1.投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是(" />
一、單項(xiàng)選擇題(共35小題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。) 1.投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是( )。 A.獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益 B.獲取房地產(chǎn)未來收益 C.直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動 D.間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動 2.投資者對房地產(chǎn)內(nèi)部,使用功能韻變動(例如,在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等),體現(xiàn)了投資者對房地產(chǎn)投資( )的重視。 3.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)特征的表述中,不正確的是( )。 4.假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%,貸款利率為5.85%,投資市場的平均收益率為12%,房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0.6,則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為( )。 5.下列影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境的因素中,屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素是( )。 6.反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為( )。 7.隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)價格總體上呈( )波動的趨勢。 8.在房地產(chǎn)市場的自然周期中,空置率超過長期平均空置率的階段為( )階段。 9.可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段,其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于( )的工作。 10.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工許可證由( )向發(fā)證機(jī)關(guān)申請領(lǐng)取。 11.某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近,如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價低,則其采用的是( )。 12.對某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合是( )。 13.在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測中,引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值,使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實(shí)際的預(yù)測方法是( )。 14.企業(yè)同時向幾個細(xì)分市場銷售一種產(chǎn)品時,該企業(yè)采用的目標(biāo)市場選擇模式是( )模式。 15.銀行為某家庭提供年利率為6%、按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款。若每月的還款額為2000元,則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的本金額是( )元。 16.銀行為某家庭提供了年利率為6%、按月等比遞增償還、期限為20年的個人住房抵押貸款,若月還款遞增率為0.2%,首期償還額為1600元,則該家庭在第6年最后一個月的還款額是( )元。 17.某家庭欲購買總價為25萬元的一套住宅。該家庭月收入為6000元,準(zhǔn)備用月收入的30%來支付抵押貸款月還款額,已知貸款期限為10年,按月等額償還,年貸款利率為6%。則該家庭的首付款額是( )元。 18.某家庭申請了25萬元10期住房抵押貸款,年利率為6%。該家庭在按月等額償還4年后于第5年初一次償還了本金6萬元,則從第5年開始該家庭的月還款額減少了( )。 19.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中,正確的是( )。 20.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采用20%的折現(xiàn)率計(jì)算出韻項(xiàng)目凈現(xiàn)值為16萬元,該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率( )。 21.某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元,其中40萬元為借貸資金,余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元、投資者權(quán)益增加值為2200元、店鋪市場價值增長率為2%,則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報(bào)率為( )。 22.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積2萬m2,土地總價16000萬元,如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2,預(yù)測銷售價格為8000元/m2,則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為( )。 23.房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中,不包括( )分析。 24.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險分析中不能用于風(fēng)險估計(jì)與評價的方法是( )。 25.對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險分析時,主要是針對可判斷其( )的風(fēng)險因素。 26.投資機(jī)會研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、勞動力狀況、( )等。 27.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中,房屋開發(fā)費(fèi)中不包括( )。 28.下列報(bào)表中,不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表中基本報(bào)表的是( )。 29.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算時,如為委托銷售代理的,則代理費(fèi)應(yīng)列入( )。 30.現(xiàn)金流量表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的( )分析。 31.銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為2000元的個人住房抵押貸款;該家庭所購住房的物業(yè)管理費(fèi)為每月150元。從當(dāng)前我國商業(yè)銀行風(fēng)險管理的角度來看,該家庭的月均收入應(yīng)不低于( )元。 32.銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于( )風(fēng)險。 33.新設(shè)項(xiàng)目法人的資本金籌措渠道不包括( )資金。 34.下列費(fèi)用中,不屬于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用范圍的是( )。 35.某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元,假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為20%,所有用戶都能按時繳納租金,物業(yè)的其他收入為2萬元,則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為( )萬元。 二、多項(xiàng)選擇題(共15小題,每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的,得2分;錯選或多選的,不得分;少選且選擇正確的,每個選項(xiàng)得0.5分。) 1.在下列房地產(chǎn)投資行為中,體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點(diǎn)的有( )。 2.提高貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有( )。 3.政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控時,可選擇的手段主要有( )。 4.在對某市房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分時,劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”。這種劃分所采用的市場細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)有( )。 5.開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時,須提供的材料主要有( )。 6.按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng),可以將競爭者劃分為( )。 8.下列關(guān)于資金時間價值的表述中,正確的有( )。 A.資金時間價值是資金的增值特性使然 9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括( )。 10.下列經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)中,屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利性指標(biāo)的有( )。 