三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員技術(shù)能力、權(quán)利與義務(wù)

　　(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)技術(shù)能力

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)具備下列職業(yè)技術(shù)能力：

　　(1)具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論和相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論水平，并具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí);

　　(2)能夠熟練掌握和運(yùn)用與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)的法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定;

　　(3)熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通環(huán)節(jié)，具有熟練的實(shí)務(wù)操作的技術(shù)和技能;

　　(4)具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和一定資歷，熟悉市場(chǎng)行情變化，有較強(qiáng)的創(chuàng)新和開拓能力，能創(chuàng)立和提高企業(yè)的品牌;

　　(5)有一定的外語(yǔ)水平。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理應(yīng)當(dāng)具備下列職業(yè)技術(shù)能力、

　　(1)了解房地產(chǎn)的法律、法規(guī)及有關(guān)行業(yè)管理的規(guī)定;

　　(2)具有一定的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí);

　　(3)掌握一定的房地產(chǎn)流通的程序和實(shí)務(wù)操作技術(shù)及技能。

　　(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利和義務(wù)

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人享有以下權(quán)利：

　　(1)依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu);

　　(2)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位任職;

　　(3)指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù);

　　(4)經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要文件;

　　(5)要求委托人提供與交易有關(guān)的資料;

　　(6)有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令;

　　(7)執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理傭金。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理享有以下權(quán)利：

　　(1)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理有權(quán)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu);

　　(2)協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理經(jīng)紀(jì)有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報(bào)酬。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

　　(1)遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)道德規(guī)范;

　　(2)不得同時(shí)受聘于兩個(gè)或者兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù);

　　(3)接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平;

　　(4)向委托人披露相關(guān)信息，充分保障委托人的權(quán)益，完成委托業(yè)務(wù);

　　(5)為委托人保守商業(yè)秘密。

　　例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理享有的權(quán)利有( )。(2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

　　A.經(jīng)所在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同

　　B.協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理相應(yīng)的經(jīng)紀(jì)事務(wù)并獲得合理報(bào)酬

　　C.有權(quán)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

　　D.同時(shí)受聘于兩個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)并執(zhí)行業(yè)務(wù)

　　E.為委托人評(píng)估出售房屋的價(jià)格

　　答案：BC

　　解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理享有以下權(quán)利：(1)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理有權(quán)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu); (2)協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理經(jīng)紀(jì)有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報(bào)酬。

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)管理

　　一、加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)管理的重要性

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)作為房地產(chǎn)交易的橋梁，起著溝通房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的作用，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)化、優(yōu)質(zhì)化的服務(wù)，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，并已成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。房地產(chǎn)買賣作為不動(dòng)產(chǎn)交易涉及一系列的專業(yè)知識(shí)、復(fù)雜手續(xù)，一般應(yīng)該由專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員來(lái)操作。規(guī)范的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)站在客觀、公正的立場(chǎng)上保障雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，最大限度地促進(jìn)交易的正常、順利進(jìn)行。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為代理執(zhí)行者，能夠推動(dòng)和保證房地產(chǎn)交易快速、有效、公正地實(shí)現(xiàn)，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到積極作用。

　　目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法制建設(shè)滯后，市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則不健全，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)誠(chéng)信缺失，交易資金安全沒(méi)有保障。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為不規(guī)范，無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍，騙取中介費(fèi)、看房費(fèi)，未經(jīng)委托人同意，以高于委托人意向的價(jià)格租售房屋，賺取差額部分價(jià)款等違規(guī)行為時(shí)有發(fā)生。從業(yè)人員素質(zhì)低，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人出租、出借執(zhí)業(yè)證書等問(wèn)題比較突出。2006年12月29日，原建設(shè)部、中國(guó)人民銀行共同下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，就是為了建立主體誠(chéng)信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)秩序，維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

