分析和預測主要指標（如收益率、凈現(xiàn)值、貸款償還期等）對由于通貨膨脹、市場競爭等客觀原因所引起的成

    本、利潤率等因素變化而發(fā)生變動的敏感程度設計質(zhì)量和建筑師的水平情況。此外，有時金融機構還會對未來租

    客的選擇進行干預，尤其是大宗承租的租客，這也是金融機構控制項目和開發(fā)商的重要措施。很有必要記住這樣一句話，即在開發(fā)商

    看來是機會的時候，銀行家看到的往往是風險。在咨詢業(yè)日益發(fā)達的今天，金融機構還會要求開發(fā)商向其提供

    房地產(chǎn)咨詢機構提供的項目評估報告，這也是金融機構化解和分散融資風險的有途徑效。在咨詢機構提供的項目評估報告中，咨詢機

    構會就項目的建設條件、項目所在地的房地產(chǎn)市場供求情況、預期租金和售價水平、總開發(fā)成本、項目自身的收益能力和還貸能力、

    財務評價的有關技術經(jīng)濟指標、不確定性分析的結果等提供專業(yè)意見，供銀行或其他金融機構參考。

    ㈢ 房地產(chǎn)貸款擔保方式評價

    貸款擔保是指為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。當銀

    行與借款人及其他第三人簽訂擔保協(xié)議后，如借款人財務狀況惡化、違反借款合同或無法償還貸款時，銀行可以通過執(zhí)行擔保來收回貸

    款本息。需要指出的是，貸款的擔保不能取代借款人的信用狀況，僅僅是為已經(jīng)發(fā)生的貸款提供了一個額外的安全保障，銀行在發(fā)放

    貸款時，首先應考查借款人的第一還款來源是否充足；貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還。房地產(chǎn)貸款擔保通常有以下三種形式：

    ⑴ 保證。即由貸款銀行、借款人與第三方簽訂一個保證協(xié)議，當借款人違約或無力歸還貸款時，由第三方保證人按照約定履行債

    務或承擔相應的責任。保證通常是由第三方保證人以自身的財產(chǎn)提供的一種可選擇的還款來源。而且，只有當保證人有能力和意愿代

    替借款人償還貸款，這項保證才是可靠的，為此貸款銀行將在充分審核保證人的財務實力和信譽程度后，方可做出是否接受其保證的

    決策。一般來說，銀行金融機構提供的擔保風險最低，然后依次是省級非銀行金融機構、AAA級企業(yè)、AA級企業(yè)、AA級以下企業(yè)。

    ⑵ 抵押。是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權的情況下，

    將財產(chǎn)作為貸款的擔保。銀行持有抵押財產(chǎn)的擔保權益，當借款人

    不履行合同時，銀行有權以該財產(chǎn)折價或以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價

    款優(yōu)先受償。在房地產(chǎn)貸款中以土地房屋等設定貸款抵押，是最常

    見的擔保形式。從抵押擔保的質(zhì)量來看，商品房優(yōu)于其他房屋，建

    成后的房地產(chǎn)優(yōu)于純粹的土地，商品住宅優(yōu)于商用房地產(chǎn)。

    ⑶ 質(zhì)押。貸款質(zhì)押是指借款人或第三人以其動產(chǎn)或權力（包括

    商標權、專利權等）移交銀行占有，將該動產(chǎn)或權力作為債權的擔保。

    當借款人不履行債務時，銀行有權將該動產(chǎn)或權力折價出售收回貸

    款，或者以拍賣、變賣該動產(chǎn)或權力的價款優(yōu)先受償。