四、房地產(chǎn)市場的參與者

    房地產(chǎn)市場的參與者主要由市場中的買賣雙方以及為其提供支持和服務(wù)的人員或機(jī)構(gòu)組成。這些參與者分別涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)

    建設(shè)過程、交易過程和使用過程。每個過程內(nèi)的每一項工作或活動，都是由一系列不同的參與者來分別完成的。按照在房地產(chǎn)領(lǐng)域的生

    產(chǎn)、交易和使用過程中所涉及到的角色的大致順序逐一加以介紹。應(yīng)該指出的是，由于所處階段的特點不同，各參與者的重要程度是

    有差異的，也不是每一個過程都需要這些人或機(jī)構(gòu)的參與。

    ㈠ 土地所有者或當(dāng)前的使用者

    不管是主動的還是被動的，土地所有者或當(dāng)前的使用者的作用非常重要。為了出售或提高其土地的使用價值，他們可能主動提出

    出讓、轉(zhuǎn)讓或投資開發(fā)的愿望。在我國，政府壟斷了國有土地使用權(quán)出讓的一級市場，當(dāng)前的土地使用者也對有關(guān)土地的交易有著至關(guān)重要的影響。同一開發(fā)地塊上的當(dāng)前使用者越多，對開發(fā)的影響

    也就越大，因開發(fā)商要逐一與他們談判拆遷、安置、補(bǔ)償方案，遇上"釘子戶"，不僅會使開發(fā)周期拖長，還會大大增加房地產(chǎn)開發(fā)

    的前期費用。

    ㈡ 開發(fā)商

    房地產(chǎn)商從項目公司到大型的跨國公司有許多種類型。其目的很明確，即通過實施開發(fā)過程獲取利潤。房地產(chǎn)商的主要區(qū)別在于

    其開發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項長期投資。許多小型房地產(chǎn)商大都是將開發(fā)的物業(yè)出售，以迅速積累資本，而隨著其資本的擴(kuò)大，

    這些開發(fā)商也會逐漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，即經(jīng)歷所謂的"資產(chǎn)固化"過程，逐漸向中型、大型開發(fā)商過渡。當(dāng)然，對于居住物

    業(yè)來說，不管是大公司還是小公司，開發(fā)完畢后一般都用來銷售，這是由居住物業(yè)的消費特性所決定的。

    房地產(chǎn)商所承擔(dān)的開發(fā)項目類型也有很大差別。有些開發(fā)商對

    某些特定的開發(fā)類型（如商場或住宅）或在某一特定的地區(qū)搞開發(fā)有專長，而另外一些公司則可能寧愿將其開發(fā)風(fēng)險分散于不同的開發(fā)

    類型和地點上，還有些開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)類型很專一但地域分布卻很廣甚至是國際性的�？傊�，開發(fā)商根據(jù)自己的特點、實力和經(jīng)

    驗，所選擇的經(jīng)營方針有很大差別。開發(fā)商的經(jīng)營管理風(fēng)格也有較大差異。有些開發(fā)商從規(guī)劃設(shè)計到租售階段，均聘請專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)

    提供服務(wù)；而有些開發(fā)商則從規(guī)劃設(shè)計到房屋租售乃至物業(yè)管理，均由自己負(fù)責(zé)。