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    ㈢ 市場(chǎng)區(qū)域的確定

    房地產(chǎn)存在地區(qū)性，其供給和需求都是地區(qū)性的。因此，定義

    市場(chǎng)區(qū)域就成了房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的第一步工作。市場(chǎng)區(qū)域是指主要

    （潛在）需求的來源地或主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的所在地，它包含與目標(biāo)物業(yè)

    相似的競(jìng)爭(zhēng)空間的需求和供給。定義市場(chǎng)區(qū)域工作主要包括：描繪

    市場(chǎng)區(qū)域、在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界、解釋確定市場(chǎng)區(qū)域

    邊界的依據(jù)。

    在市場(chǎng)分析報(bào)告中應(yīng)該有描繪市場(chǎng)區(qū)域的部分，并有相應(yīng)區(qū)域

    的地圖，顯示出與該目標(biāo)物業(yè)臨近的公路或關(guān)鍵干線的位置、區(qū)域

    地名、道路及自然特征等。

    ⑴ 影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素

    在定義市場(chǎng)區(qū)域時(shí)，關(guān)鍵要考慮市場(chǎng)交通工具，最主要的交通

    形式，自然障礙，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)和人口情況。影響市場(chǎng)區(qū)域形狀

    和大小的關(guān)鍵因素有：①自然特征，如山地和河流等；②建筑阻礙、

    高速路或鐵路；③人口密度的大��；④政治區(qū)域，市區(qū)和郊區(qū)，學(xué)

    校間的區(qū)域；⑤鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征，如由于家庭收入、地位、

    種族等形成的市場(chǎng)區(qū)域特征；⑥發(fā)展的類型和范圍，如未來城市發(fā)

    展方向、速度等；⑦競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域（競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目重新組合的區(qū)域）。

    ⑵ 物業(yè)類型和市場(chǎng)分析目的對(duì)確定市場(chǎng)區(qū)域的影響

    不同市場(chǎng)分析目的影響市場(chǎng)區(qū)域的確定。為政府宏觀市場(chǎng)管理

    進(jìn)行市場(chǎng)分析，其市場(chǎng)區(qū)域就可以用行政區(qū)劃為界限；物業(yè)類型也

    影響市場(chǎng)區(qū)域的確定，甚至同類物業(yè)，由于其特征不同，市場(chǎng)區(qū)域

    的確定也會(huì)有所不同。如居住物業(yè)和休閑旅游物業(yè)的市場(chǎng)區(qū)域，就

    會(huì)有很大的差別。

    由于數(shù)據(jù)的限制，常被迫采用市、區(qū)等行政區(qū)域來確定市場(chǎng)區(qū)

    域，這種確定便于利用人口統(tǒng)計(jì)及其它各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。但這種分區(qū)

    內(nèi)的數(shù)據(jù)只能用于區(qū)域或某種物業(yè)類型的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，并不能

    用來進(jìn)行具體開發(fā)項(xiàng)目層次的市場(chǎng)研究。要準(zhǔn)確定義項(xiàng)目層次的市

    場(chǎng)區(qū)域，就必須實(shí)地考察該項(xiàng)目的地點(diǎn)和鄰里狀況，收集必要的數(shù)

    據(jù)，經(jīng)分析判斷后才能合理確定。