房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

    第一章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

    一、房地產(chǎn)的概念

    房地產(chǎn)的含義：房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。

    包括：a）土地；b） 建筑物及地上附著物；c） 房地產(chǎn)物

    注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、

    典當(dāng)權(quán)等。

    房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)區(qū)別：房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過(guò)程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門，第二產(chǎn)業(yè)。

    房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異

    房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括 幾個(gè)方面：

    a）實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；

    b）從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格；

    c）從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。

    差異包括幾個(gè)方面：

    a） 二者屬性不同； b） 二者增值規(guī)律不同；

    c） 權(quán)屬性質(zhì)不同； d） 二者價(jià)格構(gòu)成不同。

    二、房地產(chǎn)的特征

    房地產(chǎn)的自然特征

    a） 位置的固定性； 　　b）使用的耐久性；

    c） 資源的有限性；　　　 d）物業(yè)的差異性。

    房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征：

    a）生產(chǎn)周期；b） 資金密集性；c）相互影響性；d）易受政策限制性；e）房地產(chǎn)的增值性；

    注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長(zhǎng)時(shí)間序列上呈不斷上升趨勢(shì)的規(guī)律。其主要?dú)w功于房地產(chǎn)的重要組成部分——土地。

    三、房地產(chǎn)的類型

    按用途劃分：

    a）居住房地產(chǎn)；b）商業(yè)房地產(chǎn)；c）旅游房地產(chǎn) ；d）工業(yè)房地產(chǎn)；e）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)；

    房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：

    a）低層住宅為1-3層；b）多層住宅為4-6層；c）小高層住宅為7-11層；d）中高層住宅為12-16層；e） 16層以上為高層住宅

    房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？

    凡與省市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

    三、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)

    編號(hào)名稱 類 型

    1鋼結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。

    2鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造；

    3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物

    4混合結(jié)構(gòu)重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造 ，

    5磚木結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的

    6其它結(jié)構(gòu)凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等