㈠ 租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款

    在編制標(biāo)準(zhǔn)租賃合約的過程中，業(yè)主的主要目標(biāo)之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關(guān)的經(jīng)營費(fèi)用；而對(duì)于潛在的租

    戶來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權(quán)利，得到盡可能多的服務(wù)。為了調(diào)和租賃雙方各自意愿的差異，就形成

    了在寫字樓物業(yè)出租時(shí)須共同遵守的一系列特定條款。由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，在租約中一

    般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款，可能規(guī)定要參考一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)（如消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)或商業(yè)零售價(jià)格指

    數(shù)），來確定租金定期增長的數(shù)量或幅度。顯然，各城市的消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)能比較準(zhǔn)確地反映當(dāng)?shù)赝ㄘ浥蛎浀乃�平，但由于消費(fèi)者價(jià)格

    指數(shù)有時(shí)變化幅度非常大，尤其是在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的地區(qū)或政治經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的地區(qū)，這就使得租戶很難接受用消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)作為租

    金向上調(diào)整的基礎(chǔ)這樣一個(gè)條件。因此，租戶和物業(yè)管理企業(yè)更愿意商定一個(gè)固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整

    個(gè)租賃期間內(nèi)有效，例如月租金在整個(gè)租期內(nèi)每年增長10元/㎡或每年上調(diào)8%；當(dāng)租期很長時(shí)，也可規(guī)定每2年或3年將租金調(diào)整

    一次。為了令租賃雙方共同承擔(dān)通貨膨脹帶來的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)規(guī)定，租金可以按消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)調(diào)整，但同時(shí)又規(guī)定一個(gè)上調(diào)比例的最

    高限，以便由租戶承擔(dān)最高限以內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)，由業(yè)主承擔(dān)最高限以外的風(fēng)險(xiǎn)。

    在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用都必須包含在租金中。在"毛租"的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營過程中的所有

    費(fèi)用，并且要在所收取的租金中包括進(jìn)這些費(fèi)用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些經(jīng)營費(fèi)用如能

    源費(fèi)用，可由寫字樓內(nèi)的租戶以某種方式按比例分?jǐn)�，由物業(yè)管理企業(yè)向租戶單獨(dú)收取后直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很

    受業(yè)主或租戶歡迎，因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)通常是按租金的一定比例收取物業(yè)管理費(fèi)，如果將經(jīng)營費(fèi)用加到租金里面去，業(yè)主或租戶多少會(huì)有一種多支出了物業(yè)管理費(fèi)的感覺。

    當(dāng)所有的經(jīng)營費(fèi)用均由租戶直接分擔(dān)時(shí)，則稱這種出租方式叫"凈租"，由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳的費(fèi)用可按租賃面積基礎(chǔ)租金

    的一個(gè)固定比例計(jì)算。常用的"凈租"方式，根據(jù)代收代繳費(fèi)用所包括的項(xiàng)目多少還可以再進(jìn)行細(xì)分。但一般情況下，代收代繳的費(fèi)

    用越多，基礎(chǔ)租金就越低。換句話說，寫字樓物業(yè)"毛租"時(shí)的租金很高，因?yàn)闃I(yè)主要從所收租金中支付所有的經(jīng)營費(fèi)用；采用"凈

    租"方式時(shí)，代收代繳費(fèi)用覆蓋的內(nèi)容越多，基礎(chǔ)租金就越低，因?yàn)樽鈶糁苯臃謸?dān)了寫字樓經(jīng)營過程中的部分或全部費(fèi)用。

    具體的租約中，要規(guī)定代收代繳費(fèi)用所包括的費(fèi)用項(xiàng)目名稱，以及每項(xiàng)費(fèi)用在租戶間按比例分?jǐn)傆?jì)算的方法。最常見的代收代繳

    費(fèi)用，是除房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)費(fèi)外的水、電、煤氣等資源的使用費(fèi)。此外，設(shè)備使用費(fèi)和寫字樓公共空間的維護(hù)維修費(fèi)用，也常常單獨(dú)繳

    納。設(shè)備和公共空間的更新改造投資，也要在租戶間進(jìn)行分?jǐn)偅�但要注意處理好更新改造投資周期與每一個(gè)租約的租賃周期間的關(guān)

    系。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中，規(guī)定了業(yè)主所需

    承擔(dān)的最大經(jīng)營費(fèi)用額，例如每年每平方米40元或每年總計(jì)20萬元，而超過這個(gè)數(shù)額的經(jīng)營費(fèi)用就要由租戶分擔(dān)。

    ㈡ 折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予

    折讓優(yōu)惠是業(yè)主給租戶提供的一種優(yōu)惠，用以吸引潛在的租戶。折讓優(yōu)惠雖然能使租戶節(jié)省寫字樓的租金開支，但租約中規(guī)定的租

    金水平不會(huì)變化。折讓優(yōu)惠的具體做法很多，如給新入住的租戶一

    個(gè)免租期、為租戶從原來租住的寫字樓遷至本寫字樓提供一定的資

    金幫助、替租戶支付由于提前終止與原租住寫字樓的業(yè)主間的租約

    而需繳納的罰金、對(duì)租戶入住前的裝修投資提供資金幫助等。折讓

    優(yōu)惠可能是由業(yè)主先提供一筆資金，供租戶用于裝修投資或支付其

    他費(fèi)用，但在租賃期間內(nèi)，這筆資金仍要通過各種方式歸還業(yè)主。

    這樣做的一個(gè)好處，就是能保證租約中所規(guī)定的租金水平與市場所

    能承受的水平相當(dāng)。