09年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)濟(jì)概論輔導(dǎo)：建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?/h1>
來源：網(wǎng)絡(luò)發(fā)布時(shí)間：2009-09-25 16:13:39
物權(quán)法解釋：第八十條【建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)�、收益分配�?
第八十條 建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)�、收益分配等事�?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
【解釋】本條是關(guān)于建筑物及其附屬設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)�、收益分配的�?guī)定。
為保障業(yè)主的居住安全，保證建筑物及其附屬設(shè)施能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)和使用，保證業(yè)主的正常生活，有必要及時(shí)對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和維修。
對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修，就帶來了費(fèi)用如何產(chǎn)生，業(yè)主如何負(fù)擔(dān)的問題。《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第九條規(guī)定，異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞（因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞），所需修繕費(fèi)用依下列原則處理：
（1）共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔(dān)。
（2）共有墻體的修繕（包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及的相鄰部位的修繕），按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔(dān)。
（3）樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負(fù)責(zé)；其結(jié)構(gòu)部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔(dān)。
（4）屋蓋的修繕：①不上人房蓋，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)；②可上人屋蓋（包括屋面和周邊護(hù)欄），如為各層所共用，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)胺秶采w下層房屋所有人按份額比例分擔(dān)。
（5）樓梯及樓梯間（包括出屋面部分）的修繕：①各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔(dān)；②為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。
（6）房屋共用部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。
（7）房屋共有、共用的設(shè)備和附屬建筑（如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等）的修繕，由所有人按份額比例分擔(dān)。
建筑物及其附屬設(shè)施不僅存在著養(yǎng)護(hù)、維修的問題，還存在著經(jīng)營收益如何分配的問題。例如，業(yè)主大會(huì)決定，將建筑物樓頂出租給企業(yè)做廣告，廣告收入如何分配，是居住頂層的業(yè)主多拿一些，還是業(yè)主平均分配；是作為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，還是作為維修資金用于建筑物及其附屬設(shè)施的維修。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
如何規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用負(fù)擔(dān)、收益分配的問題，立法過程中有不同的看法。有的認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主所有的專有部分的面積占建筑物總面積的比例確定；有的認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主專有部分占建筑物的價(jià)值比例確定，還有的提出，這一比例應(yīng)當(dāng)考慮業(yè)主專有部分的面積、樓層、朝向、購買時(shí)的價(jià)錢等綜合因素。鑒于現(xiàn)實(shí)中情況復(fù)雜，各地及每個(gè)建筑區(qū)劃的具體情況不同。業(yè)主如何負(fù)擔(dān)建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用，如何分配建筑物及其附屬設(shè)施的收益，是業(yè)主行使建筑物區(qū)分所有權(quán)的問題，業(yè)主可以依法處分，故本條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的，按照約定。對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)�、收益分配等事�?xiàng)，沒有約定或者約定不明確的，本條做了原則性、指導(dǎo)性規(guī)定，即按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
