2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試經(jīng)紀相關知識知識點22

來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2011-11-08 08:22:11

4.標的物的風險責任承擔

標的物風險責任負擔是指買賣合同履行過程中發(fā)生的標的物意外毀損滅失的風險由哪一方當事人負擔。

在買賣合同中，對于債務不履行或不協(xié)助履行，標的物的風險通常由有過失的一方負擔。在標的物非因雙方當事人的故意或過失而發(fā)生意外毀損滅失的情況下，根據(jù)《合同法》規(guī)定，風險負擔按交付原則確定。

根據(jù)《合同法》規(guī)定，出賣人未按照約定交付有關標的物的單證和資料的，不影響標的物毀損、滅失風險的轉移。

因標的物質量不符合要求致使不能實現(xiàn)合同目的，買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。

5.房屋買賣合同

由于房屋屬于不動產(chǎn)，房屋買賣合同與一般買賣合同不同。

法律對房屋買賣有下列特別規(guī)定，包括：房屋買賣合同需要采用書面形式，買賣雙方需將買賣房屋的位置、面積、價金等書面約定；在城鎮(zhèn)買賣房屋的所有權須經(jīng)房屋登記機構登記后，才發(fā)生轉移，如未登記，即使交付，也不發(fā)生權利轉移效果；出賣共有房屋房屋的，其他共有人享有同等條件下的優(yōu)先購買權。

（二）租賃合同（掌握）

1.租賃合同的概念和特征

（1）租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。提供租賃物的使用或收益權的一方為出租人，對租賃物有使用或收益權的一方為承租人。

（2）租賃物須為法律允許流通的不動產(chǎn)和動產(chǎn)。

（3）租賃合同約定的是轉移租賃物的使用或收益權，而不是所有權。

（4）租賃合同終止時，承租人須返還租賃物，這是租賃合同區(qū)別于買賣合同的根本特征。

（5）租賃合同的另一特征是雙務、有償合同。

（6）在租賃合同中，交付租金和轉移租賃物的使用、收益權之間存在著對價關系，交付租金是獲取租賃物使用、收益權的對價，而獲取租金是出租人出租財產(chǎn)的目的。

（7）此外，租賃合同還是諾成合同。租賃合同的成立不以租賃物的交付為要件，當事人只要依法達成協(xié)議，合同即告成立。

2.租賃合同的內容和形式

（1）租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金以及其支付期限和方式、租賃物維修等條款�！逗贤ā返诙僖皇臈l規(guī)定，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。

租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。