�。ㄒ唬┘拙茦且荒昵爸匦卵b修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng)，租期5年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià)，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書(shū)齊全，用途合法，無(wú)違章搭建。

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　1.針對(duì)該類(lèi)拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?

　　2.裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定?

　　3.對(duì)已存在的租賃關(guān)系，估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理?

　�。ǘ�）法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬拍賣(mài)的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因無(wú)力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣(mài)的拍賣(mài)規(guī)則規(guī)定，拍賣(mài)所得價(jià)款除法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝猓�全部用于償還銀行貸款，買(mǎi)受人承擔(dān)全過(guò)程相關(guān)稅費(fèi)。

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　1.估價(jià)機(jī)構(gòu)是否有義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么?

　　2.拍賣(mài)保留價(jià)應(yīng)由誰(shuí)確定?如何確定?

　　3.乙公司欲競(jìng)買(mǎi)該辦公樓，現(xiàn)向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢競(jìng)買(mǎi)價(jià)格。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣(mài)價(jià)款之外還可能發(fā)生哪些稅費(fèi)?

　�。ㄈ�）某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格�，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類(lèi)似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　1.這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?

　　2.若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用那些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益?

　　二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符各題意）

　�。ㄒ唬┕纼r(jià)對(duì)象為某三星級(jí)賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。

　　1.業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該賓館的抵押價(jià)值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的表述中，正確的是（�。�。
　　A.押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)造成市場(chǎng)價(jià)值下降形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)
　　B.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場(chǎng)價(jià)值減損形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)
　　C.抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地產(chǎn)價(jià)形成耗損風(fēng)險(xiǎn)
　　D.選用估價(jià)方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)

　　2.如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類(lèi)賓館的經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)收益，則在運(yùn)用收益法評(píng)估該賓館的價(jià)值時(shí)（�。�。
　　A.該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤(rùn)可視作年凈收益
　　B.按當(dāng)?shù)赝��?lèi)賓館的正常經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)水平核算得到的該賓館的年利潤(rùn)可視作年掙收益
　　C.該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤(rùn)減當(dāng)?shù)赝��?lèi)賓館的正常商業(yè)利潤(rùn)可視作年凈收益
　　D.根據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤(rùn)、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮未來(lái)變動(dòng)情況扣減當(dāng)?shù)赝��?lèi)賓館的正常商業(yè)利潤(rùn)后的所得可視作年凈收益

　　3.若采用成本法估價(jià)，下列表述中不正確的是（�。�。
　　A.應(yīng)對(duì)房屋建筑物、房屋裝修部分分別計(jì)算折舊
　　B.無(wú)論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息
　　C.在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金
　　D.在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金

　　4.假如以投�；馂�(zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評(píng)估該賓館的保險(xiǎn)價(jià)值，：估價(jià)結(jié)果為3500萬(wàn)元，則（�。�。
　　A.3500萬(wàn)元是該賓館的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值
　　B.3500萬(wàn)元是該賓館房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值
　　C.3500萬(wàn)元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值
　　D.投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過(guò)3500萬(wàn)元

　�。ǘ�）某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價(jià)師咨詢房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)情況。

　　5.若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值發(fā)生減損，其主要原因是（�。�。
　　A.道路擴(kuò)寬后，交通發(fā)生變化
　　B.綠地率發(fā)生變化
　　C.公共配套設(shè)施發(fā)生變化
　　D.土地形狀發(fā)生變化

　　6.若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值增值，其主要原因是（�。���
　　A.噪聲和污染程度發(fā)生變化
　　B.土地形狀發(fā)生變化
　　C.人口密度發(fā)生變化
　　D.出行便捷程度發(fā)生變化

　　7.房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值變化額度的正確思路是（�。�
　　A.由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算價(jià)值變化額度
　　B.以減少的綠地的建設(shè)成本費(fèi)用作為價(jià)值變化額度
　　C.用市場(chǎng)法分別測(cè)算出城市道路擴(kuò)展后房地產(chǎn)的價(jià)值，相減得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額度
　　D.用路線法測(cè)算臨街距離引起的房屋價(jià)值變化得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額外負(fù)擔(dān)度

　�。ㄈ�）某工廠有甲、乙兩個(gè)廠區(qū)，當(dāng)初兩個(gè)廠區(qū)的土地均由劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在20世紀(jì)90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)�，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險(xiǎn)房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后重新建造廠房�，F(xiàn)請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對(duì)兩廠區(qū)進(jìn)行估價(jià)。

