物權法解釋：第九條【不動產(chǎn)物權登記生效以及所有權可不登記的規(guī)定】
　　第九條　不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
　　依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
　　【解釋】本條是關于不動產(chǎn)物權登記生效以及依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記的規(guī)定。
　　本法第一章規(guī)定了物權公示的基本原則，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。本條的規(guī)定，是對不動產(chǎn)公示原則的具體體現(xiàn)。
　　不動產(chǎn)，即土地以及房屋、林木等土地附著物，對整個社會都具有重大的政治意義、經(jīng)濟意義。不動產(chǎn)的物權，在各國都是物權法最重要的內(nèi)容。不動產(chǎn)物權的重要意義和作用，又與不動產(chǎn)登記制度有著緊密的聯(lián)系。本條規(guī)定，除法律另有規(guī)定外，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。這表明，原則上不動產(chǎn)物權登記是不動產(chǎn)物權的法定公示手段，是不動產(chǎn)物權設立、變更、轉讓和消滅的生效要件，也是不動產(chǎn)物權依法獲得承認和保護的依據(jù)。
　　關于不動產(chǎn)物權登記對不動產(chǎn)物權變動的效力，國外基本有兩種立法體例：一種是登記生效主義；另一種是登記對抗主義。所謂登記生效主義，即登記決定不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅是否生效，亦即不動產(chǎn)物權的各項變動都必須登記，不登記者不生效。這種體例為德國、我國臺灣地區(qū)等所采納，如德國民法典規(guī)定，為轉讓一項土地的所有權，為在土地上設立一項物權以及轉讓該項物權或者在該物權上設立其他權利，如法律沒有另行規(guī)定時，必須有權利人和因該權利變更而涉及的其他人的合意，以及權利變更在不動產(chǎn)登記簿上的登記。我國臺灣地區(qū)“民法”規(guī)定，不動產(chǎn)物權，依法律行為而取得、設定、喪失即變更者，非經(jīng)登記，不生效力。瑞士民法典規(guī)定，取得土地所有權，須在不動產(chǎn)登記簿登記。我國土地管理法、擔保法等法律以及最高人民法院的司法解釋也是采用這種體例。按照這種體例，不動產(chǎn)物權的各種變動不僅需要當事人的法律行為，也需要登記，法律行為和登記的雙重法律事實決定不動產(chǎn)物權變動的效力。登記對抗主義，即不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅的生效，僅僅以當事人的法律行為作為生效的必要充分條件，登記與否不決定物權變動的效力。但是為交易安全的考慮，法律規(guī)定，不經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權不得對抗第三人。這種體例，為日本法律所采納，日本民法典規(guī)定，不動產(chǎn)物權的取得、喪失及變更，除非依登記法規(guī)定進行登記，不得以之對抗第三人。我國民法學界一般認為，這兩種體例相比，不論是在法理上，還是在實踐效果上，登記生效主義都更為合理。在法理上，因物權的本質特征就是排他性，如果權利人獲得的物權不能排他，就不能認為其是物權，因此而發(fā)生的物權變動自然應該無效。因此，不動產(chǎn)物權變動不登記就能夠生效，不合法理。，從實踐意義上講，不經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權變動對權利人和相對人均具有極大的風險，對交易的安全非常不利。物權法起草過程中，立法機關對這個問題廣泛征求過意見。大多數(shù)認為應當采用不動產(chǎn)物權登記生效的立法體例；同時，考慮到我國現(xiàn)行有關不動產(chǎn)物權的法律法規(guī)也體現(xiàn)了這一原則，如城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。房地產(chǎn)轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。土地管理法規(guī)定，依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續(xù)。土地管理法實施條例規(guī)定，土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。社會各方面在實踐中對這一原則也較為熟悉。因此，本條做出了上述規(guī)定，這也有利于保持法律的連續(xù)性。
　　不動產(chǎn)物權登記，最基本的效力表現(xiàn)為，除法律另有規(guī)定外，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。例如，當事人訂立了合法有效的買賣房屋合同后，只有依法辦理了房屋所有權轉讓登記后，才發(fā)生房屋所有權變動的法律后果；不經(jīng)登記，法律不認為發(fā)生了房屋所有權的變動。在不動產(chǎn)物權登記這個核心效力的基礎上，還可以派生出不動產(chǎn)物權登記推定真實的效力，即除有相反證據(jù)證明外，法律認為記載于不動產(chǎn)登記簿的人是該不動產(chǎn)的權利人。這既是不動產(chǎn)物權交易安全性和公正性的需要，也是不動產(chǎn)物權公示原則的必然要求。因此，對不動產(chǎn)登記簿記載的權利為正確權利而取得該項權利的第三人，法律認可其權利取得有效而予以保護，但對明知不動產(chǎn)登記簿記載的權利有瑕疵而取得該項權利的人，法律則不予以保護。正因為不動產(chǎn)物權登記具有這樣的效力，本章才規(guī)定有異議登記的制度，在發(fā)生登記上的不動產(chǎn)物權和事實上的不動產(chǎn)物權不一致的情況下，事實上的權利人可以進行異議登記，將不動產(chǎn)登記可能有瑕疵的情況記入登記簿，以對抗第三人，防止自己利益受到損害。
