建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的問題，確實(shí)和老百姓的利益息息相關(guān)，應(yīng)當(dāng)保障老百姓安居樂業(yè)，使有恒產(chǎn)者有恒心。如果規(guī)定住宅建設(shè)用地需要申請續(xù)期，要求成千上萬的住戶辦理續(xù)期手續(xù)，不僅難以操作，加重了老百姓的負(fù)擔(dān)，

    也增加了行政管理的成本，不利于社會的安定。在聽取各方面的意見后，物權(quán)法草案對住宅建設(shè)用地使用權(quán)和非住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期分別做出了規(guī)定，明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

    續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國務(wù)院規(guī)定。“住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期”的規(guī)定受到了普遍的贊成。同時，有人提出，住戶買房時已經(jīng)支付了土地出讓金，續(xù)期后不應(yīng)再交費(fèi)。

    有的認(rèn)為，續(xù)期的應(yīng)交少量的土地使用費(fèi)�？紤]到住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后是否支付土地使用費(fèi)，是關(guān)系到廣大群眾切身利益的問題。

    絕大多數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期限為七十年，如何科學(xué)地規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)人屆時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，目前還缺少足夠的科學(xué)依據(jù)，應(yīng)當(dāng)慎重研究，物權(quán)法以不作規(guī)定為宜。

    而且物權(quán)法不作規(guī)定，也不影響國務(wù)院根據(jù)實(shí)際情況做出相關(guān)的規(guī)定。因此，本條對建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后是否支付土地使用費(fèi)的問題未作規(guī)定。

    為什么非住宅建設(shè)用地使用權(quán)沒有采取自動續(xù)期的規(guī)定？這是因?yàn)榉亲≌�建設(shè)用地和住宅建設(shè)用地有較大的區(qū)別。非住宅建設(shè)用地的使用期限相對比較短，使用用途也各不相同。

    有的建設(shè)用地使用權(quán)人僅需要在特定的期限內(nèi)使用建設(shè)用地，過了該期限，就沒有使用該土地的必要。因此，不宜將自動續(xù)期作為非住宅建設(shè)用地使用權(quán)適用的一般原則，是

    否續(xù)期應(yīng)當(dāng)由建設(shè)用地使用權(quán)人自己決定。根據(jù)本條的規(guī)定，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期，按照法律規(guī)定辦理，即建設(shè)用地使用權(quán)可以在建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前一年申請續(xù)期。

    只要建設(shè)用地使用權(quán)人提出續(xù)期的要求，出讓人就應(yīng)當(dāng)同意，只有在公共利益需要使用該建設(shè)用地的情況下，出讓人才有權(quán)拒絕建設(shè)用地使用權(quán)人續(xù)期的要求，收回該土地。

    有人擔(dān)心，住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期會影響城市規(guī)劃和建設(shè)。物權(quán)法第一百四十八條規(guī)定，建設(shè)用地使用期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)征收的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償。

    在建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，因?yàn)楣�共利益需要收回��，也可以適用同樣的原則。

    關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后建筑物歸屬的問題，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)期間屆滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。

    有人提出，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平的原則來確定建筑物等歸屬，而不宜一律規(guī)定歸國家所有�，F(xiàn)實(shí)中也有法律對于非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后該土地上的廠房等不動產(chǎn)歸屬的問題做出規(guī)定。

    比如，中外合作經(jīng)營企業(yè)法規(guī)定，中外合作者舉辦合作企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在合作企業(yè)合同中約定“合作企業(yè)終止時財(cái)產(chǎn)的歸屬”。因此，對于非住宅建設(shè)用地到期后地上物歸屬的問題，解決的辦法是，有約定的，應(yīng)當(dāng)按照約定，比如按照BOT合同的約定處理等；沒有約定或者約定不明確的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律規(guī)定辦理。

    建設(shè)用地使用權(quán)提前收回及其補(bǔ)償

    物權(quán)法解釋：第一百四十八條「建設(shè)用地使用權(quán)提前收回及其補(bǔ)償」

    第一百四十八條　建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。

    「解釋」本條是建設(shè)用地使用權(quán)提前收回及其補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。

    以出讓方式設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)都有期限。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，出讓人能否收回建設(shè)用地使用權(quán)？根據(jù)土地管理法第五十八條的規(guī)定，為了公共利益需要使用土地的，

    由有關(guān)政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)，并應(yīng)當(dāng)對土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償。在實(shí)踐中，當(dāng)事人一般也在建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中對提前收回的情況做出約定

    。國土資源部和國家工商局制定的出讓合同示范文本就有提前收回建設(shè)用地的內(nèi)容：“根據(jù)社會公共利益需要提前收回土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)依照法定程序報(bào)批，

    并根據(jù)收回時地上建筑物、其他附著物的價值和剩余年期土地使用權(quán)價格給予受讓人相應(yīng)的補(bǔ)償。“本條對提前收回的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)做了更為細(xì)化的規(guī)定。

    首先，對于建設(shè)用地上的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)征收的規(guī)定給予補(bǔ)償。

    本法第四十二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。”

    “征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”

    因此，有關(guān)征收的規(guī)定是補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。其次，對于房屋所占用的建設(shè)用地，不適用征收的規(guī)定。征收是國家把集體所有的土地和單位、個人的不動產(chǎn)變?yōu)閲�有的�?cái)產(chǎn)，是一種改變所有權(quán)的法律行為。

    我國城市的土地屬于國家所有，建設(shè)用地使用權(quán)人取得的是對土地使用的權(quán)利，國家收回本來就屬于自己的建設(shè)用地，不適用有關(guān)征收的規(guī)定。但是，為了公共利益的需要，國家可以提前收回建設(shè)用地使用權(quán)。

    由于建設(shè)用地使用權(quán)人是按照建設(shè)用地的使用期限交納出讓金的，因此，提前收回建設(shè)用地使用權(quán)的，出讓人還應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人退還相應(yīng)的出讓金。

    比如，某商場的建設(shè)用地使用權(quán)期限是40年，該商場30年后被征收，那么對于該商場需要根據(jù)征收的規(guī)定給予補(bǔ)償，同時，還應(yīng)當(dāng)退還該商場所有權(quán)人10年的出讓金。

    在當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)深幅向下調(diào)整、且尚未見底的情況下，中央陸續(xù)出臺了一系列提振經(jīng)濟(jì)的措施，并擬推出10大產(chǎn)業(yè)的振興規(guī)劃。此時認(rèn)真分析導(dǎo)致本輪調(diào)整的諸多原因，對癥下藥，選準(zhǔn)擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵領(lǐng)域意義重大。

    我們以為，今天乃至未來相當(dāng)長的一個時期，房地產(chǎn)業(yè)都將是我國擴(kuò)大內(nèi)需乃至促進(jìn)消費(fèi)的關(guān)鍵領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。