房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

下面以“取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，并從便于測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額的角度，來(lái)劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格通常由7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得成本;②開(kāi)發(fā)成本;③管理費(fèi)用;④投資利息;⑤銷售費(fèi)用;⑥銷售稅費(fèi);⑦開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

1.土地取得成本

土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(fèi)(如契稅、交易手續(xù)費(fèi))構(gòu)成。在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地取得的途徑，可分為下列3種：

(1)通過(guò)征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。
(2)通過(guò)在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。
(3)通過(guò)在市場(chǎng)上“購(gòu)買”取得的，如購(gòu)買政府出讓或其他開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用或拆遷補(bǔ)償安置的熟地，土地取得成本包括購(gòu)買土地的價(jià)款和在購(gòu)買時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等。

2.開(kāi)發(fā)成本

開(kāi)發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地后進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng)：

(1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用。
(2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)�、熱力等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。
(3)房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。
(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。
(5)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)。

3.管理費(fèi)用

管理費(fèi)用是為管理和組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，包括開(kāi)發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的一定比率。所以，在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通常可按土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和乘以這一比率來(lái)測(cè)算。

4.投資利息

此處的投資利息與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息。

5.銷售費(fèi)用

銷售費(fèi)用是指銷售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。銷售費(fèi)用通常是按售價(jià)乘以一定比率來(lái)測(cè)算。

6.銷售稅費(fèi)

銷售稅費(fèi)是指銷售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商(作為賣方)繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類：

(1)銷售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡(jiǎn)稱“兩稅一費(fèi)”)等。
(2)其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。

銷售稅費(fèi)通常是售價(jià)的一定比率，所以，在估價(jià)時(shí)通常是按售價(jià)乘以這一比率來(lái)測(cè)算。