| 致委托方函（略） 估價師聲明（略） 估價的假設和限制條件（略） 估價結(jié)果報告 一、委托方 ××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。 二、估價方 ××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估 價機構(gòu)資質(zhì)等級：×級。 三、估價對象 ××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有。 ××××商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得ⅹⅹ商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)�！痢辽虅諛菫榘藢愉摻罨炷连F(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積6611m2，總用地面積2560m2。自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。 估價對象其他內(nèi)容描述（略） 四、估價目的 評估××商務樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。 五、估價時間 2003年4月1日 六、價值定義 本次估價采用公開市場價值標準。 七、估價依據(jù)（略） 八、估價方法 根據(jù)估價對象特點、估價目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進行整體估價，然后采用成本法進行評估，最后綜合兩種估價方法的計算結(jié)果，確定估價對象的最終估價結(jié)果。 九、估價結(jié)果 估價對象在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元（大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整），單價為人民幣2544元/m2（大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整）。 十、估價人員（略） 十一、估價作業(yè)期 2003年3月10日～3月20日。 十二、估價報告應用的有效期（略） 估價技術報告 一、個別因素分析（略） 二、區(qū)域因素分析（略） 三、市場背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估價方法選用（略） 六、估價測算過程 （一）收益法估價測算過程 1.估算年有效毛收入 根據(jù)《房屋所有權證》記載，估價對象總建筑面積6611m2，其中：1～6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2，8層建筑面積201m2。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是1∶0.80、1∶0.75、1∶0.70。 估價人員通過對估價對象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7～8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7～8層20%。根據(jù)上述資料，估價對象有效毛收入的計算如下： ①1層年有效毛收入：A＝1000×100×0.8×12＝96.00（萬元） ②2層年有效毛收入：B＝1000×80×0.8×12×90%＝69.12（萬元） ③3層年有效毛收入：C＝1000×60×0.75×12＝63.00（萬元） ④4層年有效毛收入：D＝1000×60×0.75×12×85%＝45.90（萬元） ⑤5層年有效毛收入：E＝1000×40×0.75×12×85%＝30.60（萬元） ⑥6層年有效毛收入：F＝1000×30×12×85%＝36.00（萬元） ⑦7、8層年有效毛收入：G＝（410+201）×20×0.7×12×85%＝8.21（萬元） 年有效毛收入＝A+B+C+D+E+F+G |
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【責任編輯：韓志霞 糾錯】 |
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