　　二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的主要措施

　　(一)全面推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案公示制度

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及所設(shè)的分支機(jī)構(gòu)和交易保證機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到工商登記所在地的房地產(chǎn)管理部門備案，由房地產(chǎn)管理部門出具備案證明。房地產(chǎn)管理部門及時(shí)將已備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱、住所、法定代表人、注冊(cè)資本、注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理(以下簡(jiǎn)稱注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員)等信息向社會(huì)公布，供房地產(chǎn)交易當(dāng)事人選擇。

　　(二)嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度

　　各級(jí)房地產(chǎn)管理部門要按照《人事部、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定>和<房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法>的通知》(人發(fā)[2001]128號(hào))和《關(guān)于轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)管理方式有關(guān)問(wèn)題的通知》(建辦住房[2004]43號(hào))的規(guī)定，做好房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試工作，加強(qiáng)注冊(cè)管理。并組織開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理考試和注冊(cè)工作。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織將配合行政主管部門，建立健全對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的繼續(xù)教育制度，不斷提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員整體素質(zhì)。對(duì)于在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中有違法違規(guī)行為的注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，注冊(cè)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回其注冊(cè)證書。

　　(三)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)行業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》，主動(dòng)向當(dāng)事人出示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理證書。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂委托合同后，方可對(duì)外發(fā)布相應(yīng)的房源、客源信息，具體要求如下：

　　(1)發(fā)布的信息應(yīng)當(dāng)與事實(shí)相符，不得發(fā)布虛假信息、未經(jīng)核實(shí)的信息。

　　(2)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員不得對(duì)交易雙方隱瞞真實(shí)的房屋成交價(jià)格等交易信息。

　　(3)不得以低價(jià)購(gòu)入(租賃)、高價(jià)售出(轉(zhuǎn)租)等方式賺取差價(jià)，不得謀取非法收益。

　　(4)不得采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等手段營(yíng)造銷售旺盛的虛假氛圍，誤導(dǎo)和欺騙當(dāng)事人。

　　(5)不得泄露或利用委托人的商業(yè)秘密與他人串通損害委托人的利益。

　　(四)加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同管理

　　推廣使用有關(guān)部門和行業(yè)組織推薦的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同文本。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與當(dāng)事人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同前，應(yīng)當(dāng)明示有關(guān)部門或行業(yè)組織推薦的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本，供當(dāng)事人選用。不得簽署損害委托人利益的合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中應(yīng)當(dāng)約定交易資金交付的條件和具體方式。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)當(dāng)有執(zhí)行該業(yè)務(wù)的注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的簽名。

　　(五)建立存量房交易結(jié)算資金管理制度

　　發(fā)展交易保證機(jī)構(gòu)，專門從事交易資金監(jiān)管。交易保證機(jī)構(gòu)不得從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。建立交易保證機(jī)構(gòu)保證金制度，由各地對(duì)保證金的數(shù)額作出具體規(guī)定。交易當(dāng)事人可以通過(guò)合同約定，由雙方自行決定交易資金支付方式，也可以通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶，根據(jù)合同約定條件，劃轉(zhuǎn)交易資金�？蛻艚灰捉Y(jié)算資金專用存款賬戶中的交易結(jié)算資金，獨(dú)立于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易保證機(jī)構(gòu)的固有財(cái)產(chǎn)及其管理的其他財(cái)產(chǎn)，也不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易保證機(jī)構(gòu)的負(fù)債，交易結(jié)算資金的所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人。若有關(guān)部門對(duì)客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶進(jìn)行凍結(jié)和扣劃，開戶銀行、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)有義務(wù)出示證據(jù)以證明交易結(jié)算資金及其銀行賬戶的性質(zhì)。

　　(六)規(guī)范交易結(jié)算資金專用存款賬戶開設(shè)和資金劃轉(zhuǎn)

