大都已成為真正的百姓市場(chǎng)。許多城市開始實(shí)施的舊區(qū)改造，也催生了大量的住房需求。這些都有力地推動(dòng)了各大城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的快速發(fā)展。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的持續(xù)擴(kuò)張，對(duì)普通百姓生活的影響日益增大。為了提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)紀(jì)行為，政府相繼出臺(tái)了有關(guān)政策。

    2001年12月，原人事部、原建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（人發(fā)[2001]128號(hào)），決定對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員實(shí)行職業(yè)資格制度。

    2002年7月，原人事部、原建設(shè)部聯(lián)合舉辦了首次全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格認(rèn)定考試。這在一定程度上提升了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)執(zhí)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)水平，但是相對(duì)龐大的行業(yè)人數(shù)而言，具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格的人員比重還相當(dāng)小，業(yè)內(nèi)不規(guī)范執(zhí)業(yè)、侵害交易雙方利益的現(xiàn)象還時(shí)有發(fā)生。

    2002年8月，原建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》（建住房函[2002]192號(hào)），指出房地產(chǎn)信用檔案的建立范圍包括房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理。

    房地產(chǎn)信用檔案的內(nèi)容包括基本情況、業(yè)績(jī)及良好行為、不良行為等，以便為各級(jí)政府部門和社會(huì)公眾監(jiān)督房地產(chǎn)行為提供依據(jù)，為社會(huì)公眾查詢企業(yè)和個(gè)人信用信息提供服務(wù)，為社會(huì)公眾投訴房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違紀(jì)行為提供途徑。

    2003年在國(guó)務(wù)院18號(hào)文件《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)）中，又強(qiáng)調(diào)要健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)（職）業(yè)資格制度，為居民提供準(zhǔn)確的信息和便捷的服務(wù)。

    在這一階段，政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的全面管理職能逐步向監(jiān)管職能轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織開始走向一線管理。

    2004年7月，經(jīng)批準(zhǔn)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)更名為中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)。

    中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)作為唯一全國(guó)性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織，它在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)行業(yè)管理中的主要職能是，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)工作并將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的自律管理結(jié)合起來(lái)；大力推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用檔案；開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和機(jī)構(gòu)資信評(píng)價(jià)，建立房地產(chǎn)交易信息共享系統(tǒng)，促使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為居民提供行為規(guī)范、誠(chéng)實(shí)信用、信息準(zhǔn)確、高效便捷的服務(wù)；制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則，探索房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)損害賠償和執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范制度。全國(guó)性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織的成立標(biāo)志著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)已發(fā)展到一個(gè)新階段。