二、不同業(yè)務類型的房地產經(jīng)紀機構

　　(一)存量房經(jīng)紀業(yè)務為主的房地產經(jīng)紀機構

　　1.這類機構主要從事存量房，特別是存量住宅的買賣、租賃經(jīng)紀業(yè)務。目前大多采用開設經(jīng)紀門店的方式，承接個人或機構委托的二手住宅買賣、租賃經(jīng)紀業(yè)務，如21世紀不動產、北京鏈家、上房置換、信義房屋、我愛我家、滿堂紅等。

　　目前這類機構在存量住房交易市場上的參與度較高。據(jù)不完全統(tǒng)計，各大城市通過經(jīng)紀機構成交的存量房普遍約占總量的60%一80%，部分城市高達90%以上。

　　2.目前，存量房經(jīng)紀業(yè)務在房地產經(jīng)紀行業(yè)的業(yè)務總量中已占據(jù)一半以上。以北京為例，2008年新建商品房、存量房成交量大致持平，其中通過經(jīng)紀機構成交的比例分別為46%和78%，兩者業(yè)務比重約為4：6.從企業(yè)數(shù)量看，在以存量房經(jīng)紀業(yè)務為主的房地產經(jīng)紀機構中，存在著大量僅有一兩間門店的小中介，因此目前國內以存量房經(jīng)紀業(yè)務為主的房地產經(jīng)紀機構遠遠大于以新建商品房經(jīng)紀業(yè)務為主的房地產經(jīng)紀機構。抽樣調查統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，兩者比例大致為7：3。

　　(二)新建商品房經(jīng)紀業(yè)務為主的房地產經(jīng)紀機構

　　這類機構主要為房地產開發(fā)企業(yè)提供新建商品房銷售、租賃代理服務。如深圳世聯(lián)地產、上海新聯(lián)康、上海同策、同致行等。這類機構是我國房地產經(jīng)紀行業(yè)中較早發(fā)展起來的機構，但目前在新建商品房市場上，這類機構的市場參與度尚不夠高。2008年，國內新建商品房只有47%是由房地產經(jīng)紀機構代理銷售。但這一數(shù)字較2007年上升6個百分點。同時，由于我國各地房地產市場發(fā)展程度不同，對營銷代理企業(yè)的專業(yè)認可度有所不同，因此在各地商品房銷售中，委托營銷代理企業(yè)銷售與房地產開發(fā)企業(yè)自行銷售的比例有顯著差異。北京、上海、廣州、深圳等一線城市代理比例均接近或超過50%，深圳市場高達84.4%。二三線城市代理比例相對較低，多處于30%～50%之間。

　　(三)策劃、顧問業(yè)務為主的房地產經(jīng)紀機構

　　這類機構的經(jīng)營業(yè)務中，房地產市場分析、房地產投資項目可行性分析、房地產營銷方案策劃等咨詢服務業(yè)務占據(jù)了很大比例，目前主要是一些境外來中國大陸的房地產服務企業(yè)，如戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平洋戴維斯、高緯環(huán)球等。當然，這些機構通常還有大量的房地產租售代理業(yè)務，主要側重于辦公樓、綜合性商業(yè)物業(yè)和高端住宅，有些機構還有相當規(guī)模的物業(yè)管理業(yè)務。在中國本土的房地產經(jīng)紀機構中，在20世紀90年代曾有少數(shù)以商品房營銷策劃為主的機構，但后來大多與新建商品銷售代理機構融合，目前少有以咨詢業(yè)務為主的機構。

　　房地產經(jīng)紀機構的經(jīng)營模式

　　一、房地產經(jīng)紀機構經(jīng)營模式的概念與類型

　　(一)房地產經(jīng)紀機構經(jīng)營模式的概念

　　1.廣義的企業(yè)經(jīng)營模式是指企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營宗旨，為實現(xiàn)企業(yè)所確認的價值定位所采取某一類方式方法的總稱，包括企業(yè)對自己在產業(yè)鏈中所處位置、業(yè)務范圍、競爭戰(zhàn)略的選擇。

　　房地產經(jīng)紀機構在房地產產業(yè)鏈中的位置已相對固定，即處于房地產的市場流通環(huán)節(jié)。而房地產經(jīng)紀機構的業(yè)務范圍可根據(jù)房地產的類型分為住宅經(jīng)紀業(yè)務、商業(yè)房地產經(jīng)紀業(yè)務，或根據(jù)房地產市場的級別分為存量房地產經(jīng)紀業(yè)務、新建商品房經(jīng)紀業(yè)務等。

　　2.這里所講的房地產經(jīng)紀機構的經(jīng)營模式，是從非常具體的層面來講的，指房地產經(jīng)紀機構在業(yè)務范圍已確定的情況下，具體承接及開展房地產經(jīng)紀業(yè)務的渠道及其外在表現(xiàn)形式。房地產經(jīng)紀機構的經(jīng)營模式與房地產經(jīng)紀機構自身的業(yè)務類型、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)地位以及當?shù)氐纳鐣�、�?jīng)濟狀況有密切關系。

