第四節(jié) 國有建設用地使用權出讓(掌握)

　　一、內容提要：

　　1、國有建設用地使用權出讓

　　2、國有建設用地使用權劃撥

　　3、閑置土地的處理

　　二、考試目的和考試要求

　　本部分的考試目的是測試應考人員對國有建設用地使用權出讓和劃撥以及對閑置土地的處理等的了解、熟悉和掌握程度�？荚嚮�本要求��

　　1.掌握國有建設用地使用權出讓;

　　2.掌握國有建設用地使用權劃撥;

　　3.熟悉閑置土地的處理。

　　三、內容輔導：

　　本章涉及有關的法律、法規(guī)包括： 1)《土地管理法》及《物權法》。2)《城市房地產管理法》土地條款。3)《土地管理法實施條例》。4)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。5)《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》。6)《閑置土地處置辦法》。7)《刑法》土地條款(記住具體的刑事處罰規(guī)定)。

　　一、國有建設用地使用權出讓的概念和特征

　　《土地管理法》、《城市房地產管理法》所稱的"國有土地使用權"，即《物權法》所稱"建設用地使用權"。

　　土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。

　　例題：經報有批準權的人民政府批準，甲工廠將其以劃拔方式取得的土地轉讓給乙公司，土地使用權出讓金應由( )。(2009年房地產經紀人制度試題)

　　A.甲工廠繳納 B.乙公司繳納

　　C.甲工廠與乙公司各繳納一半 D.甲工廠與乙公司協商繳納

　　答案：A

　　解析：土地使用權出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。

　　土地使用權出讓具體包括以下內容：

　　(1)土地使用權出讓也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權。

　　(2)經出讓取得土地使用權的單位和個人，在土地使用期內沒有所有權，只有使用權，在使用土地期限內對土地擁有使用、占有、收益、處分權;土地使用權可以進入市場，可以進行轉讓、出租、抵押等經營活動，但地下埋藏物和礦藏物歸國家所有。

　　(3)土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領取土地使用權證書。

　　(4)集體土地不經征收不得出讓。

　　(5)土地使用權出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關于權利義務的經濟關系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點。

　　例題1：下列關于國有土地使用權出讓的表述中，錯誤的是( )。(2009年房地產經紀人制度試題)

　　A.國有土地使用權出讓市場是土地一級市場

　　B.國有土地使用權可以由國家、單位進行出讓

　　C.集體土地不經征用不得出讓

　　D.國有土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領取土地使用權證書

　　答案：B

　　解析：土地使用權出讓也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權。

　　例題2：按照法律規(guī)定，( )可以出讓國有土地使用權。(2001年房地產估價師制度試題)

　　A. 國家 B.擁有國有土地使用權的事業(yè)單位

　　C. 擁有國有土地使用權的開發(fā)企業(yè) D.擁有國有土地使用權的個人

　　答案：A

　　解析：建設用地使用權出讓簡稱土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

　　例題3：城市規(guī)劃區(qū)內集體所有的土地出讓，應具備的法定條件是( )。(2000年土地管理基礎與法規(guī)試題)

　　A.由國家先行征收 B.先轉讓給國家

　　C.經集體土地所有者同意 D.經集體經濟組織2/3以上的成員同意

　　答案：A

　　解析：集體土地不經征收不得出讓。

　　二、國有建設用地使用權出讓政策

　　(一)國有建設用地使用權出讓方式

　　土地使用權出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃，根據省市人民政府下達的控制指標，擬定年度出讓國有土地總面積方案，并且有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房產管理部門共同擬定，按照國務院的規(guī)定，報有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。

　　國務院1990年頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定：國有土地使用權出讓可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。全國人大常委會1994年7月頒布的《城市房地產管理法》則進一步規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標方式;沒有條件的，可采用雙方協議的方式，但協議方式出讓的土地價格不得低于國家所規(guī)定的最低價。2002年，國土資源部頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》(國土資源部令第11號)增加了掛牌出讓方式。2007年9月國土資源部對《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》作了修訂，公布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(國土資源部令第39號)同時規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。

　　例題1：工業(yè)用地使用權出讓方式不包括( )。(2009年房地產經紀人制度試題)

　　A.招標方式 B.掛牌方式 C.劃撥方式 D.協議方式

　　答案：C

　　例題2：按照有關規(guī)定，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓的有( )。(2009年房地產經紀人制度試題)

　　A.商業(yè)用地 B.旅游用地

　　C.娛樂用地 D.商品住宅用地

　　E.廉租住房用地

　　答案：ABCD

　　解析：《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(國土資源部令第39號)同時規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。

　　例題3：下列項目用地必須辦理建設用地使用權出讓手續(xù)的是( )。(2009年房地產經紀人制度試題)

　　A."鳥巢"場館建設用地 B.國家大劇院建設用地

　　C.地方政協辦公用地 D.上市公司辦公用地

　　答案：D

　　解析：《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(國土資源部令第39號)同時規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。

　　例題4：國家規(guī)定，商品住宅用地必須采取( )方式出讓。(2005年房地產估價師制度試題)

　　A.抽簽 B.招標 C.拍賣 D.協議 E.掛牌出讓

　　答案：BCE

　　解析：《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(國土資源部令第39號)規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。

　　1.招標出讓方式

　　(1)招標方式。招標出讓國有建設用地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗恕⒎ㄈ撕推渌�組織參加國有建設用地使用權投標，根據投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。招標出讓方式的特點是有利于公平競爭，適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。