第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律

    內(nèi)容提要

    1、房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

    2、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)指標(biāo)

    3、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能

    4、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律

    5、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)

    考試目的

    本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性、市場(chǎng)

    結(jié)構(gòu)與描述指標(biāo)、市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段與方

    法等知識(shí)的掌握程度。

    考試要求

    掌握：房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、細(xì)分方式，反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀

    況的指標(biāo)。

    熟悉：房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義，房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能，房地產(chǎn)

    市場(chǎng)的周期循環(huán)特征，房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的關(guān)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)

    中的泡沫與過熱問題。

    了解：房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境、影響因素和主要參與者，政府

    干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原則、手段和措施。

    第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

    作為房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者或?yàn)槠涮峁╊檰柗��?wù)的專業(yè)人員，

    要想準(zhǔn)確地分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展趨勢(shì)及其對(duì)房地產(chǎn)投資的影響，有必要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念。

    一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念

    房地產(chǎn)是一種特殊商品，不可移動(dòng)性是其與勞動(dòng)力、資本以及其他類型商品的最大區(qū)別。雖然土地和地上建筑物不能移動(dòng)，但它

    可以被某個(gè)人或機(jī)構(gòu)擁有，并且給擁有者帶來利益，因此就產(chǎn)生了房地產(chǎn)交易行為。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)房地

    產(chǎn)市場(chǎng)的定義，則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)

    格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。與一般市場(chǎng)相同，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是由參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者、

    房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成的。這些要素反映著房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的種種現(xiàn)象，決定并影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與未來趨勢(shì)。

    二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境

    房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)中心體時(shí)，它周圍各種影響因素的總和。在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)市場(chǎng)

    并不是孤立存在的，它時(shí)刻受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中各方面因素的影響，同時(shí)也會(huì)對(duì)這些因素產(chǎn)生反作用。按照這些影響因素的性質(zhì)，我們

    將其分為八類，包括社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國(guó)際環(huán)境。

    ⑴ 社會(huì)環(huán)境，是指一定時(shí)期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)，家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu)，各地

    的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點(diǎn)等。

    ⑵ 政治環(huán)境，是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對(duì)待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，

    是投資者最敏感的問題。