第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特性(熟悉)

一、經(jīng)紀(jì)的特性(熟悉)

　　經(jīng)紀(jì)作為一種特殊的商貿(mào)活動(dòng)，具有區(qū)別于其他商貿(mào)活動(dòng)的自身特性，主要表現(xiàn)為三個(gè)方面：

　　(一)活動(dòng)主體的專(zhuān)業(yè)性

　　經(jīng)紀(jì)活動(dòng)主體的專(zhuān)業(yè)性是經(jīng)紀(jì)活動(dòng)本身的必然要求。經(jīng)紀(jì)活動(dòng)實(shí)際上是一種交易的輔助活動(dòng)，它存在的前提是：一項(xiàng)交易中存在著關(guān)于交易標(biāo)的和交易程序的信息不對(duì)稱(chēng)以及由此造成的交易決策的不確定性，因而需要他人輔助達(dá)成交易。因此，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體必然是專(zhuān)業(yè)化的主體。

　　一方面表現(xiàn)為經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體對(duì)自己所促成的交易活動(dòng)及其市場(chǎng)具有豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、技能和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，另一方面表現(xiàn)為不同行業(yè)、市場(chǎng)的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)具有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)差別，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體通常只能專(zhuān)注于某一個(gè)行業(yè)和市場(chǎng)，而難以跨行從業(yè)。

　　(二)活動(dòng)地位的中介性

　　從哲學(xué)含義上講，中介是指不同事物或同一事物內(nèi)部不同要素之間的聯(lián)系。經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的中介性，就是從這種意義上講的。經(jīng)紀(jì)是為促成其他相對(duì)兩方的交易而提供服務(wù)的活動(dòng)。在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，發(fā)生委托行為的必要前提是存在著可能實(shí)現(xiàn)委托人目的的第三主體，即委托人進(jìn)行交易的相對(duì)人。而提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的行為人，正是為委托人與其交易相對(duì)人所進(jìn)行的交易發(fā)揮溝通、撮合的聯(lián)系作用。接受不存在第三主體的委托事項(xiàng)，不屬于經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

　　(三)活動(dòng)內(nèi)容的服務(wù)性

　　在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，經(jīng)紀(jì)主體只是為促成交易提供服務(wù)，不直接作為交易主體從事交易。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)其所中介的商品沒(méi)有所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等，不存在買(mǎi)賣(mài)行為。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的自營(yíng)買(mǎi)賣(mài)不屬于經(jīng)紀(jì)行為。這意味著，如果一個(gè)機(jī)構(gòu)作為交易主體從事了具體商品的交易，那么這項(xiàng)活動(dòng)就不屬于經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

　　二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特性(熟悉)

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與其他經(jīng)紀(jì)活動(dòng)一樣，也具有活動(dòng)主體的專(zhuān)業(yè)性、活動(dòng)地位的中介性和活動(dòng)內(nèi)容的服務(wù)性。與此同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)還有不同于其他經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的兩個(gè)特性：

　　(一)活動(dòng)范圍的地域性

　　房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，無(wú)法像其他商品市場(chǎng)那樣，通過(guò)商品從某個(gè)區(qū)域向另一個(gè)區(qū)域的空間移動(dòng)來(lái)平衡不同區(qū)域的市場(chǎng)供求。因此，每個(gè)地區(qū)、城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，都具有強(qiáng)烈的區(qū)域特性，其市場(chǎng)供求、交易方式都受到當(dāng)?shù)靥囟ǖ纳鐣?huì)、經(jīng)濟(jì)條件及其歷史演變以及地方政府政策的影響。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的自然主體(即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員)在一定的時(shí)期內(nèi)，通常只能專(zhuān)注于每一個(gè)特定的區(qū)域市場(chǎng)——城市乃至于城市中的特定區(qū)域。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)法律主體(即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu))的跨區(qū)域運(yùn)作，比其它經(jīng)紀(jì)活動(dòng)困難得多，并必須依靠不同區(qū)域的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員來(lái)進(jìn)行。