　　本條規(guī)定，“未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”這里的“法律另有規(guī)定的除外”，主要包括三方面的內(nèi)容：一是本條第二款所規(guī)定的，依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。二是本章第三節(jié)規(guī)定的物權設立、變更、轉讓或者消滅的一些特殊情況，即主要是非依法律行為而發(fā)生的物權變動的情形：第一，因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時發(fā)生效力。第二，因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。第三，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。三是考慮到現(xiàn)行法律的規(guī)定以及我國的實際情況尤其是農(nóng)村的實際情況，本法并沒有對不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，一概規(guī)定必須經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。例如，在土地承包經(jīng)營權一章中規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權自土地承包經(jīng)營權合同生效時設立”。同時還規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權人將土地承包經(jīng)營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。”這里規(guī)定的是“未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”，而不是“不發(fā)生效力”。地役權一章規(guī)定，“地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。”在宅基地使用權一章，也沒有規(guī)定宅基地使用權必須登記才發(fā)生效力，只是規(guī)定，“已經(jīng)登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。”也就是說，宅基地使用權不以登記為生效要件。
　　本條第二款規(guī)定，依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。本法規(guī)定，法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有。同時，在現(xiàn)行法律相關內(nèi)容的基礎上規(guī)定，礦藏、水流、海域屬于國家所有；城市的土地，屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有；森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外；野生動物資源屬于國家所有。本款作這樣的規(guī)定，主要是出于兩方面的考慮：第一，規(guī)定不動產(chǎn)物權登記生效，是物權公示原則的體現(xiàn)。法律明確規(guī)定哪些自然資源屬于國家所有，比權利記載于登記機構管理的不動產(chǎn)登記簿有著更強的公示力，也就無須再通過不動產(chǎn)登記來達到生效的法律效果。第二，不動產(chǎn)物權登記生效，針對的主要是當事人通過法律行為進行物權變動的情況。本款所規(guī)定的國家依照法律規(guī)定對自然資源享有所有權，不屬于因法律行為而產(chǎn)生物權變動的情況，因此也就無須進行登記來享有所有權。需要說明的是，本款只是規(guī)定依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記，至于在國家所有的土地、森林、海域等自然資源上設立用益物權、擔保物權，則需要依法登記生效。
　　關于本條第二款，在立法征求意見的過程中，有一種意見認為，這樣規(guī)定不利于對國家所有的自然資源的管理，也不利于對自然資源的利用。建議將其修改為國家所有的自然資源也應登記，并具體規(guī)定由哪個部門登記、管理、開發(fā)和利用。應當指出，在實踐中，為了加強對國有自然資源的管理和有效利用，有關管理部門對國有自然資源進行了資產(chǎn)性登記。一些法律法規(guī)也有這方面的規(guī)定，如草原法規(guī)定，未確定使用權的國家所有的草原，由縣級以上人民政府登記造冊，并負責保護管理。土地管理法實施條例規(guī)定，未確定使用權的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，負責保護管理。土地登記規(guī)則規(guī)定，尚未確定土地使用權、所有權的土地，由土地管理部門進行登記造冊，不發(fā)土地證書。但這種資產(chǎn)性登記，與物權法規(guī)定的作為公示方法的不動產(chǎn)物權登記性質上是不同的，它只是管理部門為“摸清家底”而從事的一種管理行為，并不產(chǎn)生物權法上的效力。