四、房地產專業(yè)名詞

    1、常用名詞

    五證：a.建設用地規(guī)劃許可證；b建設工程規(guī)劃許可證；c.建設工程開工證；d.國

    有土地使用證；e.商品房預售許可證；

    兩書：a《住宅質量保證書》、b《住宅使用說明書》；

    房地產證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證；

    房地產市場：主要包括地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場；

    一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣的方式，

    以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產發(fā)展商或其它用土地者的市場；

    二級市場：是指房地產發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場；

    三級市場：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場；

    房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利；

    土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發(fā)權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后可以繼續(xù)使用；

    三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；

    七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整；

    紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房；

    總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積；

    建設用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積；

    總建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；

    容積率：是指總建筑面積與建設用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）

    建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

    建筑覆蓋率（建筑密度）：建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）

    綠化率：建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）

    綠化覆蓋率：建設用地范圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率；

    房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和；

    套內建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積；

    套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以規(guī)定：

    A、室內使用面積按結構墻體內表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、按復合層內皮尺寸計算；

    B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；

    C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積；

    D、住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。

    單元內使用面積系數(shù)=單元內使用面積/單元內建筑面積+按規(guī)定應分攤公用建筑面積。

    公共建筑面積：各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積�？煞譃閼�分攤的公共建筑面積和不能分攤的公共建筑面積；

    實用面積：它是套內建筑面積扣除公共建筑面積后的余額；

    層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

    凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值；

    公攤面積 ：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

    電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；

    各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%.

    得房率：是指套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。

    套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。

    套（單元）建筑面積=套內建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。

    道路用地 ：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。

    道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。