　　8.針對(duì)以上情況，在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ牵ā。��?br />　　A.將兩個(gè)廠區(qū)視為一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目一起估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告
　　B.將兩個(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目分別估價(jià)，每個(gè)項(xiàng)目出具一份估價(jià)報(bào)告
　　C.兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告
　　D.視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報(bào)告

　　9.委托人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照委托人的估價(jià)目的對(duì)甲、乙兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為（�。�。
　　A.可以按委托人要求對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
　　B.只能對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的土地進(jìn)行估價(jià)
　　C.可以對(duì)甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
　　D.可以對(duì)乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

　　10.對(duì)乙廠區(qū)的土地估價(jià)的思路應(yīng)當(dāng)是（　）
　　A.按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值
　　B.按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
　　C.用成本法估算土地公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
　　D.用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，先估算其改造完成后的價(jià)值，再減去開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得加分）

××在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告
封面及目錄（略）
致委托方函（略）
估份師聲明（略）
估價(jià)的假設(shè)與限制條件（略）

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托方（略）

　　二、估價(jià)方（略）

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　1.區(qū)位狀況（略）

　　2.實(shí)物狀況（略）

　　3.權(quán)益狀況（略）

　　四、估價(jià)目的

　　為委托方以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物市場(chǎng)價(jià)值參考。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2005年4月18日

　　六、價(jià)值定義

　　本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)的客觀合理價(jià)值。

　　七、估價(jià)依據(jù)（略）

　　八、估價(jià)方法

　　估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘，通過(guò)認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法作為本次估價(jià)的基礎(chǔ)方法，其中假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值采用市場(chǎng)法估價(jià)

　　九、估價(jià)結(jié)果

　　經(jīng)測(cè)算，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年4月18日的客觀價(jià)值為人民幣4794.52萬(wàn)元。

　　大寫(xiě)人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬(wàn)伍仟貳佰元整。

　　十、估價(jià)人員（略）

　　十一、估價(jià)作業(yè)日期

　　2005年4月16日至2005年4月22日

　　十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）

估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、個(gè)別因素分析（略）

　　二、區(qū)域因素分析（略）

　　三、最高最佳使用分析（略）

　　四、估價(jià)方法選用

　　估價(jià)對(duì)象為在建工程，估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘。認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、或本法作為本次估價(jià)的基本方法，其估價(jià)技術(shù)路線如下：

　　1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選取用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法因此選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為估價(jià)方法之一進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的思路，可將預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)以及購(gòu)買(mǎi)估價(jià)對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　2.估價(jià)對(duì)象為在建工程，有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入，因此采用成本法作為估價(jià)方法之一。根據(jù)成本法的思路，以建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和，求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　3.對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值和單位價(jià)值。

　　五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　�。ㄒ唬┘僭O(shè)開(kāi)發(fā)法分析測(cè)算過(guò)程

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法

　　1.采用的公式：

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)

　　2.估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算。

　　運(yùn)用市場(chǎng)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。

　　市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚�，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　�。�1）采用的公式：

　　（2）所選可比實(shí)例（表1）。

表1　　可比實(shí)例情況表

　�。�3）交易情況修正�？杀葘�(shí)例A、B、C均屬正常交易，交易情況無(wú)需修正，交易情況修正系數(shù)均為100/100。

　�。�4）交易日期調(diào)整。近期××市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況穩(wěn)定，可比實(shí)例A、B、c均屬近期交易，交易日期無(wú)需調(diào)整，調(diào)整系數(shù)均為100/100。

　�。�5）房地產(chǎn)狀況調(diào)整。因權(quán)益狀況相同，將房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)域因素、個(gè)別因素調(diào)整。

　　1）區(qū)域因素調(diào)整。根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A、B、C的區(qū)域因素略好于估價(jià)對(duì)象。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較。得到可比實(shí)例A、B、C區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為：100/101、100/102、100/103（具體比較情況見(jiàn)表2）。

　　2）個(gè)別因素調(diào)整。根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素略差于估價(jià)對(duì)象，可比實(shí)例C的個(gè)別因素略優(yōu)于估價(jià)對(duì)象。將個(gè)別因素調(diào)接的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較，得到可比實(shí)例A、B、C個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)分別為100/102、100/102、100/97（具體比較情況見(jiàn)表2）。

