09年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)濟(jì)概論輔導(dǎo)：建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格可采用方法
來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)發(fā)布時(shí)間：2009-09-25 15:58:08
建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格可采用方法
建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格可采用成本法、比較法來(lái)求取，或通過(guò)政府確定公布的基準(zhǔn)房屋重置價(jià)格扣除其中包含的土地價(jià)格后的比較修正來(lái)求取，也可以按照工程造價(jià)估算的方法來(lái)求取。具體又有下列4種方法：(1)單位比較法;(2)分部分項(xiàng)法;(3)工料測(cè)量法;(4)指數(shù)調(diào)整法。
(一)單位比較法
單位比較法是以建筑物為整體，選取與建筑物價(jià)格或成本密切相關(guān)得某種單位為比較單位，通過(guò)調(diào)查了解類似建筑物得這種單位價(jià)格或成本，并對(duì)其做適當(dāng)?shù)谜{(diào)整修正類估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格得方法。主要有單位面積法和單位體積法。另外，如停車場(chǎng)得比較單位通常為每個(gè)車位，旅館得比較單位通常為每個(gè)房間或床位，保齡球館的比較單位通常為每個(gè)球道。
單位面積法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝幻娣e造價(jià)，對(duì)其做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正(有關(guān)調(diào)整修正的內(nèi)容和方法類似于比較法)，然后乘以估價(jià)對(duì)象建筑物的面積來(lái)估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。
例：某建筑物的建筑面積為300㎡，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位建筑面積造價(jià)為1200元/㎡，則該建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格可估計(jì)為300×1200=36(萬(wàn)元)。
在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)估價(jià)中，往往將建筑物劃分為不同的建筑結(jié)構(gòu)、用途或等級(jí)，制作不同時(shí)期的基準(zhǔn)重置價(jià)格表，以供求取某個(gè)具體建筑物的重置價(jià)格時(shí)使用
單位體積法與單位面積法相似，是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝惑w積造價(jià)，對(duì)其做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，然后乘以估價(jià)對(duì)象建筑物的體積來(lái)估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。這種方法適用于成本與體積關(guān)系較大的建筑物。
例：某建筑物的體積為500m3，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位體積造價(jià)為600元/m3，則該建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格可估計(jì)為500× 600=30(萬(wàn)元)。
(二)分部分項(xiàng)法
分部分項(xiàng)法是以建筑物的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來(lái)估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。即先估算各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的數(shù)量，然后乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或成本，再相加。
在運(yùn)用分部分項(xiàng)法估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格時(shí)，需要注意如下2點(diǎn)：(1)應(yīng)結(jié)合各構(gòu)件或工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位;(2)不要漏項(xiàng)或重復(fù)計(jì)算，以免造成估算不準(zhǔn)。
(三)工料測(cè)量法
工料測(cè)量法是先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，然后逐一乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來(lái)估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。這種方法與編制建筑概算或預(yù)算的方法相似，即先估算工程量，再配上概(預(yù))算定額的單價(jià)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)估算。
工料測(cè)量法的優(yōu)點(diǎn)是詳實(shí)，缺點(diǎn)是費(fèi)時(shí)費(fèi)力并需有其他專家(如建筑師)的參與，它主要用于具有歷
史價(jià)值的建筑物估價(jià)。
(四)指數(shù)調(diào)整法
指數(shù)調(diào)整法是運(yùn)用建筑成本(造價(jià))指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的原始成本調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)行成本來(lái)估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。這種方法主要用于檢驗(yàn)其他方法的估算結(jié)果。
