自2007年10以來，全國(guó)各地反映強(qiáng)烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)大幅萎縮。特別是許多大中城市如北京、上海、廣州、深圳、重慶等新建房屋以及二手房銷售量都出現(xiàn)較大幅度的下降，一些城市還引發(fā)了“退房潮”。

    盡管各地的房?jī)r(jià)還在不斷上漲，但是這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)“有價(jià)無市”的狀況甚為明顯，市場(chǎng)出現(xiàn)量減價(jià)升的“空漲”現(xiàn)象。

    第二套房的購(gòu)買者大致可分為兩部分，一部分是沒有較大經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購(gòu)房者，另一部分是有較強(qiáng)實(shí)力的購(gòu)房者。前者改善住房只能通過銀行貸款，第二套房首付和利率提高后，購(gòu)房成本大幅增加，這部分改善性需求受到較大抑制。

    后者購(gòu)買第二套及以上房產(chǎn)，有些通過銀行貸款，有些不需要，從2000年到2006年來看，在購(gòu)買多處房產(chǎn)的購(gòu)房者中，完全支付現(xiàn)金的購(gòu)房者比例直線上升，40%的首付對(duì)于他們不是大問題。所以，擁有足夠資金財(cái)力的購(gòu)房者，其需求基本上不受到房貸新政的影響。

    投資和投機(jī)者一般也分兩種情況，一類是用自有資金炒房的人，另一類是靠銀行貸款炒房者。第二套房貸款新政主要對(duì)靠銀行貸款炒房的人有一定影響，但影響也有限，只是規(guī)模受到影響而已。

    對(duì)于短線投機(jī)者，房?jī)r(jià)不斷攀升，他們購(gòu)房后，傾向于利用銀行貸款的杠桿作用，在短時(shí)間或一年內(nèi)快速將房產(chǎn)轉(zhuǎn)手他人，從中坐收漁利。

    所以，第二套房房貸新政對(duì)于這些投機(jī)者沒有很大影響。而富人憑借自己擁有的財(cái)富，通過囤積居奇牟取暴利，也很難得到有效遏制。正由于此，房貸新政出臺(tái)，對(duì)抑制市場(chǎng)的投資和投機(jī)行為作用有限。

    盡管如此，在國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩不安，美國(guó)次級(jí)債危機(jī)不斷擴(kuò)大，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱條件下，為保證國(guó)內(nèi)信貸市場(chǎng)安全，央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)此政策，提高第二套住房首付款和房貸利率是必要的舉措。

    雖然房貸違約不會(huì)給銀行帶來太大的風(fēng)險(xiǎn)，但是提高房貸門檻，可以進(jìn)一步減少金融領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)保證銀行信貸安全非常重要。而且，第二套住房首付提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫確實(shí)起到一定作用。

    房貸新政出臺(tái)短期來看，沒有改變房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，但長(zhǎng)期來看，它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是深遠(yuǎn)的。盡管其打擊市場(chǎng)投機(jī)需求還不是致命的，但是此項(xiàng)政策最主要目的還是為保證銀行房地產(chǎn)信貸的安全性。

    進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)稅收的改革，盡早出臺(tái)物業(yè)稅，應(yīng)是打擊投資和投機(jī)行為的釜底抽薪之舉。

    建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的舉列說明

    例搜集了甲、乙兩個(gè)交易實(shí)例，甲交易實(shí)例房地產(chǎn)的建筑面積200m2，成交總價(jià)80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于早年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后付清。

    乙交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積2500平方英尺，成交總價(jià)15萬美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取該兩個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例，試在對(duì)其成交價(jià)格作有關(guān)修正、調(diào)整之前進(jìn)行“建立價(jià)格可比基礎(chǔ)”處理。

    [解]對(duì)該兩個(gè)交易實(shí)例進(jìn)行“建立價(jià)格可比基礎(chǔ)”處理，包括統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。具體處理如下：

    （1）統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期時(shí)一次付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時(shí)人民，的年利率為8%，則：

    甲總價(jià)=16+32/（1+8%）0.5+32/（1+8%）=76.422（萬元人民幣）-

    乙總價(jià)=15（萬美元）

    （2）統(tǒng)一采用單價(jià)。則：

    甲單價(jià)=764220/200=3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）

    乙單價(jià)=150000/2500=60（美元/平方英尺使用面積）

    （3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將乙交易實(shí)例的美元換算為人民幣元。假設(shè)乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)的人民幣與美元的市場(chǎng)匯率為1美元等于8.3元人民幣，則：

    甲單價(jià)=3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）

    乙單價(jià)=60×8.3=498（元人民幣/平方英尺使用面積）

    （4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過調(diào)查得知該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方米建筑面積等于0.75平方米使用面積，則：

    甲單價(jià)=3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）

    乙單價(jià)=498×0.75=373.5（元人民幣/平方英尺建筑面積）

    （5）統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方米=10.764平方英尺，則：

    甲單價(jià)=3s21.1（元人民幣/平方米建筑面積）

    乙單價(jià)=373.5×10.764=4020.4（元人民幣/平方米建筑面積）