表2　　房地產(chǎn)狀況具體調(diào)整

　�。�6）比較修正計(jì)算

　　從測(cè)算結(jié)果來(lái)看，三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格水平差異不大，因此采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果：

　　（3009+2980+2963）/3=2984元/m2

　�。�7）預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值。估價(jià)對(duì)象規(guī)劃總建筑面積為47799.8m2，其中地下建筑面積7979m2作為設(shè)備用房等，不能對(duì)外銷(xiāo)售，可銷(xiāo)售建筑面積為39820.80m2。故估價(jià)對(duì)象預(yù)計(jì)建成后的總價(jià)值為：

　　2984×39820.80=11882.53元

　　3.繼建開(kāi)發(fā)成本的測(cè)算估價(jià)對(duì)象共4棟，其中編號(hào)第28棟總建筑面積為24578.00m2（含地下建筑面積3998.00m2），第21,22,23棟總建筑面積23221.80m2（含地下建筑面積3981.00m2）。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，第28棟正在進(jìn)行地下混凝土澆筑工程，第21、22、23棟正在進(jìn)行基礎(chǔ)灌注工程。

　�。�1）續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)。根據(jù)××市造價(jià)管理站《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程2005年一季度造價(jià)指數(shù)的通知》（××建價(jià)字[2005]10號(hào)，鋼筋混凝土高層住宅樓本期建安造價(jià)指標(biāo)為873.18～970.2元/m2，本次評(píng)估取900元/m2。另外，依據(jù)以上文件，樁基礎(chǔ)增長(zhǎng)率加值為80元m2，一般水電安裝增加值為30元/m2，消防設(shè)備及安裝增加值為10元/m2，電梯及安裝增加值為50元/m2，則續(xù)建工程成本為：

　　24578.00×（900.00+30+10+50）+23221.80×（900+80+30+10+50）=4917.95萬(wàn)元

　　（2）室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)。根據(jù)類(lèi)似住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按用地面積取30元/m2，估價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00m2，則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為：30×23667.00=71.00萬(wàn)元

　�。�3）估價(jià)對(duì)象的續(xù)建成本合計(jì)

　　4917.95+71.00=4988.95萬(wàn)元

　　4.管理費(fèi)用主要包括工程續(xù)建過(guò)程中的管理人員工資等必要支出，按市場(chǎng)平均水平取續(xù)建成本的3％。

　　4988.95×3％=149.67萬(wàn)元

　　5.銷(xiāo)售稅費(fèi)包括廣告宣傳費(fèi)用及營(yíng)業(yè)稅等，依據(jù)類(lèi)似項(xiàng)目平均標(biāo)準(zhǔn)，取開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的8％。

　　11882.-53×8％=950.60萬(wàn)元

　　6.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)××置業(yè)公司的投資直接成本利潤(rùn)率15％，續(xù)建成本為4988，95萬(wàn)元，

　　開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為：

　　4988.95×15％=748.34萬(wàn)元

　　7.投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)主要包含契稅及印花稅等，為：

　　在建工程價(jià)值×4.1％。

　　8.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算結(jié)果假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為：

　　（11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34）(1+41％）=4846.27萬(wàn)元

　�。ǘ�）成本法分析測(cè)算過(guò)程

　　成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本估價(jià)對(duì)象為在建工程，折舊為零。

　　采用的公式：

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　1.土地取得成本

　　運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格，并測(cè)算相關(guān)稅費(fèi)。

　　土地取得成本單價(jià)=1717.18元/m2（計(jì)算過(guò)程略）

　　估價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00m2，則估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)為：

　　1717.18×23667.00=4064.05萬(wàn)元

　　2.開(kāi)發(fā)成本

　　（1）勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)及開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)為：39.82萬(wàn)元（計(jì)算過(guò)程略）

　�。�2）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)�；�礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)包括所需的道路、排水、供電、通信、燃?xì)�、熱力等的建設(shè)費(fèi)。根據(jù)××市近期公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為80元/m2（按建筑面積），則合計(jì)318.57萬(wàn)元。

　　（3）建筑安裝工程費(fèi)。估價(jià)對(duì)象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為196.62萬(wàn)元，則估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)成本為：

