四、房地產(chǎn)投資信托的風險與風險管理

    ㈠ 房地產(chǎn)投資信托的風險

    ⑴ 經(jīng)營風險。該風險是指由于房地產(chǎn)投資信托公司的經(jīng)營獲利能力大小不同而貸款的收益差別。產(chǎn)生經(jīng)營風險的主要因素包括經(jīng)理人的投資和管理能力、外部經(jīng)濟環(huán)境和投資項目的盈利能力等。

    ⑵ 市場風險。該風險是指由于房地產(chǎn)投資信托證券價格在交易場所的變化而給投資者帶來的風險。因為多數(shù)股票價格的變動都

    和整個市場大趨勢存在相當程度的正相關(guān)。這就會造成公司本身的經(jīng)營狀況無法完全決定其股票價格的變化。如果投資者在市場不景

    氣時謀求變現(xiàn)，無疑會因證券價格的下跌而蒙受損失。這就是市場所造成的投資風險。

    ⑶ 利率風險。利率的變化會給房地產(chǎn)投資信托的實際收益帶來損失，特別是抵押債權(quán)型房地產(chǎn)投資信托，因為它的資產(chǎn)主要是

    由一些長期固定利率的抵押貸款組成。如果利率上升，就會引起債權(quán)組合價值的相對下降。為避免利率風險，美國的房地產(chǎn)投資信托

    公司采用浮動利率。一般對于一些短期貸款來說，利率風險是不存在的。

    ㈡ 房地產(chǎn)投資信托的風險管理

    ⑴ 提升專業(yè)化經(jīng)營水平。房地產(chǎn)投資信托公司專門從事投資某一類型物業(yè)（如住宅、辦公和工業(yè)物業(yè)、商業(yè)中心等），或者在某

    些熟悉的區(qū)域進行房地產(chǎn)投資，能有效提高REITs的管理效率和盈利能力，降低經(jīng)營風險。

    ⑵ 提升規(guī)模經(jīng)營水平。房地產(chǎn)投資信托公司規(guī)模經(jīng)營的優(yōu)勢非常明顯。規(guī)模擴展的優(yōu)勢主要表現(xiàn)在：提高經(jīng)營效率，更高的經(jīng)

    營資金流動性；實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，能夠降低資本費用；金融分析師關(guān)注程度日益提高，增加了對資本吸引力；提高了股份流動性，吸引了機構(gòu)投資者的關(guān)注；有助于REITs獲得較大的市場份額。

    ⑶ 吸引機構(gòu)投資者參與。初始設立REITs的目的之一，是為小型投資者投資房地產(chǎn)提供方便。大量實證分析結(jié)果表明，在

    REITs股票市場中，隨著機構(gòu)投資者參與程度的提高，REITs公司的經(jīng)營業(yè)績不斷提升，REITs股票市場的表現(xiàn)業(yè)越來越好。具體表

    現(xiàn)在：①促進了REITs股票價格的形成；②提高了REIT公司管理決策的質(zhì)量；③提高了REITs的社會知名度和認可程度；④提高了

    REITs股票的績效，減少了反常的價格波動；⑤提高了市場的透明度和效率。

    ⑷ 制定積極穩(wěn)妥的經(jīng)營戰(zhàn)略。良好的經(jīng)營戰(zhàn)略，能有效提高REITs公司的經(jīng)營績效。包括：積極調(diào)整所持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，

    注重資產(chǎn)的流動性；積極調(diào)整債務結(jié)構(gòu)，使用較低的財務杠桿；規(guī)避風險，實施穩(wěn)妥的投資策略等。

    ⑸ 建立優(yōu)秀的管理隊伍。熟悉房地產(chǎn)自身特點、公開市場運作程序和方法的專業(yè)化管理隊伍，不僅為投資者提供了高質(zhì)量的專業(yè)管理服務，也推動了房地產(chǎn)投資信托業(yè)的規(guī)范發(fā)展和壯大。

    第三節(jié) 房地產(chǎn)項目融資

    一、房地產(chǎn)項目融資的概念

    ㈠ 房地產(chǎn)投資項目使用資金特性

    房地產(chǎn)投資項目所需的資金除具有"貨幣-生產(chǎn)-商品-貨幣"這樣一個一般的循環(huán)往復、連續(xù)不斷的資金運動過程外，還具有資

    金墊付量大、占用周期長、投資的固定性和增值性以及風險大、回報率高等特性。從這些特性出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的資金在周

    轉(zhuǎn)過程中必然存在著：資金投入的集中性和來源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來源小的矛盾、投資回收周期長和再生產(chǎn)過

    程連續(xù)的矛盾。對于房地產(chǎn)投資者來說，如何解決這些矛盾，是項目投資得以順利進行的基本前提。

    ㈡ 房地產(chǎn)項目融資的含義

    房地產(chǎn)項目融資，是整個社會融資系統(tǒng)中的一個重要組成部分，是房地產(chǎn)投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活

    動。與其他融資活動一樣，房地產(chǎn)項目融資同樣包括資金籌措和資金供應兩個方面，沒有資金籌措，資金供應就成了無源之水、無本之木。

    房地產(chǎn)項目融資的實質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。房地

    產(chǎn)投資項目融資的特點，是在融資過程中的存儲、信貸關(guān)系，都是以房地產(chǎn)項目為核心。通過為房地產(chǎn)投資項目融資，投資者通�？�

    將固著在土地上的資產(chǎn)變成可流動的資金，使其進入社會生產(chǎn)流通領(lǐng)域，達到擴充社會資金來源、緩解企業(yè)資金壓力的目的。