㈣ 分析房地產(chǎn)周期運(yùn)動(dòng)的新觀念

    上述傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論在政治、經(jīng)濟(jì)狀況基本穩(wěn)定或預(yù)期穩(wěn)定的情況下，是有效的。但是，眾所周知，均衡是瞬間的狀態(tài)，不均衡才是真實(shí)的、永續(xù)的。因此，建立在市場(chǎng)均衡前提下的傳統(tǒng)的房地產(chǎn)周期理論在實(shí)踐中不可能得到廣泛的應(yīng)用。從現(xiàn)代房地產(chǎn)周

    期研究的結(jié)論來看：經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與創(chuàng)造就業(yè)已不再是線性關(guān)系；就業(yè)機(jī)會(huì)增加與空間需求也不再同比增長(zhǎng)；經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的擴(kuò)張不再立即絕對(duì)導(dǎo)致新建筑增加（如經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不會(huì)立即導(dǎo)致新建筑產(chǎn)生）。在一穩(wěn)定可預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，了解長(zhǎng)期、未來力量及其內(nèi)涵相對(duì)來說并

    不十分重要，但在不確定、不連續(xù)且正處于轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，必須強(qiáng)調(diào)對(duì)未來可能變化的全盤了解，而不僅是利用過去作預(yù)測(cè)。

    ㈤ 房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期

    不論供給是短缺還是過剩，需求是超過還是少于現(xiàn)存的供給數(shù)量，市場(chǎng)機(jī)制的作用總能在市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)中找到一個(gè)供需求平衡點(diǎn)

    （從供給的角度來說，在這個(gè)平衡點(diǎn)上允許有一定數(shù)量的空置），盡管不能精確地確定平衡點(diǎn)的位置，但專家認(rèn)為，從歷史多個(gè)周期變

    化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期平均空置率（又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)。從供需相互作用的特性

    出發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期可分為四個(gè)階段（圖2-2）：

    ⑴ 自然周期的第一個(gè)階段始于市場(chǎng)周期的谷底。由于前一時(shí)

    期新開發(fā)建設(shè)的數(shù)量過多或需求的負(fù)增長(zhǎng)導(dǎo)致了市場(chǎng)上供給過剩，所以谷底的空置率達(dá)到了峰值。通常情況下，市場(chǎng)的谷底出現(xiàn)在前一個(gè)周期中過量建設(shè)停止的時(shí)候。凈需求的增長(zhǎng)將慢慢吸納先前過

    剩的供給，推動(dòng)市場(chǎng)逐漸走出谷底。這時(shí)供給保持基本靜止不變，沒有或很少有新的投機(jī)性開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目出現(xiàn)。隨著存量房地產(chǎn)被市

    場(chǎng)吸納，空置率逐漸下降，房地產(chǎn)租值從穩(wěn)定狀態(tài)過渡到增長(zhǎng)狀態(tài)。隨著這個(gè)市場(chǎng)復(fù)蘇階段的繼續(xù)，對(duì)于市場(chǎng)復(fù)蘇和增長(zhǎng)的預(yù)期又會(huì)使業(yè)主小幅度地增加租金，使市場(chǎng)最后達(dá)到供需平衡。、

    圖 2-2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期

    ⑵ 在自然周期的第二階段（增長(zhǎng)超過了平衡點(diǎn)），需求繼續(xù)以

    一定的速度增長(zhǎng)，形成了對(duì)額外房屋空間的需求。由于空置率降到合理空置率以下，表明市場(chǎng)上的供給吃緊，租金開始迅速上漲，

    直至達(dá)到一個(gè)令開發(fā)商覺得開始建設(shè)新項(xiàng)目有利可圖的水平。在這個(gè)階段，如果能獲得項(xiàng)目融資，會(huì)有一些開發(fā)商開始進(jìn)行新項(xiàng)目的

    開發(fā)。此后，需求的增長(zhǎng)和供給的增長(zhǎng)將會(huì)以一個(gè)大致相同的速率保持相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，令總體市場(chǎng)緩緩攀升，這個(gè)過程可能像爬

    山那樣遲緩。當(dāng)?shù)竭_(dá)該周期的峰值點(diǎn)，即供求增長(zhǎng)曲線上的"轉(zhuǎn)折長(zhǎng)期平空置率水平

    下降

    上升

    需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金增長(zhǎng)率快速上漲，空置率下降

    需求繼續(xù)上升，開始新的建設(shè)，但需求增長(zhǎng)比供給快，空置率仍下降，租金增長(zhǎng)率上升點(diǎn)"時(shí)，需求增長(zhǎng)的速度開始低于供給增長(zhǎng)速度。

    ⑶ 自然周期的第三階段始于供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此時(shí)由于房地產(chǎn)空

    置率低于合理空置率，所以看起來市場(chǎng)情況還不錯(cuò)。此時(shí)，供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平。

    由于在該過程中不存在過剩供給，新竣工的項(xiàng)目在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)租客；租金上漲趨勢(shì)減緩甚至停止。當(dāng)市場(chǎng)參與者最終認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)

    向時(shí)，新開工的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目將會(huì)減少甚至停止。但竣工項(xiàng)目的大量增加所導(dǎo)致的供給高速增長(zhǎng)，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入自然周期運(yùn)動(dòng)的第四階段。

    ⑷ 自然周期的第四階段始于市場(chǎng)運(yùn)行到平衡點(diǎn)水平以下，此

    時(shí)供給高增長(zhǎng)，需求低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)。市場(chǎng)下滑過程的時(shí)間長(zhǎng)短，取決于市場(chǎng)供給超出市場(chǎng)需求數(shù)量的大小。在該階段，如果物業(yè)租

    金缺乏競(jìng)爭(zhēng)力或不及時(shí)下調(diào)租金的話，就可能很快失去市場(chǎng)份額，租金收入甚至?xí)�降到只能支付物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的水平。物業(yè)的市場(chǎng)流

    動(dòng)性在這個(gè)階段很低甚至不存在，存量房地產(chǎn)交易很少或有價(jià)無市。該階段隨著新開發(fā)項(xiàng)目的停止和在建項(xiàng)目的陸續(xù)竣工而最后到達(dá)市場(chǎng)自然周期的谷底。

    ㈥ 房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期

    在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，資本流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的許多外部因素有著重大的影響。因此，如果沒有資本流的影響，就不可能

    產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期。由于房地產(chǎn)交易在很大程度上存在著私密性，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)信息與資本市場(chǎng)信息相比非常不完全，致使

    典型的資本市場(chǎng)投資者很難及時(shí)準(zhǔn)確地把握房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，單宗房地產(chǎn)投資往往數(shù)額巨大，房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性也相對(duì)較差。所

    以對(duì)房地產(chǎn)投資者來說，既有獲得巨額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，也有被"套牢"的風(fēng)險(xiǎn)。隨著自然周期的運(yùn)動(dòng)，投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的資金流也呈現(xiàn)出周期性變動(dòng)，形成投資周期。

    ⑴ 當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處在谷底并開始向第一階段運(yùn)動(dòng)的時(shí)候，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，更沒有資本投入新項(xiàng)目的開

    發(fā)建設(shè)。在這段時(shí)間，市場(chǎng)上只有可以承受高風(fēng)險(xiǎn)的投資者。由于租金和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流已經(jīng)降到最低水平，存量房地產(chǎn)的價(jià)格達(dá)到或接

    近了最低點(diǎn)。承受不住財(cái)務(wù)壓力的業(yè)主或開發(fā)商會(huì)忍痛割售，大量不能歸還抵押貸款的物業(yè)會(huì)被抵押權(quán)人收回拍賣。