1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括哪些要素？

答案：估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列要素：①封面；②目錄；③致委托人函；④估價(jià)師聲明：⑤估價(jià)的假設(shè)和限制條件；⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告；⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告；⑧附件。

注：主觀題答案僅供參考

2、某公司欲以其通過(guò)劃撥方式取得的土地使用權(quán)及其地上一棟廠房作為抵押物抵押貸款，現(xiàn)委托一評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)問針對(duì)劃撥土地使用權(quán)的特性，處理土地使用權(quán)出讓金問題可以采取哪兩種處理方式？有何內(nèi)涵？

答案：
（1）首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價(jià)值。此時(shí)土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。
（2）用成本法估價(jià)，價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。