2012年房估師考試經(jīng)營與管理精講8
來源：環(huán)球教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-11-25
1.2.2 壽命周期長 <script language="javascript" src="../../lesson.asp?top=705&up=768" type="text/javascript"></script> <script language="javascript" src="../../js/705-768.js" type="text/javascript"></script>
土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該 權(quán)益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長;地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久 性。因此房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點，房地產(chǎn)投資是一種長期投資。
房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運營狀態(tài) 下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間;自然壽命 則是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和 設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時間。
自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多。從理論上來說，當(dāng)房地產(chǎn)的維護(hù)費用高 到?jīng)]有租客問津時，干脆就讓它空置在那里。但實際情況是，如果房地產(chǎn)的維護(hù) 狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟(jì)壽 命，因為如果對建筑物進(jìn)行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或目標(biāo)租客的 類型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續(xù)獲取可觀 的收益。
國外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命
是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年，倉儲用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60
年，鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)
投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策來確定的，并不一定和房地產(chǎn)
的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。
[例題] 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指物業(yè)開始使用至( )的時刻。
A. 收益為零 B.產(chǎn)生的收益超過其使用成本
C. 收益為零 D.收益率小于基準(zhǔn)收益率
答案：C
