房地產(chǎn)貸款相關(guān)知識

　　（一）房地產(chǎn)貸款的定義

　　房地產(chǎn)貸款是指貸款的用途是房地產(chǎn)或以房地產(chǎn)作擔保的貸款。關(guān)于房地產(chǎn)貸款的概念可以從兩個角度來表述。一是貸款的用途是房地產(chǎn)的貸款，如將貸款用于房地產(chǎn)開發(fā)或房屋改造、修繕，用于購買房地產(chǎn)（其中典型的是城鎮(zhèn)居民購買商品住房），用于租用房地產(chǎn)（但比較少見）。二是指以房地產(chǎn)作擔保的貸款，具體為房地產(chǎn)抵押貸款，該貸款可能用于房地產(chǎn)，也可能用于其他方面，如某公司以房地產(chǎn)作抵押向銀行貸款，用該貸款購買煤炭。典型的房地產(chǎn)貸款是兩者兼而有之的貸款，即這種貸款既用于房地產(chǎn)，又以房地產(chǎn)作擔保。

　　目前，通常是從第一個角度來定義房地產(chǎn)貸款的，例如中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會2004年8月30日發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》的定義是：“房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費活動有關(guān)的貸款。”

　�。ǘ�）房地產(chǎn)貸款的種類

　　房地產(chǎn)貸款按貸款對象及用途，可分為土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款；按貸款保證方式，可分為信用貸款和擔保貸款；按貸款利率是否變化，可分為固定利率貸款和浮動利率貸款；按貸款期限長短，可分為短期貸款、中期貸款和長期貸款；按貸款風險的承受對象，可分自營性貸款和委托性貸款。

　　1.土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款和商業(yè)用房貸款

　　土地儲備貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限于負責土地一級開發(fā)的機構(gòu)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。

　　個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。

　　商業(yè)用房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購置、建造和大修理以商業(yè)為用途的各類型房產(chǎn)的貸款。

　　2.信用貸款和擔保貸款

　　信用貸款是指以借款人的信譽發(fā)放的貸款。

　　擔保貸款又可分為保證貸款、抵押貸款和質(zhì)押貸款。

　　保證貸款是指由第三人提供保證發(fā)放的貸款。保證是指保證人和債權(quán)人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔責任的行為。

　　抵押貸款主要是房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)抵押貸款是指以房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。房地產(chǎn)抵押是指債務人或者第三人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提供債務履行擔保，在債務人不履行債務時，債權(quán)人就該房地產(chǎn)的變價款優(yōu)先受償。在房地產(chǎn)抵押貸款中，借款人為債務人，貸款人為債權(quán)人；債權(quán)人同時也是抵押權(quán)人，但債務人不一定是抵押人。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人其他組織抵押人是指將其依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。房地產(chǎn)抵押，可分為房屋所有權(quán)抵押、土地使用權(quán)抵押；預購商品房貸款抵押、在建工程抵押。在預購商品房貸款抵押中，典型的是預購商品住宅貸款抵押，又稱住房抵押貸款。

　　質(zhì)押貸款是指以債務人或者第三人的動產(chǎn)或匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單、依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票等權(quán)利作質(zhì)押發(fā)放的貸款。

　　在房地產(chǎn)貸款中，房地產(chǎn)抵押貸款是最主要的貸款形式。

　　題目：按貸款方式的不同，房地產(chǎn)貸款可分為（ ）。
　　A．保證貸款
　　B．抵押貸款
　　C．質(zhì)押貸款
　　D．消費貸款
　　E．信用貸款

　　答案：ABCE

　　3.固定利率貸款和浮動利率貸款

　　固定利率貸款是事先確定貸款利率，貸款利率在整個貸款期限內(nèi)都固定不變的貸款。采用固定利率貸款時，在整個貸款期限內(nèi)，

　　貸款利率不受未來市場利率變化的影響，償還貸款的方式和期限通常也是固定不變的。

　　為了防范和化解利率風險，出現(xiàn)了浮動利率貸款。其中的一種浮動利率貸款是根據(jù)市場利率指標，按照借貸雙方約定的條件，調(diào)整貸款利率和還款方式的貸款。浮動利率貸款雖然可以避免利率風險，但借款人卻無法知道未來的具體利息支出情況。

　　4.短期貸款、中期貸款和長期貸款

　　短期貸款是指貸款期限在一年以內(nèi)（含一年）的貸款。

　　中期貸款是指貸款期限在一年以上、五年以下（含五年）的貸款。

　　長期貸款是指貸款期限在五年以上（不含五年）的貸款。

　　5.自營性貸款和委托性貸款

　　題目：下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的說法中，正確的有（ ）。（2003年試題）
　　A．借款人一定是債務人
　　B．貸款人一定是債權(quán)人
　　C．債務人一定是抵押權(quán)人
　　D．債務人一定是抵押人
　　E．債務人不一定是抵押人

　　答案：ABCE