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)必須在銀行開立交易結(jié)算資金專用存款賬戶，賬戶名稱為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)名稱后加"客戶交易結(jié)算資金"字樣，該專用存款賬戶專門用于存量房交易結(jié)算資金的存儲(chǔ)和支付。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易保證機(jī)構(gòu)應(yīng)在銀行按房產(chǎn)的買方分別建立子賬戶。交易當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)需要在銀行開立個(gè)人銀行結(jié)算賬戶。開立客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易保證機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向銀行出具工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、基本存款賬戶開戶許可證和房地產(chǎn)管理部門出具的備案證明。子賬戶劃轉(zhuǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)買方的簽章。

　　交易結(jié)算資金的存儲(chǔ)和劃轉(zhuǎn)均應(yīng)通過(guò)交易結(jié)算資金專用存款賬戶進(jìn)行，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、交易保證機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得通過(guò)客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶以外的其他銀行結(jié)算賬戶代收代付交易資金。房產(chǎn)買方應(yīng)將資金存入或轉(zhuǎn)入客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶下的子賬戶，交易完成后，通過(guò)轉(zhuǎn)賬的方式劃入房產(chǎn)賣方的個(gè)人銀行結(jié)算賬戶。當(dāng)交易未達(dá)成時(shí)，通過(guò)轉(zhuǎn)賬的方式劃入房產(chǎn)買方的原轉(zhuǎn)人賬戶;以現(xiàn)金存入的，轉(zhuǎn)入房產(chǎn)買方的個(gè)人銀行結(jié)算賬戶。客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶不得支取現(xiàn)金。

　　(七)加強(qiáng)交易結(jié)算資金專用存款賬戶管理

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)應(yīng)保證客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶的資金支付條件和具體方式與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中的約定一致。房地產(chǎn)管理部門要采取定期或不定期檢查的方式，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶的開立情況、交易資金支付情況等加強(qiáng)監(jiān)管。對(duì)違反合同約定使用資金的行為，要嚴(yán)肅查處。

　　客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶的開戶銀行應(yīng)按照其與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)的約定，加強(qiáng)資金管理，確保存量房交易結(jié)算資金�？顚Ｓ�。

　　(八)建立健全辦事公開制度

　　各市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)。有條件的地方，要積極開通房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，構(gòu)建統(tǒng)一的網(wǎng)上簽約、交易過(guò)戶、產(chǎn)權(quán)登記信息平臺(tái)，方便房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及交易當(dāng)事人查詢房地產(chǎn)交易登記信息。

　　(九)建立和完善信用公示制度

　　各級(jí)房地產(chǎn)管理部門或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織要不斷完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員信用檔案系統(tǒng)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的失信、違法、違規(guī)行為，要記人信用檔案并向社會(huì)公示。

　　(十)加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律建設(shè)

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織要不斷建立和完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則，明確執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)紀(jì)行為準(zhǔn)則。建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資信評(píng)價(jià)體系，積極開展資信評(píng)價(jià)活動(dòng)。建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員失信懲戒機(jī)制。探索建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房源、客源信息共享系統(tǒng)。

　　例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)管理中，下列關(guān)于建立存量房交易結(jié)算資金管理制度，表述正確的是( )。

　　A.要展交易保證機(jī)構(gòu)，專門從事交易資金監(jiān)管

　　B.交易保證機(jī)構(gòu)可以事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

　　C.建立交易保證機(jī)構(gòu)保證金制度，由各地對(duì)保證金的數(shù)額作出具體規(guī)定

　　D.交易結(jié)算資金的所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人

　　E.客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶中的交易結(jié)算資金，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易保證機(jī)構(gòu)的負(fù)債

　　答案：ACD

　　解析：交易保證機(jī)構(gòu)不得從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)�？蛻艚灰捉Y(jié)算資金專用存款賬戶中的交易結(jié)算資金，獨(dú)立于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易保證機(jī)構(gòu)的固有財(cái)產(chǎn)及其管理的其他財(cái)產(chǎn)，也不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易保證機(jī)構(gòu)的負(fù)債，交易結(jié)算資金的所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人。