投資和投機(jī)者一般也分兩種情況，一類是用自有資金炒房的人，另一類是靠銀行貸款炒房者。第二套房貸款新政主要對(duì)靠銀行貸款炒房的人有一定影響，但影響也有限，只是規(guī)模受到影響而已。

    對(duì)于短線投機(jī)者，房價(jià)不斷攀升，他們購房后，傾向于利用銀行貸款的杠桿作用，在短時(shí)間或一年內(nèi)快速將房產(chǎn)轉(zhuǎn)手他人，從中坐收漁利。

    所以，第二套房房貸新政對(duì)于這些投機(jī)者沒有很大影響。而富人憑借自己擁有的財(cái)富，通過囤積居奇牟取暴利，也很難得到有效遏制。正由于此，房貸新政出臺(tái)，對(duì)抑制市場的投資和投機(jī)行為作用有限。

    盡管如此，在國際金融市場動(dòng)蕩不安，美國次級(jí)債危機(jī)不斷擴(kuò)大，國內(nèi)房地產(chǎn)市場過熱條件下，為保證國內(nèi)信貸市場安全，央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)此政策，提高第二套住房首付款和房貸利率是必要的舉措。

    雖然房貸違約不會(huì)給銀行帶來太大的風(fēng)險(xiǎn)，但是提高房貸門檻，可以進(jìn)一步減少金融領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)保證銀行信貸安全非常重要。而且，第二套住房首付提高對(duì)房地產(chǎn)市場降溫確實(shí)起到一定作用。

    房貸新政出臺(tái)短期來看，沒有改變房價(jià)上漲的趨勢(shì)，但長期來看，它對(duì)房地產(chǎn)市場的影響是深遠(yuǎn)的。盡管其打擊市場投機(jī)需求還不是致命的，但是此項(xiàng)政策最主要目的還是為保證銀行房地產(chǎn)信貸的安全性。

    進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)稅收的改革，盡早出臺(tái)物業(yè)稅，應(yīng)是打擊投資和投機(jī)行為的釜底抽薪之舉。

    建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的舉列說明

    例搜集了甲、乙兩個(gè)交易實(shí)例，甲交易實(shí)例房地產(chǎn)的建筑面積200m2，成交總價(jià)80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于早年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后付清。

    乙交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積2500平方英尺，成交總價(jià)15萬美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取該兩個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例，試在對(duì)其成交價(jià)格作有關(guān)修正、調(diào)整之前進(jìn)行“建立價(jià)格可比基礎(chǔ)”處理。

    [解]對(duì)該兩個(gè)交易實(shí)例進(jìn)行“建立價(jià)格可比基礎(chǔ)”處理，包括統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。具體處理如下：

    （1）統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期時(shí)一次付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時(shí)人民，的年利率為8%，則：

    甲總價(jià)=16+32/（1+8%）0.5+32/（1+8%）=76.422（萬元人民幣）-

    乙總價(jià)=15（萬美元）

    （2）統(tǒng)一采用單價(jià)。則：

    甲單價(jià)=764220/200=3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）

    乙單價(jià)=150000/2500=60（美元/平方英尺使用面積）

    （3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將乙交易實(shí)例的美元換算為人民幣元。假設(shè)乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)的人民幣與美元的市場匯率為1美元等于8.3元人民幣，則：

    甲單價(jià)=3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）

    乙單價(jià)=60×8.3=498（元人民幣/平方英尺使用面積）

    （4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過調(diào)查得知該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方米建筑面積等于0.75平方米使用面積，則：

    甲單價(jià)=3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）

    乙單價(jià)=498×0.75=373.5（元人民幣/平方英尺建筑面積）

    （5）統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方米=10.764平方英尺，則：

    甲單價(jià)=3s21.1（元人民幣/平方米建筑面積）

    乙單價(jià)=373.5×10.764=4020.4（元人民幣/平方米建筑面積）

    如何人事房地產(chǎn)市場

    建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)歸屬

    物權(quán)法解釋：第一百四十九條「建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期及土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)歸屬」

    第一百四十九條　住宅建設(shè)用地使用期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

    非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

    「解釋」本條是建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期及土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)歸屬的規(guī)定。

    國家通過出讓的方式，使建設(shè)用地使用權(quán)人獲得一定期間內(nèi)利用土地的權(quán)利。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定

    ，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限為：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

    商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年、綜合或者其他用五十年。因此，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，就面臨建設(shè)用地使用權(quán)如何續(xù)期的問題。

    城市房地產(chǎn)管理法第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，

    應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

    “物權(quán)法草案曾經(jīng)根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期做出了規(guī)定。但是，物權(quán)法草案向全社會(huì)征求意見后，一些部門和群眾對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)定提出了不同的意見。

    有人提出，一幢公寓多戶居住，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，是由住戶個(gè)人申請(qǐng)續(xù)期還是業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一申請(qǐng)續(xù)期，意見不一致時(shí)怎么辦，需要明確。