　　39.82+318.57+196.62=555.01萬(wàn)元

　　3.管理費(fèi)用

　　管理費(fèi)用包括開(kāi)發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。經(jīng)調(diào)查，管理費(fèi)一般為開(kāi)發(fā)成本的2％～4％，本次評(píng)估取其中問(wèn)值，即按開(kāi)發(fā)成本的3％計(jì)取：

　　555.01×3％=16.65萬(wàn)元

　　4.投資利息

　　按正常開(kāi)發(fā)進(jìn)度，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻投入，利率取一年期貸款利率5.76％。

　　555.01×[（1+5.76％）1.5/2-1]=23.81萬(wàn)元

　　5.銷(xiāo)售稅費(fèi)

　　估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷(xiāo)售階段，故不考慮銷(xiāo)售稅費(fèi)。

　　6.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　經(jīng)調(diào)查，××市同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的直接成本平均利潤(rùn)為15％，本次評(píng)估取利潤(rùn)率15％。

　　555.01×15％=83.25萬(wàn)元

　　7.運(yùn)用成本法的估價(jià)結(jié)果

　　4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77萬(wàn)元

　　六、估價(jià)結(jié)果確定

　　運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算的價(jià)格為4846.27萬(wàn)元，運(yùn)用成本法測(cè)算的價(jià)格為4742.77萬(wàn)元。根據(jù)估價(jià)目的，確定假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50％，成本法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50％，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為：

　　4846.27×50％+4727.77×50％=4792.52萬(wàn)元

　　則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為人民幣4792152萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬(wàn)伍仟貳佰元整

附件（略）

　　四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）

　　對(duì)某新建成的寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料（見(jiàn)下表），并用收益法評(píng)估該寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)值。

估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料

　　估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料

　　估價(jià)測(cè)算如下（節(jié)選）：

　�。ㄒ唬┠暧行�毛收��

　　22000×（50+5）×12×（1-10％）=13068000元

　�。ǘ�）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　1.年維修費(fèi)用

　　25000×2000×2％=1000000元

　　2.年管理費(fèi)用

　　年管理費(fèi)用=年有效毛收入×管理費(fèi)用率+管理用房租金損失

　　　　　　　=13068000×3％+500×50％=692040元

　　3.年?duì)I業(yè)稅及附加

　　年?duì)I業(yè)稅及附加=13068000×5.55％=725274元

　　4.年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用小計(jì)

　　年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=1000000+692040+725274=2417314元

　�。ㄈ�）年凈收��

　　年凈收益=（一）項(xiàng)-（二）項(xiàng)=13068000-2417314=10650686元

　�。ㄋ模┕纼r(jià)結(jié)果

參考答案

　　一、問(wèn)答題

　�。ㄒ唬┐穑�

　　1.在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意：

　�。�1）被拆遷人不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘，估價(jià)人員應(yīng)做好無(wú)利害關(guān)系第三人見(jiàn)證工作（未說(shuō)明無(wú)利害關(guān)系給0分）并在報(bào)管中做出相應(yīng)說(shuō)明。

　�。�2）估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明。

　�。�3）公示期滿后一估價(jià)機(jī)構(gòu)將整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告提交委托人并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報(bào)告。

　　2.被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補(bǔ)償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定：協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)確定。

　　3.拆遷估價(jià)不考慮房屋租賃因素的影響。（或按完全產(chǎn)權(quán)評(píng)估）

　�。ǘ�）答��

　　1.估價(jià)機(jī)構(gòu)沒(méi)有義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)：估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將評(píng)估結(jié)果提交法院，由法院將評(píng)估結(jié)果告知債權(quán)債務(wù)執(zhí)行雙方當(dāng)事人（或：①估價(jià)機(jī)構(gòu)不需要向委托方之外的第三方提供估價(jià)結(jié)果；②估價(jià)機(jī)構(gòu)僅對(duì)委托人負(fù)責(zé)；③法院是委托人，借款企業(yè)不是委托人）。

　　2.拍賣(mài)保留價(jià)由法院確定，應(yīng)以評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)確定。

　　3.應(yīng)注意以下費(fèi)用：

　�。�1）拍賣(mài)機(jī)構(gòu)傭金；

　�。�2）補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金；

　�。�3）房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)；

　�。�4）估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估費(fèi)用；

　�。ㄈ�）��

　　1.錯(cuò)誤

　�。�1）由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同，其中與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例；

