對(duì)不同估價(jià)方法所測(cè)算的結(jié)果差異幅度沒(méi)有做科學(xué)性的約定

    我們知道，不同的估價(jià)方法是從某一角度或某一方面建立起來(lái)的，或多或少有一些局限性，因此在估價(jià)實(shí)務(wù)中要求房地產(chǎn)估價(jià)師采用兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就是出于對(duì)不同估價(jià)方法局限性的調(diào)整及綜合平衡的考慮。然而，對(duì)不同估價(jià)方法計(jì)算的結(jié)果和估價(jià)方法選用上，《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》并未作相關(guān)硬性規(guī)定。從而在房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)上對(duì)兩種以上估價(jià)方法測(cè)算出的評(píng)估結(jié)果可謂是千差萬(wàn)別，結(jié)果數(shù)據(jù)之間的偏差幅度，大的有50%，或100%，更荒謬的甚至有200%左右。這種硬套兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算的做法是否可取值得商榷，在此筆者認(rèn)為對(duì)估價(jià)方法及估價(jià)結(jié)果的取舍方面更值得深思。在確定最終估價(jià)結(jié)果時(shí)我們估價(jià)人員通常只是對(duì)不同估價(jià)方法計(jì)算出的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行取舍、調(diào)整，而并沒(méi)有對(duì)各種估價(jià)方法所測(cè)算出的結(jié)果進(jìn)行分析。筆者認(rèn)為光取舍、調(diào)整還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還應(yīng)加入估價(jià)師對(duì)估價(jià)方法的選擇對(duì)估價(jià)結(jié)果影響分析。

　　曾見(jiàn)過(guò)某估價(jià)公司對(duì)一宗土地使用權(quán)抵押評(píng)估，在估價(jià)報(bào)告中該公司采用兩種方法即基準(zhǔn)地價(jià)修正法及假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估，其中基準(zhǔn)地價(jià)修正法測(cè)算出的結(jié)果為4500萬(wàn)元，假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算出的結(jié)果為9500萬(wàn)元，最后該公司采用算術(shù)平均數(shù)確定最終估價(jià)結(jié)果為7000萬(wàn)元。兩種評(píng)估方法測(cè)算出的結(jié)果相差5000萬(wàn)元之多，假設(shè)開(kāi)發(fā)法比基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算出的結(jié)果多出了111%，這樣的結(jié)果只能說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題，其一是必然有一種方法是不適合本地塊的評(píng)估，其二是要么兩種估價(jià)方法均不適合。然而該估價(jià)公司并沒(méi)去考慮是否因估價(jià)方法不適合導(dǎo)致如此大的差別，而是簡(jiǎn)單的算術(shù)平均就確定了估價(jià)結(jié)果。這樣的現(xiàn)象在估價(jià)執(zhí)業(yè)中比比皆是。因此筆者認(rèn)為《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》有必要對(duì)兩種以上估價(jià)方法測(cè)算出的結(jié)果差別幅度做一個(gè)相應(yīng)的規(guī)定或限制。

　　就評(píng)估結(jié)果差別幅度的限制方面，筆者建議可以效仿《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)市場(chǎng)比較法中交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過(guò)20%，綜合調(diào)整不得超過(guò)30%的規(guī)定。因?yàn)樵诖_定最終結(jié)果時(shí)各種估價(jià)方法測(cè)算出結(jié)果可以視同于在市場(chǎng)比較法中的可比案例，可比案例之間的價(jià)格相差幅度是絕對(duì)不可能允許如上例所述的100%以上。因此筆者建議在估價(jià)報(bào)告中必須增加分析確定兩種以上估價(jià)方法的同時(shí)確定其中一種作為主估價(jià)方法，其他估價(jià)方法作為輔助估價(jià)方法的理由，輔助估價(jià)方法所測(cè)算出的結(jié)果與主方法測(cè)算出的結(jié)果偏差幅度不宜超過(guò)主方法測(cè)算出結(jié)果的30%。否則應(yīng)認(rèn)定該輔助估價(jià)方法不適合擬估標(biāo)的評(píng)估，從而不能作為輔助估價(jià)方法列入估價(jià)報(bào)告中。