(二)房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

    估價(jià)(valuation，appraisal)與通常意義上的定價(jià)(pricing)有本質(zhì)不同。估價(jià)是提供關(guān)于價(jià)值的專業(yè)意見(jiàn)，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。定價(jià)往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為，即諸如賣方要價(jià)、買方出價(jià)或者買賣雙方的成交價(jià)等，應(yīng)由交易當(dāng)事人自己決定。交易當(dāng)事人出于某種目的或者需要，可以使其要價(jià)、出價(jià)或者成交價(jià)低于或高于價(jià)值。例如，根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，政府為了鼓勵(lì)某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在向其提供土地時(shí)可以給予價(jià)格優(yōu)惠;或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以對(duì)其實(shí)行高地價(jià)政策。至于私人之間的讓利交易就更不用講了。

　再進(jìn)一步從估價(jià)是一種廣義的“定價(jià)”來(lái)說(shuō)，雖然價(jià)值總的講是一種主觀的東西，估價(jià)在表面上或形式上也是一種主觀活動(dòng)，看上去是估價(jià)師在給估價(jià)對(duì)象定價(jià)，并且由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值量大等特性，不存在大量相同房地產(chǎn)的交易，同一宗房地產(chǎn)交易的參與者數(shù)量一般也很少，許多情況下甚至只有一兩個(gè)買者，從而房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易者的動(dòng)機(jī)、偏好等個(gè)別情況的影響，但是對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)師或者某個(gè)市場(chǎng)參與者而言，房地產(chǎn)價(jià)值則是客觀的、由市場(chǎng)力量決定，即房地產(chǎn)價(jià)值是由眾多的市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷而非個(gè)別市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所形成。因此，房地產(chǎn)估價(jià)不是房地產(chǎn)估價(jià)師的主觀隨意定價(jià)，而是房地產(chǎn)估價(jià)師模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的思維和行為，在充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成房地產(chǎn)價(jià)格的機(jī)制和過(guò)程，以及深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，通過(guò)科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來(lái)。換句話說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)是基于房地產(chǎn)價(jià)值本來(lái)就存在，房地產(chǎn)估價(jià)師只是運(yùn)用自己的估價(jià)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)去“揭示”或者“發(fā)現(xiàn)”房地產(chǎn)的價(jià)值，而不是去“發(fā)明”或者“創(chuàng)造”房地產(chǎn)的價(jià)值。在具體模擬市場(chǎng)給某個(gè)估價(jià)對(duì)象“定價(jià)”時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)考慮該估價(jià)對(duì)象的潛在客戶群是如何思考和分析的，即要模擬估價(jià)對(duì)象潛在客戶群的思維進(jìn)行估價(jià)，避免以自己的偏好來(lái)判斷，更不應(yīng)把自己主觀想象的某個(gè)“價(jià)值”強(qiáng)加給估價(jià)對(duì)象。