(三)房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證

估價行業(yè)之外的人通常認(rèn)為，估價機(jī)構(gòu)和估價師評估出的價值應(yīng)是可以實現(xiàn)的或者八九不離十，否則就要賠償相應(yīng)的損失。實際上，估價是估價機(jī)構(gòu)和估價師以專業(yè)機(jī)構(gòu)和專家的身份發(fā)表對估價對象價值的專業(yè)見解、看法或觀點，而不應(yīng)被視為估價機(jī)構(gòu)和估價師對估價對象可實現(xiàn)價格的保證。雖然估價是提供價值意見而不是作價格保證，但并不意味著估價機(jī)構(gòu)和估價師可以隨意發(fā)表這種意見并對其意見可以不負(fù)責(zé)任。根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用，可分為兩種不同性質(zhì)的估價：一是鑒證性估價(或稱證據(jù)性估價、公證性估價);二是咨詢性估價(或稱參考性估價)。為估價委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，即估價報告是給委托人以外的特定第三方特別是給眾多的不特定的第三方使用，例如為上市公司關(guān)聯(lián)交易提供參考依據(jù)的估價，估價報告具有“公共產(chǎn)品”性質(zhì)，通常屬于鑒證性估價。為估價委托人自己使用而提供的估價，即估價報告是供委托人自己使用，例如為委托人確定投標(biāo)報價提供參考的估價，估價報告是一種“私人產(chǎn)品”，通常屬于咨詢性估價。在這兩種不同性質(zhì)的估價中，估價機(jī)構(gòu)和估價師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價承擔(dān)的法律責(zé)任。

　　目前，已有一些法律法規(guī)規(guī)定了估價的法律責(zé)任：①《中華人民共和國刑法》(2006年6月29日修正文本)第一百九十八條規(guī)定：“保險事故的鑒定人、證明人、財產(chǎn)評估人故意提供虛假的證明文件，為他人詐騙提供條件的，以保險詐騙的共犯論處。”第二百二十九條第一款規(guī)定：“承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金�！痹摋l第二款規(guī)定：“前款規(guī)定的人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。”該條第三款規(guī)定：“第一款規(guī)定的人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金�！钡诙�百三十一條規(guī)定：“單位犯本節(jié)第二百二十一條至第二百三十條規(guī)定之罪的，對單位判處罰金，并對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照本節(jié)各該條的規(guī)定處罰。”②《中華人民共和國公司法)(2005年10月27日中華人民共和國主席令第42號公布，以下簡稱《公司法》)第二百零八條規(guī)定：“承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗資或者驗證的機(jī)構(gòu)提供虛假材料的，由公司登記機(jī)關(guān)沒收違法所得，處以違法所得一倍以上五倍以下的罰款，并可以由有關(guān)主管部門依法責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)、吊銷直接責(zé)任人員的資格證書，吊銷營業(yè)執(zhí)照。承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗資或者驗證的機(jī)構(gòu)因過失提供有重大遺漏的報告的，由公司登記機(jī)關(guān)責(zé)令改正，情節(jié)較重的，處以所得收入一倍以上五倍以下的罰款，并可以由有關(guān)主管部門依法責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)、吊銷直接責(zé)任人員的資格證書，吊銷營業(yè)執(zhí)照。承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗資或者驗證的機(jī)構(gòu)因其出具的評估結(jié)果、驗資或者驗證證明不實，給公司債權(quán)人造成損失的，除能夠證明自己沒有過錯的外，在其評估或者證明不實的金額范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任�！雹邸吨腥A人民共和國證券法)(2005年10月27日中華人民共和國主席令第43號公布，以下簡稱《證券法》)第一百七十三條規(guī)定：“證券服務(wù)機(jī)構(gòu)為證券的發(fā)行、上市、交易等證券業(yè)務(wù)活動制作、出具審計報告、資產(chǎn)評估報告、財務(wù)顧問報告、資信評級報告或者法律意見書等文件，應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，對所依據(jù)的文件資料內(nèi)容的真實性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行核查和驗證。其制作、出具的文件有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏，給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)與發(fā)行人、上市公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，但是能夠證明自己沒有過錯的除外�！�

　　不論是何種性質(zhì)的估價以及承擔(dān)的法律責(zé)任的大小如何，估價機(jī)構(gòu)和估價師都應(yīng)認(rèn)真對待，勤勉盡責(zé)地去完成。其中鑒證性估價應(yīng)“獨(dú)立、客觀、公正”，咨詢性估價應(yīng)“為委托人爭取最大的合法權(quán)益”。本書講的主要是鑒證性估價。