二、選擇租戶

    在選擇零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)要對(duì)許多因素進(jìn)行權(quán)衡。除了消費(fèi)者的自然習(xí)慣外，物業(yè)管理企業(yè)必須預(yù)計(jì)有哪些

    因素可以主動(dòng)地吸引消費(fèi)者的光顧。理想的租戶，要能提供貨真價(jià)實(shí)的商品和服務(wù)，且與其他零售商業(yè)物業(yè)中的同類商家相比具有競(jìng)

    爭(zhēng)力。此外，理想租戶所經(jīng)營(yíng)的商品種類應(yīng)該配合整個(gè)物業(yè)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)規(guī)劃，避免在同一零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)多個(gè)經(jīng)營(yíng)同類型商品

    的商家而引起不必要的競(jìng)爭(zhēng)。還要對(duì)零售商的信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了解和分析，因?yàn)槌�了租戶所提供的商品與服務(wù)的質(zhì)量及其對(duì)消費(fèi)

    者所承擔(dān)的責(zé)任外，還要看它是否有支付租金的能力。物業(yè)管理企業(yè)還要了解潛在租戶欲承租的面積大小、經(jīng)營(yíng)商品或服務(wù)的類型及

    其對(duì)物業(yè)的特殊要求，因?yàn)檫@將影響到能否在本物業(yè)內(nèi)安置該零售商以及在哪個(gè)具體位置安置更合適。

    ㈠ 聲譽(yù)

    聲譽(yù)是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首先要考慮的因素。由于聲譽(yù)是對(duì)商家公眾形象的評(píng)估，所以物業(yè)管理企業(yè)要注意

    了解零售商對(duì)待消費(fèi)者的態(tài)度如何。這對(duì)于一些大型百貨公司、連鎖店或準(zhǔn)備改變經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)的零售商來(lái)說(shuō)，很容易對(duì)其聲譽(yù)做出評(píng)估。

    例如，一個(gè)購(gòu)買了某商家商品的消費(fèi)者，能否方便地享受退貨或更換服務(wù)，就反映出了該商家的顧客服務(wù)質(zhì)量。觀察零售商的售貨員對(duì)待消費(fèi)者的態(tài)度和服務(wù)水準(zhǔn)，了解消費(fèi)者對(duì)商家的評(píng)價(jià)，也能幫助物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)識(shí)潛在租戶是如何做生意的。

    除了顧客服務(wù)質(zhì)量外，柜臺(tái)中商品更迭頻率也是考察零售商的一個(gè)方面，如果商品包裝陳舊或表面積滿了灰塵，則說(shuō)明該商家的

    銷售狀況很差，如果柜臺(tái)內(nèi)或貨架上的商品總在不斷地更新，則說(shuō)明該商家銷售狀況良好。此外，售貨員對(duì)所銷售的商品了如指掌且

    著裝整潔、服務(wù)規(guī)范，也可以視為整個(gè)商場(chǎng)的一筆無(wú)形財(cái)富；零售商在多大程度上進(jìn)行廣告宣傳也表明了其在建立和保持聲譽(yù)方面所做出的努力的大小。

    經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)新則意味著商家所面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大，但其收益可能會(huì)超過(guò)其所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)新建立的充滿活力和創(chuàng)造力的企業(yè)，只

    要它與當(dāng)前的零售商或連鎖店有與眾不同之處，很快就可以建立起自己的客戶群。一個(gè)新的發(fā)展中的企業(yè)可能缺乏有關(guān)聲譽(yù)的記錄，

    但物業(yè)管理企業(yè)可以評(píng)估其經(jīng)營(yíng)思想和策略，一個(gè)企業(yè)如果有一套清晰的發(fā)展新業(yè)務(wù)的計(jì)劃，且經(jīng)過(guò)對(duì)所處商業(yè)影響區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的

    研究，確定了合理的商品種類和適應(yīng)當(dāng)?shù)叵�費(fèi)者支付能力的價(jià)格結(jié)構(gòu)，肯定會(huì)好于那些沒(méi)有認(rèn)真進(jìn)行市場(chǎng)策劃的商家。

    ㈡ 財(cái)務(wù)能力

    除了租戶的聲譽(yù)外，物業(yè)管理企業(yè)還要認(rèn)真分析可能租戶的財(cái)務(wù)狀況。大型零售商在某一個(gè)連鎖店經(jīng)營(yíng)的成功，并不表明其母公

    司或其母公司的母公司或其相關(guān)權(quán)益人的成功。母公司可能會(huì)通過(guò)轉(zhuǎn)讓其下屬的某一連鎖店，來(lái)解決整個(gè)企業(yè)對(duì)資金的需求，而在商