11.利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險分析時,下列表述中正確的有( )。 12.在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案時,與項(xiàng)目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù),通常有( )。 13.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的主要工作內(nèi)容有( )。 14.對零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類的主要依據(jù)有( )。 15.下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中,屬于債務(wù)融資方式的有( )。 三、判斷題(共15小題,每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果,用“√”表衣正確,用“×”表示錯誤。不答不得分,判斷錯誤扣1分,本題總分最多扣至零分。) 1.基本建設(shè)投資、更新改造投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資均屬于固定資產(chǎn)投資。 ( ) 2.房地產(chǎn)投資不能有效抵消預(yù)期通貨膨脹的影響。( ) 3.房地產(chǎn)空間市場的供求關(guān)系直接決定了房地產(chǎn)租金的水平。 ( ) 4,房地產(chǎn)市場上的投資周期領(lǐng)先于自然周期的變化。( ) 5.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價是房地產(chǎn)投資決策分析中最重要的工作,它往往關(guān)系到一個項(xiàng)目的成敗。 ( ) 6.一個整體市場能夠細(xì)允為若干子市場,主要是由于顧客需求存在著羞異性。( ) 7.在現(xiàn)金流量圖上。橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)所表示的只能是資金運(yùn)動的時間始點(diǎn),而不是當(dāng)前時點(diǎn)。 ( ) 8.機(jī)會成本和沉沒成本不僅運(yùn)用在投資分析中。也出現(xiàn)在企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)的記錄中。( ) 9.估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)價值和總開發(fā)成本時,可依據(jù)評估時點(diǎn)的價格水平進(jìn)行估算。( ) 10.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期評估階段,容積率和建筑面積屬于不確定性因素。( ) 11.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析中,臨界點(diǎn)分析是分析計(jì)算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤為零時的極限值,以風(fēng)險因素的臨界值組合來顯示項(xiàng)目風(fēng)險程度。 ( ) 12.對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評價時,資產(chǎn)負(fù)債表是必須編制的基本報(bào)表。( ) 13.功能定位的目的,是為市場提供有較高性能的產(chǎn)品。 ( ) 14.債務(wù)融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險,所希望獲得的報(bào)酬是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤。 ( ) 15.收益性房地產(chǎn)投資分析中,抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營費(fèi)用。( ) 四、計(jì)算題(共2小題,20分。要求列出算式、計(jì)算過程;需按公式計(jì)算的,要寫出公式;僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的,不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。) 1.某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購買一套住房。該家庭月總收入7000元,最多能以月總收入的25%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6%,最長貸款期限20年。最低首付款為房價的30%,若采用按月等額償還方式,問: (1)該家庭能購買此房的最高總價是多少? (2)若第5年末銀行貸款利率上調(diào)為9%,為保持原月償還額不變。則該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元?建設(shè)工程教育網(wǎng)提供
2.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為8000m2,土地使用權(quán)年期為40年,總建筑面積50000m2,其中服務(wù)式公寓35000m2,商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂等服務(wù)用房5000m2,地下車位230個(10000m2)。項(xiàng)目建設(shè)期為3年,總投資額為35000萬元(不包括貸款利息),其中自有資金占35%,其余投資來源于貸款和預(yù)售收入:第一年投入資金9000萬元,全部為自有資金;第二年投入資金13250萬元,其中3250萬元為自有資金;第三年投入資金12750萬元。該項(xiàng)目的住宅與停車位從第二年開始銷售,第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬元、12600萬元、21650萬元,第四年末全部售完;服務(wù)用房在第五年開始出租,出租率為90%,租金為3000元/m2.年,運(yùn)營成本為租金收入的20%;服務(wù)用房的殘值為20萬元。建設(shè)工程教育網(wǎng)提供
在貸款利息最少條件下,求:(1)該項(xiàng)目的借款計(jì)劃和還款計(jì)劃。(2)該項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率。(3)該項(xiàng)目自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。(12分) 參考答案 一、單項(xiàng)選擇題 二、多項(xiàng)選擇題 三、判斷題 四、計(jì)算題 1.(1)月還款額=7000×25%=1750元,月利率=6%/12=0.5% 購買住房最高額=(1750/0.5%)×[1-(1/(1+0.5%)240)]/70%=348951.93 �。�2)月利率=9%/12=0.75%按6%利率計(jì)算第6年年初還剩的貨款總額=1750/0.5%×[1-(1/(1+0.5%)180)]=207381.15 按9%利率計(jì)算月還款1750元相當(dāng)?shù)呢浛羁傤~=1750/0.75%×[1-(1/(1+0.5%)180)]=172538.47 則第6年年初需要一次性還款額=207381.15-172538.47=34842.68元 �。�3)若保持1750的月還款額不變,需要償還的年限為n 34842.68×(1+0.075%)180 =(1750%/0.75%)×[1-(1/(1+0.75%)12n)]=(1+0.075%)12n=1.7973 當(dāng)n=7時,1.007584=1.8732當(dāng) n=6時,1.007572=1.7125 則n=6+1.7973-1.7125/1.8732-1.7125=6.53年 2.自有資金投入總額=35000×35%=12250萬元 第一年初投入9000萬元; 第二年初投入13250萬元,其中3250萬元為自有資金,10000萬元貸款; 第二年末收入7750萬元,全部與第三年初投入,因此第三年初貸款額=12750-7250= 5500萬元; 第三年末收入12600萬元,全部與第四年初用于償還貸款; 第四年末收入21650萬元,足以償還剩余貸款,并有余額; 第五年末開始每年收入3000×90%×5000×(1-20%)=1080萬元租金; 第四十年末,最后一年收入租金后,剩余殘值20萬元。 �。�1)第四年初償還貸款時,貸款本息合計(jì)10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600萬元還款12600萬元,仍需償還5000萬元。 第五年初償還剩余貸款5000×(1+10%)=5500萬元 因此借款計(jì)劃為第二年初借款10000萬元,第三年初借款5000萬元。 還款計(jì)劃為第四年初償還12600萬元,第五年初償還剩余5500萬元。 �。�2)制作全部投資現(xiàn)金流量表
當(dāng)i1=15%時, 當(dāng)i2=16%時, i1NPV2=-398.6448用插值法求的FIRR=15.53% (3)制作自有資金現(xiàn)金流量表
按25%報(bào)酬率計(jì)算, |
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【責(zé)任編輯:韓志霞 糾錯】 |
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報(bào)考直通車 |
考試時間:2009年10月18、19日。 |
考試內(nèi)容:房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)估價理論與實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)估價案例與分析。 |
·06年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》考 |
· 05年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》考 |
·04年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》考 |
·03年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》考 |
·2006年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管 |
·2004年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管 |