建筑物重新購建價格的求取方法

    建筑物的重新購建價格可采用成本法、比較法來求取，或通過政府確定公布的基準(zhǔn)房屋重置價格扣除其中包含的土地價格后的比較修正來求取，也可以按照工程造價估算的方法來求取。

    具體又有下列4種方法：

    （1）單位比較法；

    （2）分部分項法；

    （3）工料測量法；

    （4）指數(shù)調(diào)整法。

    （一）單位比較法

    單位比較法是以建筑物為整體，選取與建筑物價格或成本密切相關(guān)得某種單位為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物得這種單位價格或成本，并對其做適當(dāng)?shù)谜{(diào)整修正類估算建筑物重新購建價格得方法。主要有單位面積法和單位體積法。

    另外，如停車場得比較單位通常為每個車位，旅館得比較單位通常為每個房間或床位，保齡球館的比較單位通常為每個球道。

    單位面積法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟�期建成的類似建筑物的單位面積造價，對其做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正（有關(guān)調(diào)整修正的內(nèi)容和方法類似于比較法），然后乘以估價對象建筑物的面積來估算建筑物的重新購建價格。

    例：某建筑物的建筑面積為300㎡，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位建筑面積造價為1200元/㎡，則該建筑物的重新購建價格可估計為300×1200=36（萬元）。

    在現(xiàn)實房地產(chǎn)估價中，往往將建筑物劃分為不同的建筑結(jié)構(gòu)、用途或等級，制作不同時期的基準(zhǔn)重置價格表，以供求取某個具體建筑物的重置價格時使用

    單位體積法與單位面積法相似，是根據(jù)當(dāng)?shù)亟�期建成的類似建筑物的單位體積造價，對其做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，然后乘以估價對象建筑物的體積來估算建筑物的重新購建價格。這種方法適用于成本與體積關(guān)系較大的建筑物。

    例：某建筑物的體積為500m3，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位體積造價為600元/m3，則該建筑物的重新購建價格可估計為500×600=30（萬元）。

    （二）分部分項法

    分部分項法是以建筑物的各個獨立構(gòu)件或工程的單位價格或成本為基礎(chǔ)來估算建筑物重新購建價格的方法。即先估算各個獨立構(gòu)件或工程的數(shù)量，然后乘以相應(yīng)的單位價格或成本，再相加。

    在運用分部分項法估算建筑物的重新購建價格時，需要注意如下2點：（1）應(yīng)結(jié)合各構(gòu)件或工程的特點使用計量單位；（2）不要漏項或重復(fù)計算，以免造成估算不準(zhǔn)。

    （三）工料測量法

    工料測量法是先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù)，然后逐一乘以估價時點時相應(yīng)的單價和人工費標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來估算建筑物重新購建價格的方法。

    這種方法與編制建筑概算或預(yù)算的方法相似，即先估算工程量，再配上概（預(yù)）算定額的單價和取費標(biāo)準(zhǔn)來估算。

    工料測量法的優(yōu)點是詳實，缺點是費時費力并需有其他專家（如建筑師）的參與，它主要用于具有歷史價值的建筑物估價。

    （四）指數(shù)調(diào)整法

    指數(shù)調(diào)整法是運用建筑成本（造價）指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調(diào)整到估價時點時的現(xiàn)行成本來估算建筑物重新購建價格的方法。這種方法主要用于檢驗其他方法的估算結(jié)果。

    近年，中國房地產(chǎn)貸款增長迅速，不僅擠占了大量銀行新增貸款，導(dǎo)致金融資金過度向一個行業(yè)集中。更重要的是，銀行風(fēng)險同房價上漲成正比例增加，一旦房價較大幅度下降，地產(chǎn)金融危機不可避免。在

    調(diào)控難以有實效的情況下，為抑制房地產(chǎn)市場過度需求，減輕投資和投機行為，提高房貸首付及貸款利率成為調(diào)控部門降低銀行風(fēng)險的必然選擇。

    2007年9月，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，對已通過貸款購房、又申購第二套或以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，貸款首付款比例和利率水平隨貸款購房套數(shù)的增加而提高。

    2007年12月，人民銀行、銀監(jiān)會又聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》（簡稱《補充通知》），指出“第二套房貸款以家庭為單位”，并就嚴(yán)格住房消費貸款管理有關(guān)問題做出了明確規(guī)定。

    《補充通知》為第二套房房貸新政的具體實施提供了有效的保證。

    第二套房房貸新政的實施對市場產(chǎn)生了不小的沖擊，效果是明顯的。與之前商業(yè)銀行對住房按揭貸款普遍給予15%的利率優(yōu)惠相比，新政明顯提高了購房者成本，投機炒房的利潤空間被大大縮小，投資風(fēng)險進(jìn)一步增大，一些投資和投機炒房者將不得不謹(jǐn)慎從事。