房地產(chǎn)金融的分類

　　(一)政策性房地產(chǎn)金融和自營(yíng)性房地產(chǎn)金融

　　(1)政策性房地產(chǎn)金融。指按政策規(guī)定辦理與房地產(chǎn)有關(guān)的各種貨幣資金的籌集、融通和結(jié)算等信用活動(dòng)。目前主要指與住房制度改革有關(guān)的金融業(yè)務(wù)，包括：住房公積金存款、住房公積金貸款、合作建房貸款、經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款等。

　　(2)自營(yíng)性房地產(chǎn)金融。指銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)在國(guó)家政策允許的范圍內(nèi)辦理與房地產(chǎn)有關(guān)的資金籌集、融通和結(jié)算等信用活動(dòng)。

　　(二)直接房地產(chǎn)金融和間接房地產(chǎn)金融

　　(1)直接房地產(chǎn)金融。指由資金供給者和房地產(chǎn)資金需求者雙方直接進(jìn)行的融資。主要方式有：政府發(fā)行住房建設(shè)債券、住房公債、土地債券，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的股票、債券等。

　　(2)間接房地產(chǎn)金融。指經(jīng)過(guò)金融機(jī)構(gòu)作為中介參與的資金融通活動(dòng)。間接融資的主要形式有：銀行吸收的各種長(zhǎng)期存款、短期存款、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地開發(fā)貸款、商品房開發(fā)貸款、短期流動(dòng)資金貸款以及向居民個(gè)人發(fā)放的住房消費(fèi)貸款等。

　　(三)信用放款和擔(dān)保放款

　　(1)信用放款。指借款人憑借其信譽(yù)，無(wú)須提供任何擔(dān)保的融資活動(dòng)。

　　(2)擔(dān)保放款。指借款人需提供第三人擔(dān)保，或提供財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保的融資活動(dòng)，即人和物的擔(dān)保。人的擔(dān)保主要有保證擔(dān)保方式；物的擔(dān)保主要有質(zhì)押、抵押、按揭等方式。

　　(四)銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

　　銀行作為我國(guó)最主要的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，其房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類很多，主要業(yè)務(wù)可劃分為房地產(chǎn)信用業(yè)務(wù)和非房地產(chǎn)信用業(yè)務(wù)兩大類。房地產(chǎn)信用業(yè)務(wù)指資金的吸收與運(yùn)用；非房地產(chǎn)信用業(yè)務(wù)是指表外業(yè)務(wù)以及其他金融服務(wù)；具體可劃分為以下三類。

　　(1)資產(chǎn)業(yè)務(wù)。根據(jù)銀行運(yùn)用資金的方式，可分為房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)放款業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)指銀行運(yùn)用資金向外購(gòu)買房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)債券，從中獲取利潤(rùn)；房地產(chǎn)放款業(yè)務(wù)指銀行根據(jù)必須歸還的原則，按一定利率向外供應(yīng)資金，獲取利息的一種信用活動(dòng)。根據(jù)放款內(nèi)容不同，可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)性貸款、居民個(gè)人住房消費(fèi)性貸款；根據(jù)款項(xiàng)還款期限，可分為短期放款和中長(zhǎng)期放款；根據(jù)是否擔(dān)保及擔(dān)保性質(zhì)，可分為房地產(chǎn)信用放款、房地產(chǎn)質(zhì)押放款和房地產(chǎn)抵押放款等。

　　(2)負(fù)債業(yè)務(wù)。指銀行吸取資金的業(yè)務(wù)，主要有存款業(yè)務(wù)、借款業(yè)務(wù)、金融機(jī)構(gòu)往來(lái)業(yè)務(wù)等。

　　(3)表外業(yè)務(wù)。指銀行通過(guò)替客戶承辦支付和其他委托事項(xiàng)而收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。這類業(yè)務(wù)不涉及動(dòng)用銀行自己的資本金，故也稱中間業(yè)務(wù)。銀行涉及房地產(chǎn)的表外業(yè)務(wù)主要有房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)等。