　�。�2）未說(shuō)明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益；

　�。�3）不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益；

　　（4）不應(yīng)選用350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益（或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益）

　　2.具體可選擇過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，或未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法確定。

　　二、單項(xiàng)選擇題

　�。ㄒ唬�1.A

　　2.D（關(guān)于凈收益的，D為利潤(rùn)總額、折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，再扣減商業(yè)利潤(rùn)）

　　3.C

　　4.D（關(guān)于保險(xiǎn)評(píng)估3500萬(wàn)元的，D為保險(xiǎn)金額不能超過(guò)3500萬(wàn)元）

　�。ǘ���5.B（關(guān)于小區(qū)減值的，B為綠地率減少）

　　6.D（關(guān)于小區(qū)增值的，D為交通條件改善）

　　7.C（關(guān)于小區(qū)估價(jià)的，C為改變前后分別估價(jià)，求差額）

　�。ㄈ���8.B（關(guān)于出幾個(gè)報(bào)告的，B為出兩份報(bào)告）

　　9.A（關(guān)于甲乙廠區(qū)估價(jià)的，A為甲乙廠區(qū)的房產(chǎn)和土地都要估價(jià)）

　　10.B（關(guān)于乙廠區(qū)土地估價(jià)的，B為市場(chǎng)價(jià)格扣減土地出讓金）

　　三、指錯(cuò)題

　　1.結(jié)果報(bào)告缺估價(jià)原則；

　　2.結(jié)果報(bào)告中缺少估價(jià)方法定義；

　　3.技術(shù)報(bào)告缺市場(chǎng)背景分析；

　　4.假設(shè)開(kāi)發(fā)法公式錯(cuò)，未扣除銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅1

　　5.市場(chǎng)法中個(gè)別因素修正錯(cuò)誤，修正系數(shù)取值與個(gè)別因素描述不一致；

　　6.可比實(shí)例B、C與估價(jià)對(duì)象的土地等級(jí)不同，未作修正（應(yīng)加以修正）；

　　7.開(kāi)發(fā)完成后總價(jià)計(jì)算有錯(cuò)誤，未分析或說(shuō)明地下室設(shè)備用房部分面積是否計(jì)入總面積；或地下室面積不能對(duì)外銷(xiāo)售，未說(shuō)明可比實(shí)例是否也是一樣；

　　8.續(xù)建工程中的建安工程費(fèi)900元/m2，是否與實(shí)際工程進(jìn)度相符未作說(shuō)明（或續(xù)建取值900元/m2缺少具體說(shuō)明）；

　　9.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中未扣除轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)；

　　10.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中未扣減利息；

　　11.假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的直接成本利潤(rùn)率不應(yīng)采用××置業(yè)公司的；

　　12.假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤，未計(jì)算購(gòu)買(mǎi)估價(jià)對(duì)象的投資利潤(rùn)；

　　13.成本法基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)計(jì)算有誤，建筑面積取值不對(duì)；

　　14.成本法中管理費(fèi)用計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，其中未計(jì)土地取得成本；

　　15.成本法中投資利息計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，其中未計(jì)土地取得成本；

　　16.成本法中投資利息的計(jì)息周期不應(yīng)該是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期；

　　17.成本法中應(yīng)該考慮銷(xiāo)售稅費(fèi)；

　　18.成本法中開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，其中未計(jì)土地成本；

　　19.估價(jià)結(jié)果的確定過(guò)程缺少必要的綜合考慮，或理由不充分；

　　20.估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)。

　　四、改錯(cuò)題

　　1.有效毛收入的計(jì)算不應(yīng)包括物業(yè)費(fèi)

　　22000×50×12×（1-10％）=11880000元

　　2.管理用房未出租不應(yīng)算空置

　　年管理費(fèi)用=年有效毛收入×3％=13068000×3％=392040元

　　3.遺漏房產(chǎn)稅

　　房產(chǎn)稅：有效毛收入×12％=13068000×12％=1568160元

　　年費(fèi)用合計(jì)：

　　4項(xiàng)：1000000+356400+725274+1425600=3507274元

　　年凈收益=11880000-3507274=8372726元

　　4.估價(jià)結(jié)果中計(jì)算收益年限取值錯(cuò)誤，應(yīng)為45年。