試題解析：
1.評估的是公開市場價(jià)值或市場價(jià)格，是客觀合理的價(jià)格；
2.而實(shí)際發(fā)生的成本可能超過社會(huì)平均水平； " />

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09年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析習(xí)題(7)

作者：不祥 　 發(fā)布時(shí)間：2009-08-10 11:20:42　 來源：網(wǎng)絡(luò)
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第13題
試題解析：
1.評估的是公開市場價(jià)值或市場價(jià)格，是客觀合理的價(jià)格；
2.而實(shí)際發(fā)生的成本可能超過社會(huì)平均水平；
3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)際成本發(fā)生時(shí)點(diǎn)有差異，價(jià)格會(huì)有變化；
第14題
試題解析：
1．“估價(jià)時(shí)間”用語錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)
2．缺少估價(jià)原則
3．估價(jià)方法中缺少選用的估價(jià)方法的定義
4．未分析租金水平的變化趨勢
5．一層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響
6．三層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響
7．六層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮使用面積系數(shù)
8．年運(yùn)營費(fèi)用中不應(yīng)計(jì)算土地使用費(fèi)
9．未說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、點(diǎn)、氣、熱等費(fèi)用
10．保險(xiǎn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，不應(yīng)以年租金收入為技術(shù)，應(yīng)以建筑物價(jià)值為基數(shù)計(jì)算
11．資本化率取值未說明理由
12．可獲收益年限錯(cuò)，應(yīng)為36年
13．基準(zhǔn)地價(jià)修正法中年期修正方法（公式）錯(cuò)
14．基準(zhǔn)地價(jià)修正法中已經(jīng)過年限錯(cuò)，應(yīng)為4年
15．基準(zhǔn)地價(jià)修正法無評估過程，土地價(jià)格的內(nèi)涵未交代清楚
16．未計(jì)算精裝修成本費(fèi)用（建安費(fèi)）
17．建筑物折舊年限計(jì)算錯(cuò)（應(yīng)2/38）
18．未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對建筑物價(jià)值的影響
19．成本法中未考慮相關(guān)銷售費(fèi)用
20．未說明估價(jià)結(jié)果的確定的理由 
第15題
試題解析：
1．KA計(jì)算錯(cuò)，應(yīng)為：
1051/1048＝100.3%
2．比準(zhǔn)價(jià)格A，房屋內(nèi)裝修情況修正系數(shù)比反，應(yīng)為：100/101：
比準(zhǔn)價(jià)格A＝6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100
×100/100×100/99×100/99×101/101＝6487（元/m2）
3．比準(zhǔn)價(jià)格C，容積率修正系數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為：100/99：
比準(zhǔn)價(jià)格C＝6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103＝6326（元/m2） 
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【責(zé)任編輯：韓志霞  糾錯(cuò)】
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考試時(shí)間：2009年10月18、19日。
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