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2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識精講3

來源:育路教育網(wǎng)發(fā)布時間:2011-09-27 16:25:40

    第三節(jié) 代理權(quán)

    一、代理權(quán)概述

    代理人之所以能夠以被代理人的名義為民事法律行為,并使行為的法律后果直接歸屬于被代理人,是因為代理人有代理權(quán),代理權(quán)是發(fā)生代理法律關(guān)系的前提。

    二、代理權(quán)的行使原則

    代理權(quán)的行使,是代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi),代被代理人實施民事法律行為,以維護和實現(xiàn)被代理人的合法權(quán)益。代理人行使代理權(quán)時應(yīng)遵循如下原則:

    (一)為被代理人的利益認(rèn)真履行代理職責(zé)

    代理制度是為被代理人的利益設(shè)立的,是為了利用代理人的知識和技能為被代理人服務(wù),代理人的活動是為了實現(xiàn)被代理人的利益。因此,代理人行使代理權(quán)應(yīng)從被代理人的利益出發(fā),而不是從自己的利益出發(fā)。應(yīng)謹(jǐn)慎、勤勉、忠實地履行自己的代理職責(zé)。我國《民法通則》第66條規(guī)定:“代理人不履行職責(zé)而給被代理人造成損害的,應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。”

    (二)親自行使代理權(quán)

    被代理人之所以委托特定的代理人代自己實施民事法律行為,是基于對該代理人知識、技能、品質(zhì)等的信賴。因此,代理人必須親自實施代理行為,才符合被代理人的本意。除非經(jīng)被代理人同意或有不得已的事由發(fā)生,不得將代理事務(wù)轉(zhuǎn)委托他人處理。

    (三)報告義務(wù)

    代理人應(yīng)向被代理人如實報告在處理代理事務(wù)中發(fā)生的重要情況,使代理人隨時了解代理事務(wù)的進展情況。在代理事務(wù)處理完畢后,代理人還應(yīng)向被代理人報告代理事務(wù)完成的經(jīng)過和結(jié)果。

    (四)保密義務(wù)

    代理人在執(zhí)行代理事務(wù)中以及執(zhí)行完畢后,應(yīng)對被代理人盡保密義務(wù)。對于其知曉的個人秘密和商業(yè)秘密,不得向他人泄漏,也不得自己非法使用。

    例題:代理人行使代理權(quán)時應(yīng)遵循如下( )原則。

    A.為被代理人的利益認(rèn)真履行代理職責(zé)

    B.親自行使代理權(quán)

    C.不經(jīng)被代理人同意或不得已的事由未發(fā)生,可以將代理事務(wù)轉(zhuǎn)委托他人處理

    D.報告義務(wù) E.保密義務(wù)

    答案:ABDE

    解析:代理人必須親自實施代理行為,才符合被代理人的本意。除非經(jīng)被代理人同意或有不得已的事由發(fā)生,不得將代理事務(wù)轉(zhuǎn)委托他人處理。

    三、代理權(quán)行使的限制

    (一)禁止自己代理

    自己代理,是指代理人在代理權(quán)限內(nèi)與自己為民事法律行為。自己代理,除非在事先得到被代理人的同意或事后得到被代理人的追認(rèn),法律不承認(rèn)其代理的效力。

    (二)禁止雙方代理

    雙方代理又稱同時代理,指一個代理人同時代理雙方當(dāng)事人為法律行為的情況。對于雙方代理,除非事先得到雙方被代理人的同意或事后得到其追認(rèn),法律不承認(rèn)其效力。

    (三)禁止惡意串通的代理

    代理人與第三人惡意串通,損害被代理人的利益,這種行為違背了代理制度的設(shè)立目的和誠信原則。根據(jù)《民法通則》第66條:“代理人和第三人串通,損害被代理人的利益的,由代理人和第三人負(fù)連帶責(zé)任。”

    例題:甲臨行前囑托乙將甲的自行車賣掉。數(shù)日后甲收到乙匯來的車款150元,并稱車已賣掉。數(shù)月后,甲看望乙,看到乙正騎著自己那輛車,乙說這車我自己用呢。乙的行為的性質(zhì)是( )。

    A.越權(quán)代理 B.無代理 C.自己代理 D.雙方代理

    答案:C

    解析:自己代理,是指代理人在代理權(quán)限內(nèi)與自己為民事法律行為。自己代理,除非在事先得到被代理人的同意或事后得到被代理人的追認(rèn),法律不承認(rèn)其代理的效力。

    四、代理權(quán)的終止

    (一)委托代理權(quán)的終止

    依據(jù)《民法通則》第69條的規(guī)定,有下列情形之一的,委托代理權(quán)終止:

    (1)代理期間屆滿或者代理事務(wù)完成;

    (2)被代理人取消委托或代理人辭去委托;

    (3)代理人死亡;

    (4)代理人喪失民事行為能力;

    (5)作為被代理人或者代理人的法人終止。

    (二)法定代理與指定代理的終止

    根據(jù)《民法通則》第70條的規(guī)定,有下列情形之一的,法定代理或指定代理終止:

    (1)被代理人取得或恢復(fù)民事行為能力;

    (2)被代理人或代理人死亡;

    (3)代理人喪失民事行為能力;

    (4)指定代理人的人民法院或者指定單位取消指定;

    (5)由其他原因引起的被代理人和代理人之間的監(jiān)護關(guān)系消滅。

    (三)代理權(quán)終止的效果

    (1)代理權(quán)終止后,代理人不得再以被代理人的名義進行活動,否則,就構(gòu)成無權(quán)代理;

    (2)代理人對代理事務(wù)對相關(guān)人,如被代理人、或其繼承人、遺囑執(zhí)行人、清算人、新代理人等,有作必要的報告、移交的義務(wù);

    (3)被代理人應(yīng)收回授權(quán)委托書及其有關(guān)證明代理權(quán)的文本證件,代理人應(yīng)當(dāng)交回。

    例題:代理權(quán)終止后,代理人不得再以被代理人的名義進行活動,否則,就構(gòu)成 ( )。

    A.無權(quán)代理 B.有權(quán)代理 C.違法代理 D.雙重代理

    答案:A

    解析:代理權(quán)終止后,代理人不得再以被代理人的名義進行活動,否則,就構(gòu)成無權(quán)代理。

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