個人住房貸款相關知識

　�。ㄒ唬﹤�人住房貸款的種類

　　個人住房貸款除了可按前述的貸款保證方式、貸款利率是否變化、貸款期限長短、貸款風險承受對象來分類，還可以有下列分類：

　　1.按資金來源，個人住房貸款可分為商業(yè)性貸款、公積金貸款和組合貸款。

　　2.按貸款償還方式，個人住房貸款可以分為到期一次還本付息的貸款和分期還款的貸款。分期還款的貸款是要求分期償還利息和本金的貸款。通常貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，采取到期一次還本付息方式;貸款期限在1年以上的，采取分期還款方式。分期還款方式又有等額本息還款方式（簡稱等額還款方式）、等額本金還款方式、等比累進還款方式、等額累進還款方式等多種。借款人雖然可根據(jù)需要選擇還款方式，但一筆借款通常只能選擇一種還款方式，借款合同簽訂后一般不得更改。

　　3.按住房交易形態(tài)，個人住房貸款可分為首次住房貸款和再交易住房貸款。

　　4.按貸款用途，個人住房貸款可分為個人購房貸款、個人自建住房貸款、個人大修住房貸款等。個人購房貸款按購房類型，又可分為個人購買經(jīng)濟適用住房貸款、個人購買商品住房貸款等。

　　5.按借款人類型，個人住房貸款可分為本地人士貸款、外地人士貸款、港澳臺和外籍人士貸款。

　　題目：按貸款用途，個人住房貸款可分為：（ ）。
　　A．個人購房貸款
　　B．個人自建住房貸款
　　C．個人大修住房貸款
　　D．個人購買經(jīng)濟適用住房貸款
　　E．個人購買商品住房貸款

　　答案：（ABC）

　　（二）個人住房貸款的特點

　　個人住房貸款有下列幾個特點：

　　1.長期性。個人住房貸款期限多為十幾年，二十幾年，最長期限可達30年。

　　2.零售性。

　　3.分期償還。

　�。ㄈ�）個人住房貸款中的幾個主要術語

　　l首期付款。簡稱首付款、頭款，是指購買住房時的首次付款金額。

　　2.首付款比率。是指首期付款占所購住房總價的比率。一般有最低首付款比率的規(guī)定。如最低首付款比率為20%，則一套總價為25萬元的住房，購房人的首期付款應為5萬元。

　　3.貸款金額。簡稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數(shù)額。在住房貸款中，需借款的數(shù)額一般為所購住房總價減去首期付款后的余額。

　　4.貸款價值比率。又稱貸款成數(shù)，是指貸款金額占抵押房地產(chǎn)價值的比率。如貸款金額最高不得超過抵押房地產(chǎn)價值的80%。

　　5.貸款期限。是指借款人應還清全部貸款本息的期限。6.貸款利率。是指借款合同中所規(guī)定的貸款利率。有固定利率和浮動利率。

　　7.分期償還額。是指在分期還款的貸款中借款人每期應償還貸款的數(shù)額。

　　8.償還比率。又稱收入還貸比，是指借款人分期償還額占其同期收入的比率。在發(fā)放貸款時，通常將償還比率作為衡量貸款申請人償債能力的一個指標，并規(guī)定一個最高比率，如將這一比率控制在30%以內(nèi)，即給予借款人的最高貸款金額不使其月償還額超過其家庭月收入的30%。

　　9.月房產(chǎn)支出和收入比。計算公式為：

　　月房產(chǎn)支出和收入比=本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費/月均收入

　　10.月所有債務支出與收入比。計算公式：

　　月所有債務支出與收入比+本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務月均償付額/月均收入

　　中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求應將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55%以下（含55%）。

　　11.貸款額度。又稱貸款限額。貸款人一般會用不同的指標，

　　對借款人的貸款金額做出限制性規(guī)定，如：（1）貸款金額不得超過一最高金額；（2）貸款金額不得超過按照最高貸款成數(shù)計算出的壘額；（3）貸款金額不得超過按照最高償還比率計算出的金額。當借款人的申請金額不超過以上所有限額的，以申請金額作為貸款整額;當申請金額超過以上任一限額的，以其中的最低限額作為貸款金額。

　　12.貸款余額。是指分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時期的償還之后，尚未償還的貸款本金數(shù)額。

　　題目：在個人住房貸款中，償還比率通常是指（ ）。（2004年試題）
　　A．借款人已償還貸款占未償還貸款的比率
　　B．借款人已償還貸款占全部貸款的比率
　　C．借款人月償還額占其家庭月收入的比率
　　D．借款人年償還額占其家庭年收入的比率

　　答案：（C ）

　　題目：以下關于個人住房貸款的說法中，正確的有（ ）。（2003年試題）
　　A．償還比率通常為借款人的月償還額占借款人家庭年收入的比率
　　B．貸款余額是指分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時期的償還之后，尚末償還的貸款本息數(shù)額
　　C．貸款成數(shù)是指貸款金額占抵押房地產(chǎn)價值的比率
　　D．貸款額度可以超過按照最高償還比率計算出的金額
　　E．在個人住房貸款中，住房的壽命越短，貸款期限會越短

　　答案：（CE ）