第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的含義及分類(掌握)

　　一、房地產(chǎn)紀(jì)紀(jì)的含義(掌握)

　　(一)經(jīng)紀(jì)的含義(掌握)

　　1.經(jīng)紀(jì)是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段而出現(xiàn)的促進(jìn)商品交易的中介服務(wù)活動(dòng)。

　　2.這種中介服務(wù)活動(dòng)可以提高交易效率、降低交易成本，是一種有償?shù)慕?jīng)濟(jì)活動(dòng)。

　　3.經(jīng)紀(jì)的完整定義可表述為：經(jīng)紀(jì)是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一種中介服務(wù)活動(dòng)，具體是指自然人、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織通過居間、代理、行紀(jì)等服務(wù)方式，促成委托人與他人的交易，并向委托人收取傭金的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

　　4.一般而言，經(jīng)紀(jì)服務(wù)最主要的方式有居間、代理、行紀(jì)三種。

　　(1)居間是指經(jīng)紀(jì)人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，撮合交易成功并向委托人收取傭金等經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)行為。

　　居間是經(jīng)紀(jì)行為中最原始的一種方式，其特點(diǎn)是經(jīng)紀(jì)人在撮合交易成功之前與委托人之間一般沒有明確的法律關(guān)系。

　　(2)代理是指經(jīng)紀(jì)人在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人的名義與第三方進(jìn)行交易，并由委托人承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的經(jīng)濟(jì)行為。

　　經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的代理，是一種商事代理活動(dòng)，即代理人根據(jù)與被代理人達(dá)成的經(jīng)紀(jì)合同關(guān)系，從事合同規(guī)定范圍、程度、時(shí)間的商品交易活動(dòng)的行為。

　　代理活動(dòng)中產(chǎn)生的權(quán)利和責(zé)任由委托人承擔(dān)，經(jīng)紀(jì)人只收取委托人的傭金。

　　(3)行紀(jì)是指經(jīng)紀(jì)人受委托人的委托，以自己的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的經(jīng)濟(jì)行為。

　　1.行紀(jì)主要有以下兩個(gè)特征：一是經(jīng)委托人同意，或雙方事先約定，經(jīng)紀(jì)人可以以低于(或高于)委托人指定的價(jià)格買進(jìn)(或賣出)，并因此增加報(bào)酬;

　　二是除非委托人不同意，對(duì)具有市場(chǎng)定價(jià)的商品，經(jīng)紀(jì)人自己可以作為買受人或出賣人。

　　2.從形式上看，行紀(jì)與自營很相似，但是除經(jīng)紀(jì)人自己買受委托物的情況外，大多數(shù)情況下經(jīng)紀(jì)人都并未取得交易商品的所有權(quán)，它是依據(jù)委托人的委托而進(jìn)行活動(dòng)。

　　即使經(jīng)紀(jì)人在行紀(jì)業(yè)務(wù)中可以介入買賣，但也應(yīng)以完成委托任務(wù)為主，不應(yīng)因介入買賣而改變中介本質(zhì)。

　　3.從事行紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)人擁有的權(quán)利較大，承擔(dān)的責(zé)任也較重。在通常情況下，經(jīng)紀(jì)人與委托人之間有長(zhǎng)期固定的合作關(guān)系。

　　4.按經(jīng)紀(jì)活動(dòng)服務(wù)市場(chǎng)不同，可將經(jīng)紀(jì)分為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)、證券經(jīng)紀(jì)、期貨經(jīng)紀(jì)、演藝經(jīng)紀(jì)、體育經(jīng)紀(jì)人、農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)紀(jì)等。

　　5.在所有經(jīng)紀(jì)行業(yè)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人數(shù)最多，一般能占到八成。每一種經(jīng)紀(jì)活動(dòng)都是一種專業(yè)化的服務(wù)活動(dòng)，需要經(jīng)紀(jì)人充分了解其所在的專業(yè)市場(chǎng)或行業(yè)的信息，掌握其所要求的專業(yè)知識(shí)和技能。