　　3.根據(jù)房地產經(jīng)紀機構是否有店鋪，可將房地產經(jīng)紀機構的經(jīng)營模式分為無店鋪模式和有店鋪模式兩大基本類型;

　　4.根據(jù)房地產經(jīng)紀機構下屬分支機構的數(shù)量及分支機構的商業(yè)組織形式，可將房地產機構的經(jīng)營模式分為單店模式、多店模式和連鎖經(jīng)營模式，其中連鎖經(jīng)營模式又可根據(jù)房地產經(jīng)紀機構與分支機構的關系分為直營連鎖經(jīng)營模式和特許加盟連鎖經(jīng)營模式。

　　5.值得注意的是，單店模式和多店模式中的“店”并不是指“門店”，而是指作為經(jīng)紀機構經(jīng)營活動的具體組織單元，它可以是經(jīng)紀機構下屬的分支機構(以門店或非門店的形式)，也可以是獨立的房地產經(jīng)紀公司。

　　(二)房地產經(jīng)紀機構經(jīng)營模式的類型

　　1.無店鋪經(jīng)營模式

　　采用無店鋪經(jīng)營模式的房地產經(jīng)紀機構并不依靠店鋪來承接業(yè)務，而是主要由房地產經(jīng)紀人員乃至房地產經(jīng)紀機構的高層管理人員走出自己的企業(yè)，直接深入各種場所與潛在客戶接觸來承接業(yè)務。是否采取這種經(jīng)營模式，受多方面因素的影響。

　　首先，客戶類型是一個重要的影響因素。如果提供業(yè)務的客戶主要是機構客戶或大宗房地產的業(yè)務，這類客戶的數(shù)量是有限的，房地產經(jīng)紀機構沒必要為之專門設立店鋪，也不可能通過店鋪“坐等客來”，而是需要房地產經(jīng)紀人員主動拜訪潛在客戶，或專程接送潛在客戶到辦公室或其他場所進行洽談。

　　其次，房地產經(jīng)紀機構所在地的社會經(jīng)濟特征也是一個關鍵的影響因素。如在美國，房地產經(jīng)紀業(yè)務中最為主要的是存量住房經(jīng)紀業(yè)務，所面向的客戶主要是分散的住宅業(yè)主，但房地產經(jīng)紀機構基本上以無店鋪經(jīng)營模式為主。

　　房地產經(jīng)紀機構通常在辦公樓里設置一個辦公室，就可以開展業(yè)務了。這一方面是由于美國地廣人稀，大多數(shù)街道上都是川流不息的車輛。而且私家車是主要的交通工具，使用公共交通工具的人不多。所以很少有人會無目的地在街道上流連、駐足，房地產經(jīng)紀機構如果設置“店鋪”就沒有太大的意義。

　　同時，基于美國獨特的職業(yè)從業(yè)形式——獨立合同制，房地產經(jīng)紀機構并非房地產經(jīng)紀業(yè)務經(jīng)營的直接組織者，實質上是為房地產經(jīng)紀人員提供服務的機構。

　　因為按照美國各州的法律，每一個房地產經(jīng)紀人的房地產經(jīng)紀執(zhí)照都必須在執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人(Bro—ker)——即經(jīng)紀公司建立者的名下，所簽的所有合同，包括買賣合同、房源代理合同等，必須使用公司的名字，每一份合同均要在公司備案，過戶文件也要備案;客戶支付的傭金也是先到公司的賬戶，然后房地產經(jīng)紀公司再按與經(jīng)紀人事先簽訂的合同比例分配給經(jīng)紀人，實際交易的經(jīng)紀人不直接經(jīng)手傭金;如果消費者要起訴獨立經(jīng)紀人，一般也是起訴公司，公司對手下的經(jīng)紀人負100%的責任。同一家經(jīng)紀機構內的每一個房地產經(jīng)紀人，都是獨立的職業(yè)人，各自獨立地獲得與開展業(yè)務，沒必要也不可能在同一個店鋪中承接業(yè)務。

　　此外，美國房地產經(jīng)紀行業(yè)廣泛采用的MLS系統(tǒng)，使得房地產經(jīng)紀人員在全行業(yè)層面實現(xiàn)了信息的共享，而這是每一個房地產經(jīng)紀人獲取及開展業(yè)務的主要渠道，因此，店鋪也就沒有必要了。

　　目前在我國，采用無店鋪經(jīng)營模式的主要是以新建商品經(jīng)紀業(yè)務或存量商業(yè)房地產租售代理業(yè)務為主的房地產經(jīng)紀機構，它們的客戶主要是機構客戶—房地產開發(fā)商、商業(yè)房地產業(yè)主。