㈣ 提出預(yù)算（包括管理費(fèi)）

    預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管

    理的量化目標(biāo)。要根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況對(duì)預(yù)算進(jìn)行定期調(diào)整，因?yàn)樽饨鹗找婵赡苡捎诳罩寐实脑黾佣�較預(yù)期收益減少，此時(shí)物業(yè)管理人

    員往往要就空置率增加的原因進(jìn)行認(rèn)真的分析。維護(hù)費(fèi)用超過(guò)預(yù)算一般預(yù)示著建筑物內(nèi)的某些設(shè)備需要予以更新。

    預(yù)算是物業(yè)管理中財(cái)務(wù)控制和財(cái)務(wù)計(jì)劃的重要工具。其控制特性表現(xiàn)在當(dāng)收入低于預(yù)算或費(fèi)用超過(guò)預(yù)算時(shí)就會(huì)引起物業(yè)管理人員

    的注意，而其計(jì)劃特性則表現(xiàn)在當(dāng)物業(yè)管理人員編制預(yù)算時(shí)能就未來(lái)一年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃做出比較現(xiàn)實(shí)的安排。此外，檢查上年度預(yù)算執(zhí)

    行情況，也有助于物業(yè)管理人員發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并在新年度預(yù)算中進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

    預(yù)算還可以使業(yè)主較容易地對(duì)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行檢查。

    當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和費(fèi)用大大超過(guò)預(yù)計(jì)的水平時(shí)，通常會(huì)要求物業(yè)管理人員予以解釋?zhuān)�物業(yè)管理人員則必須負(fù)責(zé)對(duì)實(shí)際執(zhí)行結(jié)

    果背離預(yù)算的原因進(jìn)行說(shuō)明，并告之業(yè)主這種未預(yù)計(jì)到的情況的發(fā)展趨勢(shì)。所以，一旦提出了一個(gè)預(yù)算，物業(yè)管理人員和業(yè)主之間的

    經(jīng)濟(jì)關(guān)系也就確立了，但在雙方共同制定預(yù)算的過(guò)程中，物業(yè)管理人員要努力為業(yè)主提出更為完美并切合實(shí)際的目標(biāo)。

    ㈤ 簽訂物業(yè)管理委托合同

    業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的委托合同必須明確物業(yè)管理人員權(quán)利和義務(wù)，以免物業(yè)管理人員事無(wú)巨細(xì)都要請(qǐng)示業(yè)主。

    一般的委托合同應(yīng)該包括物業(yè)管理人員需定期向業(yè)主呈送的文件和報(bào)告、物業(yè)管理人員的主要工作、物業(yè)管理的責(zé)任和物業(yè)管理

    的費(fèi)用。當(dāng)然，物業(yè)的規(guī)模越大、租戶(hù)的數(shù)量越多、對(duì)物業(yè)管理所提供的服務(wù)內(nèi)容越多，則合同越要詳細(xì)。

    ㈥ 物業(yè)管理記錄和控制

    當(dāng)委托合同簽訂后，物業(yè)管理人員必須及時(shí)收集整理有關(guān)數(shù)據(jù)，以便編制有關(guān)報(bào)告。例如一份月財(cái)務(wù)報(bào)告就應(yīng)包括上月結(jié)余、本月

    收入（包括租金、保證金和其他收入等）、本月支出（包括人員工資、維護(hù)費(fèi)、修理費(fèi)、水及能源使用費(fèi)、稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、抵押貸款還本

    付息、管理費(fèi)、宣傳廣告費(fèi)、資本回收等）和月末結(jié)余。通過(guò)閱讀月財(cái)務(wù)報(bào)告，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就會(huì)發(fā)現(xiàn)哪些費(fèi)用超出了預(yù)算。

    二、加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳以提升物業(yè)的租金

    為使物業(yè)達(dá)到一個(gè)較為理想的租金水平，物業(yè)管理人員還要進(jìn)行市場(chǎng)宣傳工作。這種宣傳一般圍繞著物業(yè)的特性來(lái)進(jìn)行，如宣傳

    物業(yè)所處的位置、周?chē)�景觀(guān)、通達(dá)性和方便性等。一般很少通過(guò)強(qiáng)調(diào)租金低廉來(lái)吸引租戶(hù)，因?yàn)閷?duì)于某些物業(yè)如收益性物業(yè)、工業(yè)物

    業(yè)等來(lái)說(shuō)，租金水平相對(duì)于物業(yè)的其他特性可能并不十分重要。所以一般認(rèn)為，只要租金相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)來(lái)說(shuō)相差不大，則物

    業(yè)的特性和質(zhì)量是吸引租戶(hù)的主要因素。通過(guò)對(duì)大量的承租人的調(diào)查表明，他們選擇物業(yè)時(shí)所考慮的眾多因素中，租金是否便宜只占

    第五或第六位。物業(yè)管理人員選定了進(jìn)行物業(yè)宣傳的主題后，還要選擇適當(dāng)?shù)?/p>

    宣傳媒介。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于中低檔寫(xiě)字樓物業(yè)，選擇報(bào)紙上的分類(lèi)廣告或物業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的期刊比較合適；對(duì)于大規(guī)模的收益性物業(yè)，還可選擇電視、廣播來(lái)進(jìn)行宣傳。

    目前流行的作法還包括物業(yè)管理人員帶領(lǐng)有興趣的人士前往"看樓"，所以通常要將擬出租部分整理好以供參觀(guān)。物業(yè)本身及

    物業(yè)管理人員的工作情況和服務(wù)效率給租戶(hù)留下的第一印象也非常重要。

    展示物業(yè)是一種藝術(shù)，它取決于物業(yè)管理人員對(duì)未來(lái)租戶(hù)需求的了解程度，而這種需求可通過(guò)與租戶(hù)非正式的接觸、問(wèn)卷調(diào)查等

    形式來(lái)獲取。租戶(hù)是否租用物業(yè)，一般取決于其對(duì)目前和未來(lái)所提供空間的滿(mǎn)足感和所需支付費(fèi)用的承受能力。

    當(dāng)然，加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳的最終目的是能簽署租賃合約，達(dá)不到這個(gè)目的，物業(yè)管理人員的一切努力都將是徒勞的。經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)

    管理人員在向潛在的租戶(hù)展示、介紹物業(yè)的過(guò)程中，能清楚地從顧客的反應(yīng)中知曉，他是否已經(jīng)初步?jīng)Q定承租物業(yè)，并及時(shí)進(jìn)行引導(dǎo)，盡可能用大眾化的語(yǔ)言回答顧客的提問(wèn)。