收益性物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成

　　收益性物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)用由下列構(gòu)成：

　　1、人工費(fèi)。

　　2、公共部位、公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)作、維修及保養(yǎng)費(fèi)。

　　3、綠化管理費(fèi)。

　　4、清潔衛(wèi)生費(fèi)。

　　5、保安費(fèi)。

　　6、辦公費(fèi)。

　　7、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。

　　8、不可預(yù)見費(fèi)。

　　9、法定稅費(fèi)。

　　10、企業(yè)管理費(fèi)及利潤。

　　11、保險(xiǎn)費(fèi)。

　　12、房產(chǎn)稅。

　　為什么要收取住宅維修基金

　　凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(以下簡稱“維修基金)。維修基金的使用管理執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》(財(cái)政部財(cái)基字[1998]7號)，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

　　商品住房在銷售時(shí)，購房者與售房單位應(yīng) 當(dāng)有關(guān)于維修基金繳交的約定。新房的購房者 應(yīng)當(dāng)按購房款2—3%的比例向售房單位繳交維 修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體 業(yè)主共同所有，不計(jì)人住宅銷售收入。維修基 金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房 地產(chǎn)行政主管部門確定。

　　公有住房售后的維修基金來源于兩部分：

　　(1)售房單位按照一定比 例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售 房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%. 該部分基金屬售房單位所有。

　　(2)購房者按購 房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所 有，不計(jì)入住宅銷售收入。公有住房售后維修 基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財(cái)政部 門和房地產(chǎn)行政主管部門共同制定，經(jīng)當(dāng)?shù)厝?民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

　　住宅小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)用由九個(gè)部分構(gòu)成：

　　(1)管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);

　　(2)房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行維修(小修)及保養(yǎng)費(fèi);

　　(3)綠化管理費(fèi);

　　(4)清潔衛(wèi)生費(fèi);

　　(5)保安費(fèi);

　　(6)辦公費(fèi)： 采集者退散

　　(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi);

　　(8)法定稅費(fèi);

　　(9)合理利潤

　　關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，主要根據(jù)具體服務(wù)項(xiàng)目的不同而有所差異。一般而言，上述服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大都由政府定價(jià)，當(dāng)然不一定是逐項(xiàng)定價(jià)，大都是由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)其所提供的具體服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、深度向政府物價(jià)部門提出物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)后確定出某一物業(yè)管理區(qū)域綜合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理企業(yè)一般就是按此標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取管理費(fèi)�？偟膩碚f，考查物業(yè)管理費(fèi)主要應(yīng)從物業(yè)管理部門所提供服務(wù)的范圍、內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和深度等方面來考慮。還有，一般情況下，物業(yè)管理費(fèi)中不包含電梯費(fèi)。

　　另外，需要說明的是，上述物業(yè)管理的內(nèi)容及項(xiàng)目都是指房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備及公共環(huán)境范圍內(nèi)的管理服務(wù)，而業(yè)主自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的管理服務(wù)則不包含在內(nèi)。當(dāng)然，業(yè)主若需要個(gè)別的專項(xiàng)服務(wù)，可與物業(yè)管理部門聯(lián)系，協(xié)商解決，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的管理服務(wù)費(fèi)。