2012年房估師考試經(jīng)營與管理精講1
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2011-11-25
下面的六個(gè)“企業(yè)評估定理”能幫助提醒我們在實(shí)際操作時(shí)應(yīng)注意的基本原則。
六個(gè)定理
定理1——某個(gè)物品的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是由具有同樣滿意程度的替代物的支出決定的。
定理2——“可比”并不意味著“相同”。
定理3——“可比”既表示相似也表示相關(guān)。
定理4——“市場價(jià)值”是一個(gè)范圍（概率分布），而不是單個(gè)數(shù)值。
定理5——“市場價(jià)值”的最好信息來源就是市場本身。
定理6——用任何方法進(jìn)行評估都不是一個(gè)完全精確的過程。
定理的詳細(xì)討論
定理1——某個(gè)物品的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是由具有同樣滿意程度的替代物的支出決定的。
這個(gè)熟悉的“替代原則”，為所有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的評估提供了基礎(chǔ)，并為大多數(shù)評估師認(rèn)可。
它不僅應(yīng)用于企業(yè)評估，還適用各種形式資產(chǎn)的評估。
當(dāng)我們要買一輛汽車時(shí)，替代原則就解釋了為什么我們想用一輛林肯來代替最初想買的卡迪拉克。同時(shí)，還能說明為什么我們愿意用現(xiàn)金去交換“同樣滿意程度”的卡迪拉克（或林肯）轎車。
定理2——“可比”并不意味著“相同”。
替代原則告訴我們，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是由具有同樣滿意程度的替代物的支出決定的。
一個(gè)企業(yè)的同樣滿意程度的替代物并不一定必須是與被評估企業(yè)相同的企業(yè)。
以下假設(shè)是不合理的，即市場價(jià)值典型定義中的潛在購買者只愿意考慮與被評估企業(yè)屬于相同行業(yè)或有相同生產(chǎn)線的企業(yè)（投資）。
例如，一家五金零售商店的買賣可以作為購買一家零售鞋店的同樣滿意程度的替代物。它對于有鞋業(yè)經(jīng)營背景的特定買主可能是不適用的，但對于所有購買者的總體來說是適用的。正是這些潛在購買者的總體組成了零售商店的“市場”。實(shí)際上，除了某些特殊情況外，任何類型的零售企業(yè)都可能被視為其他任何類型零售業(yè)的“同樣滿意程度的替代物”。
一項(xiàng)投資，雖然在多方面與被評估企業(yè)不同，但仍有可能成為被評估企業(yè)的“同樣滿意程度的替代物”。關(guān)鍵要看這項(xiàng)作為替代物的投資是否同樣滿足被評估企業(yè)潛在購買者的財(cái)務(wù)需要和愿望。也就是說，被評估企業(yè)和這個(gè)潛在的“同樣滿意程度的替代物”在投資的出發(fā)點(diǎn)上是否一致？
定理3——“可比”既表示相似也表示相關(guān)。
同定理2一樣，定理3也是關(guān)于選擇參照企業(yè)或投資與被評估企業(yè)相比較，以確定該企業(yè)的價(jià)值的。
定理3提醒我們，可比、參照投資與被評估企業(yè)相同是不夠的。這些可比投資的買賣價(jià)格必須要與被評估企業(yè)的價(jià)值相關(guān)。
因此，作為揭示被評估企業(yè)價(jià)值的替代物的企業(yè)或投資必須在市場上交易，而在這個(gè)市場上決定價(jià)格的買方與賣方應(yīng)當(dāng)與被評估企業(yè)的潛在購買者具有相同的投資原則、目標(biāo)。
這種投資原則的一致性應(yīng)包括投資者的關(guān)注事項(xiàng)，如風(fēng)險(xiǎn)承受能力、購買者時(shí)間范圍（預(yù)期持有時(shí)間）、該項(xiàng)投資的流動性（變現(xiàn)性）以及至少在一定范圍內(nèi)的投資額相同。關(guān)于參照公司與被評估企業(yè)相關(guān)的要求見企業(yè)評估準(zhǔn)則第六章“價(jià)值的市場評估法”。該章要求用以確定參照公司是否能成為“合理”比較基礎(chǔ)的因素須包括“投資性質(zhì)數(shù)量和質(zhì)量上的相似性”。
由于公司的股票價(jià)格主要是由那些對短期價(jià)格變動感興趣的投資者在買賣中確定的，所以，不能用來作為私人持股公司價(jià)值的替代物，因?yàn)檫@種公司投資者的目的在于長期擁有公司的所有權(quán)。
同樣，不活躍投資者的投資也不能作為被評估企業(yè)的替代物，如果該被評估企業(yè)的所有者是要準(zhǔn)備以自身的管理能力，使本企業(yè)在未來獲得成功。
定理4——“市場價(jià)值”是一個(gè)范圍（概率分布），而不是單個(gè)數(shù)值。
直到現(xiàn)在，一些評估師還認(rèn)為企業(yè)或其他形式資產(chǎn)的價(jià)值是單個(gè)數(shù)值。
這似乎與流行的市場價(jià)值的定義即“由資產(chǎn)帶來的價(jià)格……”是相一致的。
然而，近來越來越多的人接受了市場價(jià)值是一個(gè)范圍而不是單個(gè)數(shù)值的觀點(diǎn)。也就是說，企業(yè)的市場價(jià)值是由一些可能的價(jià)值量組成的范圍，而其中的某些值比其他值的可能性更大。
市場價(jià)值是一個(gè)范圍的有力論據(jù)出現(xiàn)在一篇關(guān)于道德規(guī)范的文章中。該文作者提出，人類的需求（如市場）因人而異，對某個(gè)特定人也因時(shí)間而異，并且與許多主觀因素有關(guān)。他還指出，商品的價(jià)值是由它對大多數(shù)人而不是對單個(gè)購買者的用途決定的。因此，市場價(jià)值應(yīng)該是有彈性的——也就是說是個(gè)范圍。
通過與幾百位評估師的交談，我發(fā)現(xiàn)我們中的大多數(shù)人贊同市場價(jià)值是一個(gè)范圍而不是單個(gè)數(shù)值。在一次企業(yè)評估師的全國性會議上進(jìn)行的書面調(diào)查表明，2/3的評估師認(rèn)為市場價(jià)值是一個(gè)范圍而不是一個(gè)數(shù)值。
為強(qiáng)調(diào)價(jià)值的這種可能性，評估的評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則中將市場價(jià)值定義為“一項(xiàng)資產(chǎn)能帶來的最可能的價(jià)格……”
定理5——“市場價(jià)值”的最好信息來源就是市場本身。
