⑹ 律師

    房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、交易和使用過程中，均需要律師的參與為有關(guān)委托方提供法律支持和服務(wù)。例如開發(fā)商在獲得土

    地使用權(quán)時，須簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；出租或出售物業(yè)時須簽訂租賃契約，這都離不開律師提供的專業(yè)服務(wù)。

    ㈦ 消費者或買家

    每一個人和機構(gòu)都是房地產(chǎn)市場上現(xiàn)實的或潛在的消費者。人人都需要住房，每一個機構(gòu)都需要建筑空間從事其生產(chǎn)經(jīng)營活動，

    而不管這些房屋是買來的還是租來的。消費者在房地產(chǎn)市場交易中的取向是"物有所值"，即用適當(dāng)?shù)呢泿刨Y金，換取使用或擁有房

    地產(chǎn)的滿足感或效用。但如果說市場上的買家，則主要包括自用型購買者和投資型購買者兩種。購買能力是對自用型購買者的主要約

    束條件；而對投資型購買者來說，其擁有物業(yè)后所能獲取的預(yù)期收益的大小，往往決定了其愿意支付的價格水平。

    第二節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)

    一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

    ⑴ 總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。

    ⑵ 區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析在全國不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點，考查不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場的規(guī)模、

    主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異。

    ⑶ 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā)，考查房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)

    品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。

    ⑷ 供求結(jié)構(gòu)：針對某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場發(fā)展的實際情況出發(fā)，判別供給檔次和

    需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)。

    ⑸ 投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。

    二、房地產(chǎn)市場細(xì)分

    從識別和把握房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，我們可以按照

    地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分。

    ㈠ 按地域細(xì)分

    房地產(chǎn)的不可移動性，表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，人們認(rèn)識和把握房地產(chǎn)市場的

    狀況，也多從地域概念開始，因此按地域范圍對房地產(chǎn)市場進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場劃分的主要方式。

    地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見的是按城市劃分，例如北京市房地產(chǎn)市場、上

    海市房地產(chǎn)市場、北海市房地產(chǎn)市場等。對于比較大的城市，其城市內(nèi)部各區(qū)域間的房地產(chǎn)往往存在較大差異，因此常常還要按照城

    市內(nèi)的某一個具體區(qū)域劃分，如上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場、北京亞運村地區(qū)房地產(chǎn)市場、深圳市羅湖區(qū)房地產(chǎn)市場等。從把握某一更

    大范圍房地產(chǎn)市場狀況的角度，除按城市劃分外，還可以按省或自治區(qū)所轄的地域劃分，如海南省房地產(chǎn)市場、山東房地產(chǎn)市場等。

    當(dāng)然我們還可以說中國華北地區(qū)房地產(chǎn)市場、美國房地產(chǎn)市場、東南亞地區(qū)房地產(chǎn)市場、亞洲房地產(chǎn)市場、世界房地產(chǎn)市場等。但一

    般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義也就越小。

    ㈡ 按房地產(chǎn)用途細(xì)分

    由于不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地

    產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業(yè)市場（含普通住宅、別墅、公寓市場等）、商業(yè)物業(yè)市場（寫字樓、零售商場或店鋪、休

    閑旅游設(shè)施、酒店市場等）、工業(yè)物業(yè)市場（標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房等）、特殊物業(yè)市場、土地市場等。