    店經(jīng)營(yíng)權(quán)更迭的過(guò)程中，雖然可能對(duì)母公司所經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)影響較小，但對(duì)某一個(gè)具體連鎖店的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)影響較大，從而加大了整個(gè)購(gòu)物

    中心空置的風(fēng)險(xiǎn)。低于預(yù)期的資本回報(bào)水平，是商業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗的最大原因，這就

    要求物業(yè)管理企業(yè)對(duì)承租人開(kāi)展每一項(xiàng)新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真的分析研究。經(jīng)營(yíng)零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本不僅包括租金、公共設(shè)備設(shè)施

    使用費(fèi)和建筑物內(nèi)營(yíng)業(yè)空間的維護(hù)費(fèi)用，還包括存貨和流動(dòng)資金占用利息、職員工資、貨架及收款設(shè)備折舊、商店設(shè)計(jì)和廣告費(fèi)用等

    支出，對(duì)于轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)的零售商，遷移成本和遷移過(guò)程中的停業(yè)損失也考慮在經(jīng)營(yíng)成本之中。潛在租戶有否足夠的儲(chǔ)備基金來(lái)應(yīng)付

    開(kāi)業(yè)初期營(yíng)業(yè)額較低的壓力，也是衡量租戶財(cái)務(wù)能力大小的一個(gè)方

    面。

    ㈢ 組合與位置分配

    一宗零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)不同商品和服務(wù)的出租空間組合，構(gòu)成了該物業(yè)的租戶組合。以一個(gè)大型百貨公司為主要租戶的購(gòu)物中

    心將以其商品品種齊全、貨真價(jià)實(shí)吸引購(gòu)物者，以倉(cāng)儲(chǔ)商店或折扣百貨商店為主要租戶的商場(chǎng)將吸引那些想買便宜貨的消費(fèi)者。主要

    承租人的類型決定了每一零售商業(yè)物業(yè)最好的租戶組合形式。換句話說(shuō)，次要租戶所經(jīng)營(yíng)的商品和服務(wù)種類不能與主要租戶所提供的

    商品和服務(wù)的種類相沖突，兩者應(yīng)該是互補(bǔ)的關(guān)系。與租戶組合相關(guān)的另外一個(gè)問(wèn)題，是在考慮零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)所

    經(jīng)營(yíng)的商品和服務(wù)的種類時(shí)，同時(shí)滿足有目的性的購(gòu)物和沖動(dòng)性購(gòu)物的需求。消費(fèi)者進(jìn)入購(gòu)物中心的眼鏡店或珠寶店時(shí)，往往有很明

    確的目的，也就是說(shuō)消費(fèi)者來(lái)到該購(gòu)物中心的目的就是尋找某項(xiàng)特定的商品或服務(wù)。如果消費(fèi)者在到達(dá)或離開(kāi)其目標(biāo)商店的過(guò)程中隨

    手買了一支冰淇淋，則屬于沖動(dòng)性購(gòu)物。良好的租戶組合應(yīng)該很好的滿足目的性和沖動(dòng)性購(gòu)物的需要，以提高整個(gè)零售商業(yè)物業(yè)的總營(yíng)業(yè)額。

    當(dāng)購(gòu)物中心內(nèi)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的主要租戶時(shí)，應(yīng)該注意他們各自提供的商品種類是否搭配合理，且與次要租戶所提供的商品類

    型互為補(bǔ)充。將每一個(gè)獨(dú)立的零售商都作為整個(gè)購(gòu)物中心內(nèi)的一部分來(lái)對(duì)待，是使租戶組合最優(yōu)化的有效方法。

    合理確定各租戶在整個(gè)購(gòu)物中心中的相對(duì)位置非常重要，位置分配的目標(biāo)是，在綜合考慮各零售業(yè)務(wù)之間的效益外溢、效益轉(zhuǎn)移、

    比較、多目標(biāo)和沖動(dòng)性購(gòu)物行為等因素的前提下，實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心整體利潤(rùn)的最大化。鞋店往往是男女服裝店很自然的一種補(bǔ)充，冰淇

    淋等冷飲店一般設(shè)置在商場(chǎng)的入口或與快餐店為鄰；較小的、較高銷售密度的零售業(yè)務(wù)，例如家用器皿和婦女服飾，趨向于位于離中

    心較遠(yuǎn)的地方。當(dāng)一個(gè)新的購(gòu)物中心落成時(shí)，合理地為每個(gè)租戶確定位置，對(duì)于提高該租戶乃至整個(gè)物業(yè)吸引消費(fèi)者的潛力大有益處。