本輪國(guó)民經(jīng)濟(jì)深幅調(diào)整不能統(tǒng)統(tǒng)歸因于次貸危機(jī)引發(fā)的全球性衰退

    2008年的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較之2007年大幅下降了近4個(gè)百分點(diǎn)，顯然，本輪深幅調(diào)整不能統(tǒng)統(tǒng)歸因于次貸危機(jī)引發(fā)的全球性衰退。

    據(jù)目前不完整的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)估計(jì)，外部需求下降大約導(dǎo)致2008年GDP增速下降2.5個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)投資下降導(dǎo)致增速下降約1個(gè)百分點(diǎn)。外部需求下降與房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入衰退，是導(dǎo)致增速回落的兩個(gè)獨(dú)立的源頭。

    連續(xù)5個(gè)季度的房地產(chǎn)交易量下降，外需因素影響很小，在時(shí)間上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響的時(shí)間�？梢�，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退的原因是獨(dú)立的，應(yīng)該予以認(rèn)真研究總結(jié)。

    房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需乃至消費(fèi)增長(zhǎng)的重要龍頭

    房地產(chǎn)業(yè)的重要性在于其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的普遍性。房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率（綜合直接貢獻(xiàn)率和間接貢獻(xiàn)率），由1998年的15%上升到2007年的27%，平均達(dá)到了21.7%.

    這一方面表明房地產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)過去10年增長(zhǎng)的重要引擎，另一方面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶動(dòng)了眾多行業(yè)的繁榮。

    不僅由投入產(chǎn)出聯(lián)系帶動(dòng)了鋼材、水泥等制造業(yè)以及建筑業(yè)的增長(zhǎng)，也通過家居空間的改善拉動(dòng)了裝修裝飾、汽車、家電、家具等領(lǐng)域的消費(fèi)顯著升級(jí)。

    將其稱為我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需乃至消費(fèi)增長(zhǎng)的龍頭，毫不為過。因此，我們認(rèn)為，在外部需求短期難以恢復(fù)的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的底部將決定本輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整的底部。

    應(yīng)該特別說明的是，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與美歐房地產(chǎn)市場(chǎng)情況截然不同。引發(fā)美國(guó)次貸危機(jī)的癥結(jié)性原因，是在一個(gè)已經(jīng)基本飽和的市場(chǎng)上，

    政府和國(guó)會(huì)希望“通過向沒有購(gòu)買力的家庭提供體面住房，并通過金融衍生工具系統(tǒng)予以資助來提振經(jīng)濟(jì)”所導(dǎo)致的。實(shí)際上，在這個(gè)過程中，金融衍生工具系統(tǒng)只是放大這場(chǎng)危機(jī)的一個(gè)技術(shù)性原因。

    我國(guó)的情況截然不同，我國(guó)尚處于人口城市化“高峰進(jìn)程”中，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)期保持很高的、有支付能力的需求強(qiáng)度（即使在當(dāng)前，也有大量持幣伺機(jī)待購(gòu)者，只不過在等待“底部到來的明確信號(hào)”）。

    只要政策得當(dāng)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)注定會(huì)先于其他國(guó)家、也先于國(guó)內(nèi)其他行業(yè)啟動(dòng)，恢復(fù)高增長(zhǎng)并帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，并注定持續(xù)作為未來數(shù)十年中的主要增長(zhǎng)引擎，帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)業(yè)被定位為“重要的支柱產(chǎn)業(yè)”，是必然選擇，絕不是權(quán)宜之計(jì)。

    堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革方向，“不動(dòng)搖、不懈怠、不折騰”

    改革開放30年，我們堅(jiān)持市場(chǎng)化方向，使各種商品供給從短缺轉(zhuǎn)為富余，城鄉(xiāng)人均住房水平也提高了幾倍。只要我們堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)化方向“不動(dòng)搖、不懈怠、不折騰”，住房問題最終將不再是問題。

    當(dāng)前重要的是，人們要正確看待和認(rèn)識(shí)市場(chǎng)規(guī)律和市場(chǎng)現(xiàn)象。

    第一，正確認(rèn)識(shí)住房?jī)r(jià)格。在一個(gè)供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境下，市場(chǎng)價(jià)格作為一個(gè)“出清”價(jià)格，注定會(huì)遠(yuǎn)高于所謂“成本+平均利潤(rùn)”，也肯定會(huì)高于大多數(shù)具有購(gòu)買意愿者的出價(jià)水平，否則市場(chǎng)怎么實(shí)現(xiàn)分配功能呢？試想一下，如果我們?nèi)藶榈貙⒆》績(jī)r(jià)格固定在“成本+平均利潤(rùn)”水平，或者按中等收入家庭可支付能力確定一個(gè)計(jì)劃價(jià)格，那么，住房供給注定萎縮，住房需求注定放大，于是住房肯定將回歸為一個(gè)極度短缺的產(chǎn)品，產(chǎn)品的分配只能靠排隊(duì)、搖號(hào)、甚至行政分配來解決，這也就不能算是市場(chǎng)了。

    第二，正確認(rèn)識(shí)投資以及投機(jī)需求。首先是投資需求，沒有投資者就不會(huì)有租賃市場(chǎng)上房屋的供給者；要鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展，投資需求是不能加以遏止的。其次是投機(jī)需求，任何市場(chǎng)（匯率市場(chǎng)、股票市場(chǎng)以及形形色色大宗商品期貨市場(chǎng)）均不能排斥和排除投機(jī)現(xiàn)象。投機(jī)者意圖就是“低吸高拋”，客觀效果恰恰可以在市場(chǎng)蕭條時(shí)增加需求，在市場(chǎng)高漲時(shí)增加供給。當(dāng)前我國(guó)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰需要這些投機(jī)者涌現(xiàn)。

    第三，明確住房保障的范圍，不反復(fù)，給市場(chǎng)供求雙方以明確、穩(wěn)定的預(yù)期，消除觀望和不合理的期待。

    不宜把“住房保障”泛化為普遍的“社會(huì)福利”。保障的本質(zhì)含義是救助。住房保障，是全社會(huì)對(duì)其成員中“無力參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者以及競(jìng)爭(zhēng)中的失敗者”進(jìn)行的居所救助，避免其流離失所。因此廉租房制度需要盡快建立與完善。住房保障是社會(huì)保障體系的一個(gè)組成部分，因而與社會(huì)保障一樣，不應(yīng)將之泛化為一種普遍化的、多數(shù)人分享的福利。

    回想一下亞洲金融危機(jī)之后的1998年，恰恰是我們正確地取消福利分房制度，使人們清楚地認(rèn)識(shí)到必須丟掉“福利”幻想，“好的居住條件要靠自己的努力、汗水去創(chuàng)造”，既帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，也拉動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部需求。