一、寫字樓物業(yè)的分類

    進行寫字樓物業(yè)管理的第一步，就是通過對寫字樓市場的調(diào)查分析，并結(jié)合所管理的寫字樓物業(yè)本身的狀況，對寫字樓進行市場

    定位。為了做到這一點，寫字樓物業(yè)管理人員通常先將寫字樓物業(yè)進行分類。寫字樓分類在我國尚無統(tǒng)一的標準，專業(yè)人員主要依照

    其所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。

    ⑴ 甲級寫字樓。具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；

    其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。甲級寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務，包括24小時的維護維修及保安服務。

    ⑵ 乙級寫字樓。具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不

    是最先進的（有功能陳舊因素影響），有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

    ⑶ 丙級寫字樓。物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨

    損和功能陳舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應；相對于乙級寫字樓，雖然租金較低，但仍能保持一個合理的出租率。

    二、寫字樓分類過程中要考慮的因素

    寫字樓物業(yè)分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。人們很容易區(qū)別甲級寫字樓和丙級寫字樓，但如果要區(qū)別甲級和乙級

    寫字樓就比較困難。實踐中，人們常從承租人在尋租或續(xù)租寫字樓時考慮的因素出發(fā)，通過判別寫字樓的吸引力，來對寫字樓進行分

    類。從這個角度出發(fā)，對寫字樓分類一般要考慮12個因素，即寫字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、

    電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務、建筑設備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。下面就這些因素對寫字樓物業(yè)分類過程中的影響進行簡要的分析。

    ㈠ 位置

    寫字樓建筑的吸引力，很大程度上取決于它與另外的商業(yè)設施接近的程度，這種吸引力，也會由于城市建設的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)生變

    化。例如，隨著北京建國門地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近"中心商業(yè)區(qū)"的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變?yōu)榧?/p>

    級寫字樓，同時也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強的吸引力。寫字樓的級別，往往還受其周圍建筑物及環(huán)境的影響，如

    果寫字樓建筑所處的位置周圍環(huán)境惡劣，會大大降低該寫字樓物業(yè)的吸引力。寫字樓建筑的位置還可能由于其鄰近某大公司或金融機

    構的辦公大樓而增加對租戶的吸引力。良好的位置常常可以掩蓋寫字樓建筑的許多缺陷，如果某寫字樓物業(yè)與主要商業(yè)金融區(qū)或政府

    辦公大樓鄰近，則維護良好的百年老建筑與新落成的建筑不會有很大的差異。

    ㈡ 交通方便性

    大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬的人在里面辦公，有沒有快捷有效的道路進出寫字樓，會極大地影響到寫字樓的分類。寫字

    樓建筑周圍如有多種交通方式（公共汽車、地鐵、高速公路等）可供選擇能極大地方便在寫字樓工作的人。是否有足夠的停車位也會影

    響到寫字樓的易接近性。一般來說，中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。

    ㈢ 聲望或形象

    聲望或形象在商業(yè)活動中非常重要，位置能強化物業(yè)的形象。一個雄心勃勃的年輕律師，肯定希望他新成立的事務所與城市中最

    有聲望的律師事務所在同一個大樓內(nèi)或者至少是在同一個地區(qū)內(nèi)辦公。金融機構，肯定希望其辦公地點處在金融區(qū)中最有吸引力的建

    筑內(nèi)或與該區(qū)域盡可能地接近。基于這些原因，有良好聲望或形象的寫字樓建筑，會大大增加其吸引力。當然，寫字樓建筑的位置、

    業(yè)主的實力和聲望、物業(yè)建造的標準以及為租戶提供的服務內(nèi)容，會強化這個大廈的整體形象。建筑物的規(guī)模，對其形象也有很大的

    影響，如果一個寫字樓建筑始終保持著一個城市中標志性建筑的地位，則其租金就會很高。