物權法解釋：第十條【不動產登記機構和國家統一登記制度】

第十條　不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。

國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

【解釋】本條是關于不動產登記機構和國家實行統一登記制度的規(guī)定。

從現行有關法律、法規(guī)的規(guī)定看，不動產登記主要由不動產所在地的縣級以上人民政府的相關不動產管理部門負責。涉及的部門主要有：(1)土地管理部門。土地管理法規(guī)定，農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權。土地登記規(guī)則規(guī)定，縣級以上地方人民政府土地管理部門主管本行政區(qū)域內的土地登記工作。土地管理法實施條例規(guī)定，依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。擔保法規(guī)定，以無地上定著物的土地使用權抵押的，抵押登記部門為核發(fā)土地使用權證書的土地管理部門。(2)房產管理部門。城市房地產管理法規(guī)定，在依法取得的房地產開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。(3)農業(yè)主管部門。農村土地承包法規(guī)定，縣級以上地方人民政府應當向承包方頒發(fā)土地承包經營權證，并登記造冊，確認土地承包經營權。(4)林業(yè)主管部門。森林法規(guī)定，國家所有的和集體所有的森林、林木、林地，個人所有的林木和使用的林地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，發(fā)放證書，確認所有權或者使用權。擔保法規(guī)定，以林木抵押的，抵押登記部門為縣級以上林木主管部門。(5)海洋行政主管部門。海域使用管理法規(guī)定，海域使用申請經依法批準后，國務院批準用海的，由國務院海洋行政主管部門登記造冊，向海域使用申請人頒發(fā)海域使用權證書;地方人民政府批準用海的，由地方人民政府登記造冊，向海域使用申請人頒發(fā)海域使用權證書。海域使用權登記辦法規(guī)定，海域使用權實行分級登記。國務院批準的項目用海，由國家海洋局登記造冊;縣級以上地方人民政府批準的項目用海，由批準用海的地方人民政府登記造冊，海洋行政主管部門負責登記的具體工作。(6)地質礦產主管部門。礦產資源開采登記管理辦法規(guī)定，開采下列礦產資源，由國務院地質礦產主管部門審批登記，頒發(fā)采礦許可證：①國家規(guī)劃礦區(qū)和對國民經濟具有重要價值的礦區(qū)內的礦產資源;②領海及中國管轄的其他海域的礦產資源;③外商投資開采的礦產資源;④本辦法附錄所列的礦產資源。開采石油、天然氣礦產的，經國務院指定的機關審查同意后，由國務院地質礦產主管部門登記，頒發(fā)采礦許可證。

在立法過程中，不少部門、專家認為，登記機構特別是不動產登記機構不統一，必然出現重復登記、登記資料分散、增加當事人負擔人資源浪費等弊端，不利于健全登記制度，應當統一登記機構。立法機關經研究，贊成上述意見，同時又要考慮統一登記涉及行政管理體制改革，實行統一登記需要有一個過程。因此，本條第二款在規(guī)定“國家對不動產實行統一登記制度”的同時，又規(guī)定，“統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”

從國外情況看，一些發(fā)達國家都規(guī)定在一國之內或一個統一司法區(qū)域內實行不動產統一登記的制度，即不論是土地、房屋還是其他不動產，也不論是何種不動產物權，均由統一的機構登記。至于具體的登記機構設置，則不盡相同，如德國的不動產登記機構為屬于地方法院的土地登記局，瑞士大多為各州的地方法院，日本為司法行政機關法務局、地方法務局及其派出所，我國臺灣地區(qū)的登記機關是屬于行政機構的“地政局”。

目前，我國各地方在不動產行政管理和不動產登記體制方面存在不同的做法。以房屋和土地來說，有的地方在房產和土地管理部門分別設立，房屋和土地分別由這兩個部門進行管理和登記;有的地方，如上海、廣州、深圳等實現了房屋和土地管理機構的統一，同時也實行房地產統一登記;還有的地方，雖然房屋、土地的管理機構實現了統一，但在管理機構合并之前，房屋管理與土地管理作為兩個獨立的管理部門，各自按房屋、土地登記的程序、內容、要求和方法進行了房屋所有權登記和土地登記，已分別向權利人頒發(fā)了大量證書，由于對房產、土地登記程序、方法和內容的整合上有相當大的難度，目前仍然實行房屋和土地分別登記�？紤]到這些情況，本法在附則中對不動產統一登記的問題又做了補充規(guī)定：“法律、行政法規(guī)對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法做出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關規(guī)定做出規(guī)定�！